부동산 중개인이 소속될 broker 고르는 법 수수료 분배 말고 비용, 교육, 서류 검토자도 비교하세요

B&P §10016은 real estate salesperson을 salesperson 면허를 갖고 보수를 받는 조건으로 broker에게 위임(retained)받아 broker의 업무를 하는 자연인으로 정의해요. DRE의 Salesperson License Requirements 페이지에도 responsible broker가 없는 salesperson은 면허가 필요한 일을 할 수 없다고 적혀 있어요.

법적으로 agent는 broker예요. Civil Code §2079.13은 agent를 '자신의 면허로 listing을 계약하거나 offer를 받는' 면허 소지 broker로 정의하고, broker가 소속 salesperson과 broker associate의 행위에 책임을 진다고 해요. salesperson이 고객에게 지는 의무는 broker의 의무와 같아요. 그래서 listing은 고객이 broker와 맺은 계약이고 개인의 것이 아니에요.

감독 책임도 broker에게 있어요. 10 CCR §2725는 responsible broker가 회사 규모에 맞게 체계를 마련해 거래, 당사자의 권리에 영향을 주는 서류, 신탁 자금, 광고를 검토하고, 영업 인력이 차별 금지 법률을 숙지하게 하도록 요구해요. 양측이 직원이라고 약정하든 independent contractor라고 약정하든 Real Estate Law에 따라 일반 대중에게 지는 의무는 달라지지 않아요(B&P §10032). 면허를 받은 뒤의 다른 단계는 기본 글인 캘리포니아 부동산 면허를 딴 뒤를 보세요.

강의의 Broker와 Salesperson의 관계 과에는 용어가 세 개 나와요. gross dollar는 회사가 받은 전체 수수료이고, company dollar는 영업 인력과 협력 중개인에게 수수료를 지급하고 회사에 남은 돈이며, desk cost(자리 비용)는 회사 총 운영비를 agent 수로 나눈 값이에요. 회사의 운영 비용은 어디선가 회수해야 하므로 건마다 수수료에서 떼어 가기도 하고, 영업 인력에게 고정 비용을 받기도 해요.

비교하는 방법은 첫해에 예상하는 성사 건수를 대입해서 방식마다 1년에 총 얼마가 공제되는지 계산하는 거예요. 첫해에 성사 건수가 적으면 고정비의 비중이 상대적으로 커져요. 수수료 계산법과 그 밖의 비용은 캘리포니아 부동산 중개인 수입을 보세요.

면접 전에 먼저 면허를 조회하세요. DRE의 Public License Lookup에서 이름이나 면허 번호로 broker와 회사의 면허 상태를 조회할 수 있어요. DRE의 신원 조사 FAQ도 정식 징계 기록은 공개 자료이고 면허 소지자의 공개 기록에 표시된다고 설명해요. 상대가 유효한 broker 면허를 가졌는지 확인한 뒤 아래 질문으로 넘어가세요.

1. 신입 교육이 있나요? 선임 동료나 팀이 이끌어 주나요? 첫 거래는 누가 함께 해 주나요?
2. 누가 내 서류를 검토하고 얼마 안에 끝내나요? §2725는 broker에게 서류 검토 체계를 마련하도록 요구하니, 실제로 누가 책임지는지 분명히 물어보세요.
3. 회사에 E&O 보험이 있나요? 보험료는 누가 내나요? 보장 범위와 자기 부담금은 얼마인가요?
4. 계약금과 신탁 자금은 어떻게 처리하나요? (규정은 받은 뒤 3영업일 안에 escrow에 넘기거나 신탁 계좌에 입금하거나 본인에게 전달하는 것이에요)
5. 광고와 SNS 게시글을 회사에 먼저 보여 줘야 하나요? 명함과 웹사이트에 면허 번호와 회사 이름을 어떻게 인쇄하나요?
6. 회사는 주로 어느 지역, 어떤 종류의 물건을 다루나요? 임대나 부동산 관리 부서가 있나요?
7. 파트타임도 받나요? 파트타임에게 요구하는 조건이 있나요?
8. 계약은 어떻게 해지하나요? 퇴사할 때 진행 중인 listing과 거래는 어떻게 처리하나요?

Broker의 감독 범위, 면허 없는 어시스턴트가 할 수 있는 일, 거래 서류를 몇 년 보관하는지는 강의의 감독, 어시스턴트, 기록 보관 과에 정리했고, 광고와 팀 이름 규정은 광고 규정에 있어요.

