Deed of trust 是什麼？信託契據 加州法拍多不經法院

用房子擔保借款、房子仍由自己使用，叫 hypothecation。所以買方看 preliminary title report 時發現一份 deed of trust、trustee 是某家產權公司，不代表房子被別人登記走了，只是擔保。Preliminary title report 是開 escrow 後產權公司先出的報告，整個買賣流程見Escrow 是什麼。

Power of sale（拍賣權）是 trustor 簽 deed of trust 時授權給 trustee 的，不是貸款人或法院給的。記法：-or 是給出的一方，-ee 是收到的一方，mortgagor 給出抵押、所以是借款人，和 grantor／grantee、lessor／lessee 一樣。

日常英文講 mortgage，多半只是「房貸」的意思；考題講 mortgage，指的是兩方結構、傳統上要上法院的那種擔保文件。考牌時兩種用法要分清楚。

辦房貸要簽兩份文件。Promissory note（本票）證明「欠多少、怎麼還」，是債務本身；deed of trust 是拿房子擔保這筆債的附屬文件。簽 note 的借款人叫 maker，收款的貸款人叫 payee。

• Deed of trust 一定要有 note 才有東西可以擔保；note 可以沒有擔保，例如親友間的無擔保借款。
• Note 通常是可轉讓票據（negotiable instrument），deed of trust 不是，它跟著 note 一起移轉。
• 貸款機構把 note 賣到二級市場時，deed of trust 跟著過去；借款人的房子沒動，只是收款的一方換人。

1. 住宅貸款的服務商先聯絡借款人，評估財務狀況、討論避免法拍的方案；聯絡（或依法盡力聯絡）後滿 30 天才能登記 NOD（Civil Code §2923.5）。
2. Trustee、貸款人或其授權代理人，在房子所在郡登記 notice of default（NOD，違約通知）。
3. NOD 登記滿 3 個月，才能發 notice of sale（NOS，拍賣通知）；法條允許在滿 3 個月前最多 5 天先登記 NOS，但拍賣日不得早於 NOD 登記後 3 個月又 20 天（Civil Code §2924(a)）。
4. NOS 至少在拍賣前 20 天張貼在房子和公共場所、在報紙連續三週每週刊登一次（第一次至少在 20 天前），並在郡登記處登記（Civil Code §2924f）。
5. 公開拍賣，得標人取得 trustee's deed。

借款人的補救有兩段。從 NOD 登記起，到拍賣日前 5 個營業日為止，付清已逾期的款項加上合理費用，就能 reinstate（恢復）貸款，不必付清全部本金（Civil Code §2924c）。過了這個期限到拍賣前，只能付清全部債務保住房子。Trustee's sale 一旦完成，借款人就沒有贖回權。

想在拍賣會上買法拍屋，要先知道幾件事：得標要當場用現金或 cashier's check（銀行本票）等法定方式付款；拍賣會洗掉排在被拍賣貸款後面的 lien，但排在前面的貸款、property tax 與 special assessment 會跟著房子走。課文把這些整理在法拍程序一課，出價前也應該先查產權。

拍賣價低於欠款的差額叫 deficiency。CCP §580d：房子依 deed of trust 或 mortgage 裡的 power of sale 賣掉之後，不能再追討差額，也不能取得不足額判決。

CCP §580b 再保護兩類貸款，就算貸款人改走法院也追不到差額：賣方為了收尾款而回借給買方的 seller carryback；以及買方自住（全部或部分）、四戶以下住宅的購屋貸款。2013 年 1 月 1 日以後簽的 refinance，原購屋貸款的部分仍受保護；新增借出、沒用在原購屋貸款或相關費用上的本金（new advance），不在保護範圍內。

貸款人想追差額，就得走 judicial foreclosure，而且那筆貸款不能受 §580b 保護。法院拍賣後，借款人有法定贖回期：拍賣價足以清償債務時是 3 個月，不足時是 1 年（CCP §729.030），所以加州絕大多數選 trustee's sale。

拍賣以外還有兩條退路，都需要貸款人同意。Short sale（短售）是房子在市場上賣掉，貸款人同意收下不足以還清的價款；CCP §580e 規定，1–4 戶住宅經貸款人書面同意的短售，原則上不能再向借款人追差額。Deed in lieu of foreclosure（以契代拍）是借款人直接把產權過戶給貸款人，但自願過戶不會洗掉次順位 lien，實務上不常見。

Civil Code §2941：債務清償後 30 個日曆天內，beneficiary 要把原始 note、deed of trust 和 full reconveyance 請求交給 trustee；trustee 收到後 21 個日曆天內簽署 reconveyance 並在郡登記處登記，公開紀錄上的 lien 才會拿掉。違反的一方要賠償損害，另外要給受影響的人 $500。

Deed of trust 是屋主自願設定、只卡在所擔保那筆不動產上的 lien（留置權），屬於 voluntary、specific lien。順位原則上看登記先後（first in time, first in right），但 property tax 和 special assessment 不論何時產生都排第一。

拍賣時先還第一順位，剩下的錢才輪到第二順位。第一順位法拍會把排在後面的 lien 洗掉，所以第二順位貸款利率較高；次順位的貸款人可以在郡登記處登記 request for notice，前順位一發 NOD 就會收到通知。持有方式怎麼影響貸款簽名，可以接著讀 Joint tenancy 與分別共有的差別。

• Trustee 是借款人：錯，借款人是 trustor。
• Deed of trust 是債務的證據：錯，債務的證據是 promissory note。
• Trustee's sale 後借款人有一年贖回期：錯，非司法拍賣後沒有贖回權。
• Reinstate 要付清全部本金：錯，只付逾期款項和費用，期限到拍賣前 5 個營業日。
• 中文「法拍」就是法院拍賣：錯，加州多數法拍是 trustee 主持的非司法拍賣。

Financing 在 salesperson 考試約占 9%，大綱明列 Mortgages／Deeds of Trust／Notes（DRE Salesperson Examination Content）；各科比重見加州房地產考試 150 題的科目比重。課程的信託契據 vs. 抵押、本票、加州的法拍程序三課都在融資單元；留置權分類在留置權的四種分法。想做房貸業務的讀者，另外要看 DRE 執照與 NMLS 的差別。