Realtor 中文是什麼？公會會員稱號不是執照 broker 較高一級

名片上寫 REALTOR®，代表這位持照人是公會會員；寫 salesperson、broker 或 broker associate，才是執照等級。兩者可以同時成立：持照人加入公會後，就能在執照頭銜之外，依 NAR 與地方公會的規則使用會員標章。

拿照之後會碰到的頭銜與選擇，整理在支柱文考上加州地產執照之後。

B&P §10131 定義 real estate broker：為了報酬或期待報酬，替客戶做下列任一件事，不論報酬的形式與支付時間，例如買賣或洽談不動產、拿 listing、出租或收租、仲介以不動產擔保的貸款、買賣不動產分期合約與本票。B&P §10016 定義 real estate salesperson：持 salesperson 執照、為了報酬受 broker 委任去做這些事的自然人。

公司也可以拿 broker 執照，但要指定一位合格的主管當 designated broker-officer，由這位持 broker 資格的主管負責監督公司旗下的持照人；DRE 不發執照給合夥（partnership），合夥透過哪一位合夥人執業，那一位就必須是持照 broker。名片上的公司名稱，背後一定對應到一位負責的 broker。

考試資料依 DRE Taking the Exam，broker 資格依 DRE Broker License Requirements。升級的完整條件見加州 broker 執照怎麼升。

NAR 的 Membership Marks Manual 說明，REALTOR®、REALTORS®、REALTOR-ASSOCIATE® 與 REALTOR® 標誌是聯邦註冊的集體會員標章，由 NAR 擁有，只有 NAR 會員能用（加入地方公會就同時是 NAR 會員）。同一份手冊說明，這些標章的作用是把 NAR 會員和其他從事房地產的人區分開來，不能拿來跟 broker、real estate agent 混用，書寫時要大寫並加上註冊符號；有房地產執照不等於是 REALTOR®。

加州法律也管這件事：B&P §10177(e) 把「故意使用 realtor 字樣，或自己不是會員的房地產組織名稱、標誌」列為 DRE 可以停權、撤照或拒發執照的事由。

怎麼成為會員：依 C.A.R. 的入會說明，先有執照、掛在一位本身是 REALTOR® 會員的 broker 名下，再向這位 broker 所屬的地方公會申請；加入地方公會的同時，也成為 C.A.R.（加州公會）與 NAR 的會員。入會不是 DRE 的發照條件。

B&P §10015.3：broker associate 是受 responsible broker 委任、代表這位 broker 提供需要執照服務的 broker。執照等級是 broker，但在這家公司是以 salesperson 的身分工作，受監督的方式也跟 salesperson 相同。

DRE 的 broker associate 問答（2020 年 5 月修訂）說明：broker associate 在合約允許下，可以替一位或多位 broker 工作，同時自己獨立執業；建立關係時由 responsible broker 用 RE 215 通知 DRE。Salesperson 沒有這個彈性，報酬只能來自當時掛靠的那一位 broker。

另一個常見頭銜是 responsible broker：負責監督 salesperson 的 broker（B&P §10015.1），舊稱 employing broker，口語也叫 principal broker 或 broker of record。怎麼挑這位 broker，見地產經紀掛靠 broker 怎麼選。

代理關係有三個角色：principal（本人，委託的買方或賣方）、agent（代理人）、third party（第三人，交易另一邊沒有委託這位 agent 的人）。房地產交易裡，法律上的 agent 是 broker。

Civil Code §2079.13 把 agent 定義為「以其執照簽下 listing 或取得 offer」的持照 broker；broker 要為旗下 salesperson 與 broker associate 的行為負責，salesperson 對任何一方的義務，等同 broker 對那一方的義務。

日常說的 real estate agent 通常泛指 salesperson 或所有持照人；考題寫 the agent 而且在談 listing 合約時，多半是指跟委託人簽約的那家 broker。考題裡的 selling agent 是找到買方的那位經紀人，不是代表賣方的人。這些角色在課程的本人、代理人與第三人一課有例題，雙方代理的條件見雙方代理 dual agency 在加州合法。

B&P §10140.6 要求持照人在名片、信紙、傳單、廣告與待售招牌等招攬材料上，印出姓名、執照號碼與 responsible broker 的名稱。拿到執照號碼，就可以到 DRE 的 Public License Lookup 用姓名或號碼查執照狀態與執照種類，分辨對方是 salesperson 還是 broker。

• 團隊名稱（例如 Wang Team）不是一家公司：B&P §10159.7 規定團隊名稱要有成員姓氏，搭配 team、group 或 associates，不能用 broker、brokerage 這類字暗示是獨立的仲介公司
• 公司對外用的營業名稱（fictitious business name）要經 DRE 核准，登記在 broker 的執照上
• REALTOR® 標章只說明公會會員身分，執照等級要看 DRE 的紀錄

考試會考這些廣告規定，課程的廣告規範一課把執照號碼、團隊名稱與 REALTOR® 用字整理在一起。

這些陷阱在課程的Salesperson 與 Broker 差在哪與這一行在做什麼兩課都有練習題；英文術語可以用單字卡複習，常考字整理在房地產英文術語。