Joint tenancy 中文是聯合共有 和分別共有差在繼承

產權持有方式英文叫 vesting，就是契據（deed）上寫的「誰、用什麼方式持有」。過戶時產權公司或 escrow 會問買方要怎麼寫，流程見 Escrow 是什麼。多人共有時，最常見的是下面四種。

考試大綱把 Types of Ownership 放在 Property Ownership and Land Use Controls（約占 salesperson 考試 15%），Types of Vesting 另列在 Transfer of Property（約 8%）（DRE Salesperson Examination Content）。各科比重見加州房地產考試 150 題的科目比重。

Civil Code §683 的定義：兩人以上以相等份額、用同一份遺囑或移轉文件取得，而且文件明確聲明是 joint tenancy。同一條也允許單獨所有人直接把產權轉給「自己和其他人」成立 joint tenancy，不必先轉給第三人再轉回來。

考試用 four unities（四個一致）記它的要件：Time（同時取得）、Title（同一份文件）、Interest（份額相等）、Possession（都有權占有整個不動產），簡稱 T-T-I-P。第四個是 possession，不是出資或價格；出資不同的共有人，通常不適合用 joint tenancy。

最大的特色是 right of survivorship（生存者取得權）：共有人過世的那一刻，他的份額就併入其他共有人，不經 probate（法院監督的遺產程序），遺囑也管不到。口訣是 joint tenancy beats a will。

生存者取得權也影響債務。課文整理的一般規則：共有人生前個人欠的無擔保債務（例如信用卡），債權人在他過世後通常追不到這間房子；在世共有人取得的產權不受影響。所以貸款機構看到產權是 joint tenancy，會要求全部共有人一起簽貸款文件。父母想把子女加進產權、兄弟姊妹合買時，常把 joint tenancy 當成省 probate 的方法，但份額一定相等、一人賣掉就切斷那一份，這些後果要先想清楚。

Civil Code §686：多人取得的產權，除非是合夥財產、明確聲明為 joint tenancy，或是以共同財產取得，一律是 interest in common。所以兩位未婚朋友合買房子、契據沒寫持有方式，答案是 tenancy in common（TIC）。

TIC 每位共有人持有一份 undivided interest（不可分割的持分）：份額可以是 70%／30%，但每一位都有權使用整間房子，不能說「客廳是我的」。各自可以賣、抵押或留給繼承人，其他共有人不能阻止。共有人談不攏，任何一位都可以向法院提 partition action（分割訴訟），由法院分割或命令出售。

例子：三位朋友在 Sacramento 合買雙併屋，持分 50%、25%、25%，登記為 tenants in common。持有 25% 的那位過世，遺囑把份額留給弟弟，弟弟就成為新的共有人，另外兩位不會多分到。

Family Code §760：婚姻期間、住在加州時取得的財產，除法律另有規定外，都是 community property（夫妻共同財產），不看登記在誰名下。婚前財產、婚後受贈或繼承的財產，則是個人財產（separate property，Family Code §770）。

課文整理的兩個常考點：共同財產的不動產要出售、設定貸款或出租超過一年，夫妻雙方都要簽名；一般的 community property 沒有生存者取得權，每位配偶可以用遺囑處分自己那一半，沒有遺囑時那一半歸在世配偶。登記的同居伴侶適用同樣規則。

想同時保留共同財產身分和生存者取得權，可以用 community property with right of survivorship。Civil Code §682.1：要在移轉文件上明確寫出這個名稱，2001 年 7 月 1 日以後的文件才適用；一方過世時產權直接歸在世配偶，不必經遺產管理程序；兩人都在世時，任一方可以用切斷 joint tenancy 的同樣程序終止生存者取得權。

Civil Code §683.2 允許共有人單方切斷（sever）：把份額的產權轉給第三人，或簽一份表明要切斷的書面文件，包括把份額轉給自己的契據或書面聲明。

切斷要在過世前於房子所在郡登記，才能對抗其他共有人的生存者取得權。例外是：過世前 3 天內在公證人面前簽署、過世後 7 天內登記的文件，仍然有效。

表中最後一種情況牽涉 deed of trust（信託契據）；它的三方關係與借款人違約時的法拍流程，見Deed of trust 是什麼。

持有方式會影響日後賣房的成本基礎（basis）。IRS 的 Publication 551 說明：在共同財產州，一方過世時，只要至少一半的共同財產計入過世者的遺產，整份共同財產（包括在世配偶那一半）的成本基礎通常都以過世時的價值重算；夫妻以 qualified joint interest 共有（例如只有夫妻兩人的 joint tenancy）時，則是一半計入過世者的遺產，只有這一半重算。

考牌時這一塊常以情境題出現：三位共有人、一位賣掉份額、再一位過世，問最後誰持有多少。下面幾個陷阱，考前逐一對過一遍。

• Joint tenant 在遺囑把份額留給子女：子女拿不到，份額已經歸在世的共有人。
• 一位 joint tenant 賣掉份額，選項說整個 joint tenancy 終止：錯，只有賣掉的那一份變成 TIC。
• 兩位未婚朋友合買、契據沒寫：選 tenancy in common，不是 joint tenancy。
• 婚後繼承的房子：是個人財產，不是共同財產。
• Severalty 看成「好幾個人」：錯，sever 是切開，severalty 是單獨持有。

三堂課分別是聯合共有與生存者取得權、單獨持有與分別共有、加州的夫妻共同財產。讀完到分類練習把情境題分到正確的持有方式，或從產權權益單元導讀一次看完。