Realtor 中文是什么？公会会员称号不是执照 broker 较高一级

名片上写 REALTOR®，代表这位持照人是公会会员；写 salesperson、broker 或 broker associate，才是执照等级。两者可以同时成立：持照人加入公会后，就能在执照头衔之外，依 NAR 与地方公会的规则使用会员标章。

拿照之后会碰到的头衔与选择，整理在支柱文考上加州地产执照之后。

B&P §10131 定义 real estate broker：为了报酬或期待报酬，替客户做下列任一件事，不论报酬的形式与支付时间，例如买卖或洽谈不动产、拿 listing、出租或收租、中介以不动产担保的贷款、买卖不动产分期合同与本票。B&P §10016 定义 real estate salesperson：持 salesperson 执照、为了报酬受 broker 委任去做这些事的自然人。

公司也可以拿 broker 执照，但要指定一位合格的主管当 designated broker-officer，由这位持 broker 资格的主管负责监督公司旗下的持照人；DRE 不发执照给合伙（partnership），合伙通过哪一位合伙人执业，那一位就必须是持照 broker。名片上的公司名称，背后一定对应到一位负责的 broker。

考试资料依 DRE Taking the Exam，broker 资格依 DRE Broker License Requirements。升级的完整条件见加州 broker 执照怎么升。

NAR 的 Membership Marks Manual 说明，REALTOR®、REALTORS®、REALTOR-ASSOCIATE® 与 REALTOR® 标志是联邦注册的集体会员标章，由 NAR 拥有，只有 NAR 会员能用（加入地方公会就同时是 NAR 会员）。同一份手册说明，这些标章的作用是把 NAR 会员和其他从事房地产的人区分开来，不能拿来跟 broker、real estate agent 混用，书写时要大写并加上注册符号；有房地产执照不等于是 REALTOR®。

加州法律也管这件事：B&P §10177(e) 把“故意使用 realtor 字样，或自己不是会员的房地产组织名称、标志”列为 DRE 可以停权、撤照或拒发执照的事由。

怎么成为会员：依 C.A.R. 的入会说明，先有执照、挂在一位本身是 REALTOR® 会员的 broker 名下，再向这位 broker 所属的地方公会申请；加入地方公会的同时，也成为 C.A.R.（加州公会）与 NAR 的会员。入会不是 DRE 的发照条件。

B&P §10015.3：broker associate 是受 responsible broker 委任、代表这位 broker 提供需要执照服务的 broker。执照等级是 broker，但在这家公司是以 salesperson 的身份工作，受监督的方式也跟 salesperson 相同。

DRE 的 broker associate 问答（2020 年 5 月修订）说明：broker associate 在合同允许下，可以替一位或多位 broker 工作，同时自己独立执业；建立关系时由 responsible broker 用 RE 215 通知 DRE。Salesperson 没有这个弹性，报酬只能来自当时挂靠的那一位 broker。

另一个常见头衔是 responsible broker：负责监督 salesperson 的 broker（B&P §10015.1），旧称 employing broker，口语也叫 principal broker 或 broker of record。怎么挑这位 broker，见地产经纪挂靠 broker 怎么选。

代理关系有三个角色：principal（本人，委托的买方或卖方）、agent（代理人）、third party（第三人，交易另一边没有委托这位 agent 的人）。房地产交易里，法律上的 agent 是 broker。

Civil Code §2079.13 把 agent 定义为“以其执照签下 listing 或取得 offer”的持照 broker；broker 要为旗下 salesperson 与 broker associate 的行为负责，salesperson 对任何一方的义务，等同 broker 对那一方的义务。

日常说的 real estate agent 通常泛指 salesperson 或所有持照人；考题写 the agent 而且在谈 listing 合同时，多半是指跟委托人签约的那家 broker。考题里的 selling agent 是找到买方的那位经纪人，不是代表卖方的人。这些角色在课程的本人、代理人与第三人一课有例题，双方代理的条件见双方代理 dual agency 在加州合法。

B&P §10140.6 要求持照人在名片、信纸、传单、广告与待售招牌等招揽材料上，印出姓名、执照号码与 responsible broker 的名称。拿到执照号码，就可以到 DRE 的 Public License Lookup 用姓名或号码查执照状态与执照种类，分辨对方是 salesperson 还是 broker。

• 团队名称（例如 Wang Team）不是一家公司：B&P §10159.7 规定团队名称要有成员姓氏，搭配 team、group 或 associates，不能用 broker、brokerage 这类字暗示是独立的中介公司
• 公司对外用的营业名称（fictitious business name）要经 DRE 核准，登记在 broker 的执照上
• REALTOR® 标章只说明公会会员身份，执照等级要看 DRE 的记录

考试会考这些广告规定，课程的广告规范一课把执照号码、团队名称与 REALTOR® 用字整理在一起。

这些陷阱在课程的Salesperson 与 Broker 差在哪与这一行在做什么两课都有练习题；英文术语可以用单词卡复习，常考字整理在房地产英文术语。