加州房地产经纪人收入 靠佣金 先和 broker 拆账 新人收入不稳

卖方那一侧，佣金写在跟 broker 签的 listing agreement。买方那一侧，2025 年起加州要求 buyer's agent 跟买方签书面的 buyer-broker representation agreement，最晚在买方签 offer 时完成，期限最长 3 个月；买方是公司、LLC 或合伙时不受 3 个月限制（Civil Code §1670.50）。

佣金比例没有法定标准。B&P §10147.5 要求 1–4 户住宅与 mobilehome 的卖方委托合同，以及 2026 年起的买方代理合同，在报酬条款前用至少 10-point 粗体印出通知：佣金不是法律规定，由各家 broker 自订，可以跟客户议价；表格上也不能预先印好比例。

Broker 之间约定统一佣金，是反托拉斯法禁止的联合定价（price fixing），课程的反托拉斯一课有例子。另一个业界变化来自 NAR 和解：依 NAR 说明，2024 年 8 月 17 日起 MLS 上不再刊登给买方经纪人的佣金提议，使用 MLS 的业务要在带买方看屋前签书面协议。

拿照后的整体路线图在支柱文考上加州地产执照之后。

成交时，escrow 依指示把佣金付给 listing broker 与买方的 broker，两家 broker 再各自依内部合同分给 salesperson。Salesperson 的钱一律从自己的 broker 拿（B&P §10137）；拆账比例、费用由谁负担，写在 broker 与 salesperson 的书面合同里（10 CCR §2726）。简体文章说的“提成”“分成”，就是这一段。

团队（team）多一层分配：团队领导人与成员之间另外约定，但钱仍然要经过 responsible broker。佣金计算是考试常考的数学，课程的佣金计算一课有练习，规则面在佣金与促成交易的原因。

佣金有没有赚到，看委托合同怎么写。课程整理的考试规则是：一般 listing 在 broker 带来 ready, willing and able 的买方（愿意照 listing 条件或卖方接受的条件购买、而且有能力完成）时就算赚到；实际合同常约定“过户时付”，以合同为准。两位以上经纪人都主张带来买方时，看谁是 procuring cause，也就是启动了一连串没有中断、最后导致成交的事件。

要请求佣金，委托必须是书面（Civil Code §1624）。加州没有让 broker 为了佣金在房子上登记留置权的法律；委托人不付时，由 broker 依合同协商、仲裁或提告，salesperson 不能自己告，要通过自己的 broker。买方交的定金是信托金，不能扣下来抵佣金。

美国劳工统计局（BLS）的 Occupational Outlook Handbook（2026 年 8 月 27 日更新）写，全美 real estate sales agents 在 2025 年 5 月的年薪中位数是 $52,830。同一页也写明，这个薪资数字来自 OEWS 调查，不含自雇者；而全美 2025 年约 42.7 万个 sales agent 工作中，54% 是自雇。

• 这是全国数字，不是加州数字
• 只涵盖受雇领薪的业务；以 independent contractor 身份领佣金的自雇业务不在统计里
• 是所有年资的中位数，不是新人第一年的收入

结论：网络上“平均年收入”的数字，没有注明出处、期间与是否含自雇者的，不要拿来规划第一年。本文不提供年收入估计，BLS 数字只用来说明官方统计涵盖的范围。

BLS 同一页说明，经纪人与业务的收入大多来自佣金，可能不规律，新手尤其如此，有时几周或几个月没有成交。一笔买卖从接到客户、看房、签约、escrow 到过户，才拿到佣金；listing 可能卖不掉，买方也可能在 contingency 期间依约退出，这时就没有佣金。

第一年常见的支出，先列成预算：

• 执照费，以及第一次续照前的 45 小时 CE
• 公会与 MLS 会费（入会才有）
• 公司月费或每笔交易费（依合同）
• E&O 保费（依公司规定）
• 名片、广告、网站与社交圈投放
• 交通、手机与电脑
• 自雇税与所得税的分季预缴

执照相关的一次性规费见加州房地产执照费用。还在本业、想先兼做的读者，看兼职当加州地产经纪。

IRS Publication 15-A 把持照地产业务列为 statutory nonemployee，条件有两个：报酬几乎全部按成交而不是按工时计算、有书面合同写明不当作员工。符合的话，在联邦税上视为自雇，broker 不代扣所得税。

能扣哪些执业费用、要不要成立公司，属个案税务问题，请问 CPA。房地产相关的税法考点，例如自住屋免税额与 1031 交换，在课程的所得税一课。

租赁与物业管理：替房主出租、收租并收取报酬，是需要执照的行为（B&P §10131(b)）；报酬依管理合同约定，常见是实收租金的一定比例。收到的租金与押金是信托金，要照信托账户的规定处理。

转介费（referral fee）：可以付给其他持照人或向其他持照人收取，但要通过自己的 broker（§10137）；不能分给没有执照的人。B&P §10177.4 另外禁止持照人向 escrow、白蚁检查、房屋保修、产权保险等公司收取转介客户的佣金或好处。

承做住宅贷款要另外拿 MLO 加签，见做房贷要考 DRE 还是 NMLS。挑公司时怎么比拆账与费用，接着读地产经纪挂靠 broker 怎么选；拿照后的完整路线回到考上加州地产执照之后，各条路线的课程对应在考上之后页。