캘리포니아 주택 매매 고지 TDS 필수, as-is 매매도 면제 안 돼요, 집 안 사망은 3년 기준

TDS 규정은 Civil Code §1102 이하에 있어요. 적용되는 거래는 매매, 교환, 할부 매매 계약(real property sales contract), 매수 옵션이 붙은 임대차(lease with an option to purchase), 그 밖의 매수 옵션, 건물이 붙은 토지 임대차(ground lease coupled with improvements)예요. 일반 임대차는 목록에 없어요.

조문에는 single-family residential property라고 쓰여 있고, Real Estate Law의 정의를 그대로 적용해요. B&P §10018.08은 이를 1~4개의 주거 단위가 지어진 부동산, condo나 PUD(계획 단지 개발)의 한 세대, 주식 협동 주택(stock cooperative)의 한 세대, 그리고 broker를 통해 거래하는 mobilehome이나 manufactured home(조립식 주택)으로 정의해요.

TDS는 두 겹으로 이루어져요. 매도인은 자기가 '알고 있는' 것, 예를 들면 설비, 누수, 허가 없이 한 증축을 적고, 양측의 중개인(agent)은 육안 점검으로 '본' 것을 적어요. 이 강의의 부동산 양도 고지서 과에서는 이 구조를 '아는 것, 본 것'의 두 겹으로 설명해요.

Civil Code §1102.1에는 입법 취지가 명시되어 있어요. as-is 매매에서도 TDS 전달 의무를 포기할 수 없고, 1993년 Loughrin v. Superior Court 사건을 인용해요. §1102(c)는 이 장의 요구 사항을 포기하는 모든 약정이 공공 정책에 어긋나서 무효라고도 정해요.

As-is가 해결하는 것은 '누가 고치느냐'예요. 매도인이 수리하지 않고 지금 상태 그대로 넘긴다는 뜻이에요. '누가 말하느냐'는 해결하지 못해요. 매도인이 아는 문제는 여전히 적어야 해요. TDS는 고지이지 보증이 아니라서(not a warranty), 매수인은 그래도 직접 주택 점검 전문가를 불러야 해요.

TDS를 내지 않았다고 해서 매매 자체가 무효가 되지는 않아요. 하지만 고의나 과실로 위반한 사람은 매수인의 실제 손해를 배상해야 해요(Civil Code §1102.13).

Civil Code §1102.2에 적용되지 않는 거래가 나열되어 있어요. 이 목록은 EXCEPT 유형 문제로 연습하기 좋아요. 어느 것이 여전히 TDS를 내야 하는지 고르는 문제예요.

면제되는 것은 TDS라는 서류뿐이에요. 집의 가치나 매력에 영향을 주는 중요 사실(material fact)은 매도인과 중개인 모두 여전히 숨기면 안 돼요. As-is, lease option, 그 집에 살던 세입자에게 파는 경우는 모두 예외 목록에 없어요. 중개인이 의뢰인에게 지는 비밀 유지 의무에도 집 상태를 숨길 권리는 들어 있지 않아요. 대리 관계에서 무엇을 비밀로 하고 무엇을 고지해야 하는지는 쌍방 대리 dual agency와 신인 의무를 보세요.

Civil Code §1102.3은 매매에서는 '소유권 이전 전에 가능한 한 빨리'(as soon as practicable before transfer of title) 전달하라고 정해요. 할부 매매 계약은 계약 체결 전에 가능한 한 빨리 전달해야 해요. TDS를 offer 서명 이후에 전달하면 매수인은 offer를 해지할 수 있어요.

해지는 서면으로 통지하며, 매도인 또는 매도인의 중개인에게 보내요. 실무에서는 listing agent가 매도 위임 계약을 맺을 때 매도인에게 TDS를 바로 작성하게 해서, 매수인이 offer를 내기 전에 볼 수 있게 해요. 그래야 철회할 여지가 남지 않아요. 소유권 이전은 escrow가 종결되고 증서가 등기될 때 완료돼요. escrow를 열어서 종결하기까지의 흐름은 Escrow란 무엇인가에서 볼 수 있어요.

Natural Hazard Disclosure(NHD, 자연재해 위험 고지서)는 Civil Code §1103 이하에 규정되어 있고, 적용되는 거래 유형은 TDS와 같아요. 매도인이나 그 중개인이 집이 해당 구역에 있다는 것을 실제로 알고 있거나, 담당 기관의 지도와 목록이 지방 정부에 전달되어 카운티 등기소, 재산세 평가 사무소, 도시 계획 부서에 게시되고 열람 장소가 안내된 경우에는 고지해야 해요.

