Joint tenancy란? 합유, Tenancy in common과의 차이는 상속이에요

소유권 보유 형태는 영어로 vesting이라고 하며, 증서(deed)에 적힌 '누가, 어떤 방식으로 보유하는가'를 뜻해요. 소유권을 이전할 때 title company나 escrow가 매수인에게 어떻게 적을지 물어보는데, 절차는 Escrow란 무엇인가를 보세요. 여러 사람이 공동으로 소유할 때 가장 흔한 방식은 아래 네 가지예요.

시험 개요에서는 Types of Ownership을 Property Ownership and Land Use Controls(salesperson 시험의 약 15%)에 넣고, Types of Vesting은 Transfer of Property(약 8%)에 따로 올려 두었어요(DRE Salesperson Examination Content). 과목별 비중은 캘리포니아 부동산 시험 150문제의 과목 비중을 보세요.

Civil Code §683의 정의는 이래요. 두 사람 이상이 같은 지분으로, 같은 유언장이나 이전 문서로 취득했고, 문서에 joint tenancy라고 명시한 경우예요. 같은 조문은 단독 소유자가 소유권을 '자기 자신과 다른 사람들'에게 직접 넘겨 joint tenancy를 만들 수도 있다고 해요. 먼저 제3자에게 넘겼다가 되돌려받지 않아도 돼요.

시험에서는 four unities(네 가지 일치)로 요건을 외워요. Time(동시에 취득), Title(같은 문서), Interest(같은 지분), Possession(모두 부동산 전체를 점유할 권리)이고, 줄여서 T-T-I-P라고 해요. 네 번째는 possession이지 출자금이나 가격이 아니에요. 출자 비율이 다른 공유자에게는 보통 joint tenancy가 맞지 않아요.

가장 큰 특징은 right of survivorship(생존자 취득권)이에요. 공유자가 사망하는 순간 그의 지분이 다른 공유자에게 합쳐지고, probate(법원이 감독하는 유산 절차)를 거치지 않으며, 유언도 미치지 못해요. 외우는 말은 joint tenancy beats a will이에요.

생존자 취득권은 채무에도 영향을 줘요. 강의가 정리한 일반 규칙은 이래요. 공유자가 생전에 개인적으로 진 무담보 채무(예: 신용카드)는 그가 사망한 뒤 채권자가 보통 이 집에 청구할 수 없고, 살아 있는 공유자가 취득한 소유권은 영향을 받지 않아요. 그래서 대출 기관은 소유권이 joint tenancy인 것을 보면 공유자 전원이 대출 서류에 함께 서명하도록 요구해요. 부모가 자녀를 소유권에 추가하거나 형제자매가 함께 살 때 joint tenancy를 probate를 피하는 방법으로 쓰는 경우가 많지만, 지분이 반드시 같아야 하고 한 명이 팔면 그 지분은 끊어진다는 결과를 먼저 생각해야 해요.

Civil Code §686: 여러 사람이 취득한 소유권은 동업 재산이거나, joint tenancy라고 명시했거나, 공동재산으로 취득한 경우가 아니면 모두 interest in common이에요. 그래서 결혼하지 않은 친구 둘이 함께 집을 샀고 증서에 보유 형태가 적혀 있지 않다면 답은 tenancy in common(TIC)이에요.

TIC에서는 공유자 한 명 한 명이 undivided interest(분할되지 않은 지분)를 가져요. 지분은 70%/30%처럼 달라도 되지만 모든 공유자가 집 전체를 쓸 권리가 있어서 '거실은 내 거예요'라고 말할 수는 없어요. 각자 팔거나, 담보로 잡히거나, 상속인에게 물려줄 수 있고 다른 공유자는 막을 수 없어요. 공유자들이 합의하지 못하면 누구든 법원에 partition action(분할 소송)을 제기할 수 있고, 법원이 분할하거나 매각을 명령해요.

예를 들어 친구 세 명이 Sacramento에서 2세대 주택을 함께 샀고 지분이 50%, 25%, 25%이며 tenants in common으로 등기했다고 해요. 25%를 가진 사람이 사망하면서 유언으로 지분을 남동생에게 남겼다면, 남동생이 새 공유자가 되고 다른 두 사람의 몫은 늘어나지 않아요.