신입이 시작하는 또 다른 방법은 선임 영업 인력의 팀에 들어가 매물 보여 주기, 서류 준비, escrow 추적부터 배우는 거예요. 팀은 별개의 회사가 아니에요. 면허 소지자 두 명 이상이 팀 이름으로 대외 활동을 할 수 있지만, 이름에는 구성원 한 명 이상의 성이 들어가고 team, group 또는 associates가 붙어야 해요. broker, brokerage처럼 소비자가 독립된 중개 회사로 오해할 만한 단어는 쓸 수 없고, 광고에서 responsible broker의 이름은 팀 이름만큼 눈에 띄어야 해요(B&P §10159.6, §10159.7, 강의 광고 규정).

팀에 들어갈 때는 broker와의 계약 말고도 팀 내부 분배를 분명히 물어보세요. 팀 리더가 몇 퍼센트를 가져가는지, 누가 고객을 제공하는지, 누가 광고비를 내는지예요. 돈은 반드시 responsible broker를 거쳐야 하고, 팀 리더가 직접 나에게 수수료를 줄 수는 없어요(B&P §10137).

한국어로 고객을 응대하는 것은 강점이지만 주의할 규정도 있어요. Civil Code §1632는 1개월을 넘는 주거용 임대차 같은 특정 계약을 주로 한국어로 협의했다면 계약 전에 한국어 번역본을 제공하도록 정해요. 매매 계약은 이 목록에 없지만, 핵심을 한국어로 충분히 설명하고 고객이 정말 이해했는지 확인하는 일은 여전히 면허 소지자의 책임이에요.

• 회사에 한국어 서식 설명이나 마케팅 자료가 있나요?
• 고객이 해외에 있어 special power of attorney로 친지에게 대리 서명을 맡기는 거래에 익숙한 동료가 있나요?
• 회사가 있는 지역과 내 커뮤니티 네트워크가 얼마나 겹치나요?

소유권 등기 방식, 세금, 이민 신분, 대출 자격 같은 문제는 면허 소지자가 일반 규칙을 설명할 수는 있지만, 고객에게 변호사, CPA, 대출 기관에 물어보라고 안내하고 고객 대신 판단해서는 안 돼요. 한국어로 영업할 때의 더 자세한 경계는 합격 이후 페이지를 보세요.

Broker는 모든 salesperson과 날짜를 적고 서명한 서면 계약을 맺어야 하고, 내용에는 감독, 직무, 보수가 들어가야 해요(10 CCR §2726). listing은 고객이 broker와 맺은 계약이므로 salesperson이 회사를 옮기면 내가 맡았던 listing은 보통 원래 broker에게 남아요. 진행 중인 거래와 아직 받지 못한 수수료를 어떻게 나눌지는 계약서에 달려 있어요.

• 퇴사하려면 얼마나 앞서 통보해야 하나요?
• 퇴사 후에 소유권 이전이 되는 건은 수수료를 어떻게 계산하고 언제 지급하나요?
• 고객 명단, 웹사이트, SNS 계정, 마케팅 자료는 누구 것인가요?
• 팀 이름과 팀의 listing은 어떻게 처리하나요?

처음 면허를 신청할 때는 RE 435의 20~26번 칸에 responsible broker를 적고, broker 본인 또는 회사의 면허 소지 officer가 서명해요. broker는 서명란에 면허 발급 후 감독, 직무, 보수를 다룬 서면 계약을 보관하겠다고 진술해요. 이후 broker를 바꾸는 절차는 다음과 같아요.

1. eLicensing에서 responsible broker 변경을 요청하고 새 broker의 면허 번호를 입력해요.
2. 새 broker가 eLicensing에서 확인해야 효력이 생기며, 효력 발생일은 새 broker가 확인한 날이에요(DRE eLicensing 안내).
3. 10 CCR §2752에 따라 새 broker는 고용 후 5일 안에 DRE에 통지해야 해요. 원래 broker도 관계가 끝날 때 통지해야 해요(B&P §10161.8(d), §2752에 따라 DRE 서식을 우편으로 보내 통지하는 경우는 종료 후 10일 안에 발송해야 해요).
4. 면허증은 자동으로 재발급되지 않으니 필요하면 eLicensing에서 직접 출력하세요.

새 broker가 확인해서 효력이 생기기 전에는 새 회사의 이름으로 일을 받지 마세요. 이 규칙이 시험에서 어떻게 나오는지는 Salesperson과 Broker의 차이 과에, 세 직함의 차이는 Realtor란 무엇인가에 있어요. 아직 본업이 있는 독자는 먼저 캘리포니아에서 부업으로 부동산 중개인 하기를 보세요.