• FEMA가 지정한 특별 홍수 구역(A 또는 V 구역)
• 댐이 무너지면 침수될 수 있는 구역
• 높은 또는 매우 높은 화재 위험 구역(Civil Code §1103.2의 현행 양식 기준)
• 주 정부가 소방을 맡고 산불 위험이 있는 야생 지대(wildland area)
• 지진 단층대(earthquake fault zone)
• 지진 재해 구역(seismic hazard zone, 액상화와 산사태)

Civil Code §1710.2: 집 안 사망이 매수인이 제안한 날(또는 임차인이 신청한 날)보다 3년 넘게 전에 있었다면 사망 사실이나 사망 원인을 먼저 고지하지 않아도 돼요. 거주자가 HIV에 감염되었거나 AIDS 관련 질환으로 사망한 경우는 언제든 고지하지 않아도 돼요. 같은 조문에는 매수인이 사망에 대해 직접 물으면 집주인과 중개인이 고의로 거짓말해서는 안 된다는 내용도 있어요.

Megan's Law 통지: Civil Code §2079.10a는 1–4세대 주거용 부동산 매매 계약서와 주택 임대차 계약서에 법정 문구를 인쇄하도록 요구해요. 상대방이 주 법무부 웹사이트 meganslaw.ca.gov에서 등록된 성범죄자를 조회할 수 있다고 알려 주는 문구예요. 계약서에 이 통지가 있으면 매도인과 broker는 주변 성범죄자 정보를 따로 제공하지 않아도 돼요.

Civil Code §2079에 따르면 1–4세대 주거용 부동산이나 manufactured home을 팔 때, 매도인과 매도 위임 계약을 맺은 broker와 매수인을 찾아 주는 협력 broker는 매수인에게 reasonably competent and diligent visual inspection(합리적으로 유능하고 성실한 육안 점검)을 할 의무가 있고, 점검하면 드러날 사실로서 가치나 매력에 영향을 주는 것을 고지해야 해요. 부르는 말이 어떻든 면허를 가진 사람이라면 모두 적용돼요.

범위에는 한계가 있어요. Civil Code §2079.3에 따르면 '합리적으로 보아 보통은 접근할 수 없는' 구역은 포함되지 않고, 해당 부동산 부지 밖의 구역을 나서서 점검할 필요도 없으며, 공공 기록이나 건축 허가를 조회할 필요도 없어요. condo 세대를 팔 때는 팔려는 그 세대만 점검해요(HOA 문서를 법에 따라 전달할 때).

육안 점검은 전문 주택 점검과도 달라요. 천장의 물 얼룩이나 벽의 균열이 보이면 TDS의 중개인 부분에 적어요. 매수인이 따로 의뢰한 주택 점검 보고서가 중개인 본인의 법정 의무를 대신할 수는 없어요.

DRE가 공개한 salesperson 시험 개요에서 Practice of Real Estate and Disclosures는 약 25%로 7개 과목 중 가장 큰 비중이고, TDS, NHD, 중요 사실 고지가 모두 여기에 들어 있어요(DRE Salesperson Examination Content). 과목별 비중과 문제 유형은 캘리포니아 부동산 시험 150문제의 과목 비중에 정리했어요.

• 문제에 as is나 waive가 나오면: 현 상태 매매라는 이유로 TDS가 면제되지는 않아요.
• 문제가 철회 기한을 물으면: 직접 전달 3일, 우편 또는 전자 5일이에요. 서로 바꾸지 마세요.
• 문제가 집 안 사망을 물으면: 먼저 몇 년 전인지 보세요. 3년을 넘었다면 먼저 말하지 않아도 되고, 직접 물으면 거짓말하면 안 돼요. HIV/AIDS는 언제나 말하지 않아도 돼요.
• 문제에서 중개인이 벽 속 배관이나 합리적으로 접근할 수 없는 중간 공간까지 점검해야 한다고 하면: 틀려요. 합리적으로 접근할 수 있는 구역만 봐요.

이런 함정을 익히려면 먼저 자연재해와 그 밖의 필수 고지를 읽고, 영업 규범과 고지 단원 소개로 돌아가 분류 연습을 하거나 시험 전 진단으로 이 과목에서 약한 부분을 확인하세요.