Family Code §760: 혼인 기간 중 캘리포니아에 살면서 취득한 재산은 법에 따로 정한 경우를 제외하고 모두 community property(부부 공동재산)이고, 누구 명의로 등기했는지는 따지지 않아요. 혼인 전 재산이나 혼인 후 증여받거나 상속받은 재산은 개인 재산(separate property, Family Code §770)이에요.

강의가 정리한 시험 단골 포인트는 두 가지예요. 공동재산인 부동산을 팔거나, 담보 대출을 받거나, 1년 넘게 임대하려면 부부 두 사람이 모두 서명해야 해요. 일반적인 community property에는 생존자 취득권이 없어서 배우자 각자가 유언으로 자기 절반을 처분할 수 있고, 유언이 없으면 그 절반은 살아 있는 배우자에게 넘어가요. 등록 동거 파트너에게도 같은 규칙이 적용돼요.

공동재산의 지위와 생존자 취득권을 함께 유지하고 싶다면 community property with right of survivorship를 쓸 수 있어요. Civil Code §682.1: 이전 문서에 이 명칭을 분명히 적어야 하고, 2001년 7월 1일 이후의 문서에만 적용돼요. 한 명이 사망하면 소유권이 살아 있는 배우자에게 바로 넘어가고 유산 관리 절차를 거치지 않아요. 두 사람이 모두 살아 있을 때는 어느 한쪽이 joint tenancy를 끊는 것과 같은 절차로 생존자 취득권을 종료할 수 있어요.

Civil Code §683.2는 공유자 한 명이 단독으로 끊는(sever) 것을 허용해요. 지분의 소유권을 제3자에게 넘기거나, 끊겠다는 뜻을 밝힌 서면 문서를 작성하는 방법이 있고, 자기 지분을 자기에게 넘기는 증서나 서면 선언도 포함돼요.

Joint tenancy를 끊는 문서는 사망 전에 부동산이 있는 카운티에 등기해야 다른 공유자의 생존자 취득권에 맞설 수 있어요. 예외가 있어요. 사망 전 3일 이내에 공증인 앞에서 서명하고 사망 후 7일 이내에 등기한 서류는 그대로 효력이 있어요.

표의 마지막 경우에는 deed of trust(신탁증서)가 나와요. 당사자 세 명의 관계와 차용인이 채무를 이행하지 못했을 때의 압류 절차는 Deed of trust란 무엇인가에서 볼 수 있어요.

보유 형태는 나중에 집을 팔 때의 취득가액(basis)에 영향을 줘요. IRS의 Publication 551은 이렇게 설명해요. community property 주에서는 한쪽 배우자가 사망했을 때 공동재산의 절반 이상이 사망자의 유산에 포함되면, 생존 배우자 몫까지 포함한 공동재산 전체의 취득가액을 보통 사망 시점의 가치로 다시 계산해요. 부부가 qualified joint interest로 소유하는 경우(예: 부부 두 사람만의 joint tenancy)에는 절반만 사망자의 유산에 포함되므로 그 절반만 다시 계산해요.

시험에서는 이 부분이 시나리오 문제로 자주 나와요. 공유자 세 명 중 한 명이 지분을 팔고, 또 한 명이 사망하면 마지막에 누가 얼마를 갖는지 묻는 식이에요. 아래 함정을 시험 전에 하나씩 확인해 보세요.

• Joint tenant가 유언장에 지분을 자녀에게 남겼어요: 자녀는 받지 못해요. 지분은 이미 생존한 공유자에게 넘어갔어요.
• Joint tenant 한 명이 지분을 팔았는데 선택지에서 joint tenancy 전체가 끝난다고 해요: 틀려요. 판 지분만 TIC가 돼요.
• 결혼하지 않은 친구 두 명이 함께 샀고 증서에 아무 말이 없어요: tenancy in common이에요. joint tenancy가 아니에요.
• 결혼 후에 상속받은 집: 개인 재산이에요. 공동재산이 아니에요.
• Severalty를 '여러 사람'으로 읽는 실수: 틀려요. sever는 '자르다'이고, severalty는 혼자 보유하는 거예요.

세 과는 각각 합유와 생존자 취득권, 단독 소유와 공유, 캘리포니아의 부부 공동재산이에요. 다 읽은 다음 분류 연습에서 시나리오 문제를 알맞은 보유 형태로 분류해 보거나, 부동산 권리 단원 가이드로 한 번에 훑어보세요.