双方代理 dual agency 在加州合法 须双方同意 底价不能透露

Agency（代理关系）有三个角色：principal（本人，也叫 client，委托的人）、agent（代理人）、third party（第三人，交易另一边、没有委托这位 agent 的人，业界常叫 customer）。课程把它画成一张谈判桌：本人坐一侧，agent 坐他旁边，第三人坐对面。

房地产交易里，法律上的 agent 是 broker。加州 Civil Code §2079.13 规定 broker 要为旗下 salesperson 和 broker associate 负责，而这些 associate 对任何一方负的义务，等同 broker 对那一方的义务。所以卖方签 listing 是跟 broker 签，salesperson 替 broker 服务卖方。

三个位子怎么判断，见课程〈本人、代理人与第三人〉，整个第 5 单元代理关系都用这张谈判桌来讲。代理占 DRE salesperson 考试约 17%，是第二大科。

Fiduciary duty 中文叫受托义务：agent 要把委托人的利益放在自己前面。DRE Reference Book 词汇表的说法是，agent 对本人要以最高的诚信行事，不能靠一点点不实陈述、隐瞒或施压取得任何好处。加州法定披露表（Civil Code §2079.16）写的是 utmost care, integrity, honesty, and loyalty。

对交易另一边的第三人，agent 没有忠诚和保密义务，但依 §2079.16 仍要以合理的技能与注意做事、诚实公平并出于善意，而且要披露自己知道、会实质影响房子价值或吸引力、对方不知道也无法靠自己留意观察发现的事实。两边都要诚实，差在忠诚和保密只给委托人。细节见〈受托义务〉。

1. Disclose 披露：交法定的 Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship 表，并取得签收。业界俗称“AD 表”，这是加州地产经纪人协会（C.A.R.）同名标准表格的代号，不是政府表单名称；表格内容由 Civil Code §2079.16 规定。依 Civil Code §2079.14，seller's agent 在签 listing 之前给卖方；buyer's agent 在买方签 buyer-broker representation agreement 和 offer 之前尽早给买方；offer 不是 buyer's agent 写的，最晚在收到 offer 的下一个营业日给。
2. Elect 选择：agent 尽早说明自己在这笔交易是 seller's agent、buyer's agent 还是 dual agent。依 §2079.17，buyer's agent 要告诉买方和卖方，seller's agent 告诉卖方。
3. Confirm 确认：代理关系要在买卖合同或另一份由各方签署的书面里确认，时间是签买卖合同之前或同时，不是过户时。

披露表讲的是“agent 代表谁”，跟讲房子状况的 TDS 不同，后者见加州卖房披露 TDS。课程〈加州代理关系披露〉用“入座前先公布座位”记这三步。

§2079.13 对 dual agent 的定义是：直接或通过 salesperson、broker associate，在同一笔交易同时担任卖方和买方 agent 的人。重点在“通过”两个字：listing 由 salesperson A 负责，买方由同一位 broker 名下的 salesperson B 带来，这位 broker 就是 dual agent，A 和 B 在合同确认栏也都勾 dual agent。

合同确认栏分两层：先勾 broker 公司是卖方的 broker 还是双方的 broker，再勾经手的 associate 是卖方的 agent 还是双方的 agent。依 §2079.17(d)，这些披露和确认可以由旗下 salesperson 或 broker associate 代为执行。

• 买方没请经纪人：买方自己来找 listing agent，listing agent 不会因此自动变成 dual agent（Civil Code §2079.22）。DRE Reference Book 提醒，这时 listing agent 不能替买方出主意，还要让买方知道自己没有代理人。
• 意外的双方代理：listing agent 对没有经纪人的买方说“交给我，我帮你把价格压下来”，让买方合理以为他也在帮自己，就可能构成 accidental dual agency，没披露一样要负责。
• 谁付佣金不决定代表谁：Civil Code §2079.19 写明，报酬由谁付不一定决定代理关系；卖方付钱给买方经纪人，买方经纪人仍然可以只代表买方。

实务上，公司自己的买方想买公司自己的 listing 时，salesperson 先告诉 broker，再分别向卖方和买方说明双方代理是什么、取得同意，并在买卖合同的确认栏勾选。两位 salesperson 也要避免在办公室交换各自客户的价格和动机。

Dual agent 对双方都负受托义务，但保密规则更严。依 Civil Code §2079.21，没有卖方的明确同意，不能把从卖方得知的机密告诉买方；没有买方的明确同意，也不能把从买方得知的机密告诉卖方。

保密不等于隐瞒房子的问题。§2079.16 的披露表写明，agent 对买卖双方都要披露自己知道、会实质影响价值或吸引力的事实。卖方的底价要守，屋顶漏水要说。

B&P §10176(d) 把“未经所有当事人知情或同意，在同一笔交易同时替多方做事”列为 DRE 可以停权或撤照的事由。这条适用所有需要执照的交易，不限住宅买卖。课程整理的后果有三个，考题常整组出现：

1. DRE 惩戒（停权或撤照）。
2. Broker 可能拿不到佣金。
3. 买卖任何一方都可以主张撤销合同。

合法的双方代理要做到：告知所有委托人自己同时代表双方、取得每一方同意、在合同确认栏如实勾选。报酬也要透明，§10176(g) 把收取秘密或未披露的报酬、利润列为惩戒事由；双方代理时如果两边都付佣金，要让每一方都知道另一方也在付。

这几题可以到分类练习的代理题组反复练。代理占 17%、执业与披露占 25%，各科比重见加州房地产考试格式；Realtor、broker、salesperson 的身份差别见Realtor 中文是什么。