加州房地產經紀人收入 靠佣金 先和 broker 拆帳 新人收入不穩

賣方那一側，佣金寫在跟 broker 簽的 listing agreement。買方那一側，2025 年起加州要求 buyer's agent 跟買方簽書面的 buyer-broker representation agreement，最晚在買方簽 offer 時完成，期限最長 3 個月；買方是公司、LLC 或合夥時不受 3 個月限制（Civil Code §1670.50）。

佣金比例沒有法定標準。B&P §10147.5 要求 1–4 戶住宅與 mobilehome 的賣方委託合約，以及 2026 年起的買方代理合約，在報酬條款前用至少 10-point 粗體印出通知：佣金不是法律規定，由各家 broker 自訂，可以跟客戶議價；表格上也不能預先印好比例。

Broker 之間約定統一佣金，是反托拉斯法禁止的聯合定價（price fixing），課程的反托拉斯一課有例子。另一個業界變化來自 NAR 和解：依 NAR 說明，2024 年 8 月 17 日起 MLS 上不再刊登給買方經紀人的佣金提議，使用 MLS 的業務要在帶買方看屋前簽書面協議。

拿照後的整體路線圖在支柱文考上加州地產執照之後。

成交時，escrow 依指示把佣金付給 listing broker 與買方的 broker，兩家 broker 再各自依內部合約分給 salesperson。Salesperson 的錢一律從自己的 broker 拿（B&P §10137）；拆帳比例、費用由誰負擔，寫在 broker 與 salesperson 的書面合約裡（10 CCR §2726）。簡體文章說的「提成」「分成」，就是這一段。

團隊（team）多一層分配：團隊領導人與成員之間另外約定，但錢仍然要經過 responsible broker。佣金計算是考試常考的數學，課程的佣金計算一課有練習，規則面在佣金與促成交易的原因。

佣金有沒有賺到，看委託合約怎麼寫。課程整理的考試規則是：一般 listing 在 broker 帶來 ready, willing and able 的買方（願意照 listing 條件或賣方接受的條件購買、而且有能力完成）時就算賺到；實際合約常約定「過戶時付」，以合約為準。兩位以上經紀人都主張帶來買方時，看誰是 procuring cause，也就是啟動了一連串沒有中斷、最後導致成交的事件。

要請求佣金，委託必須是書面（Civil Code §1624）。加州沒有讓 broker 為了佣金在房子上登記留置權的法律；委託人不付時，由 broker 依合約協商、仲裁或提告，salesperson 不能自己告，要透過自己的 broker。買方交的訂金是信託金，不能扣下來抵佣金。

美國勞工統計局（BLS）的 Occupational Outlook Handbook（2026 年 8 月 27 日更新）寫，全美 real estate sales agents 在 2025 年 5 月的年薪中位數是 $52,830。同一頁也寫明，這個薪資數字來自 OEWS 調查，不含自雇者；而全美 2025 年約 42.7 萬個 sales agent 工作中，54% 是自雇。

• 這是全國數字，不是加州數字
• 只涵蓋受僱領薪的業務；以 independent contractor 身分領佣金的自雇業務不在統計裡
• 是所有年資的中位數，不是新人第一年的收入

結論：網路上「平均年收入」的數字，沒有註明出處、期間與是否含自雇者的，不要拿來規劃第一年。本文不提供年收入估計，BLS 數字只用來說明官方統計涵蓋的範圍。

BLS 同一頁說明，經紀人與業務的收入大多來自佣金，可能不規律，新手尤其如此，有時幾週或幾個月沒有成交。一筆買賣從接到客戶、看房、簽約、escrow 到過戶，才拿到佣金；listing 可能賣不掉，買方也可能在 contingency 期間依約退出，這時就沒有佣金。

第一年常見的支出，先列成預算：

• 執照費，以及第一次續照前的 45 小時 CE
• 公會與 MLS 會費（入會才有）
• 公司月費或每筆交易費（依合約）
• E&O 保費（依公司規定）
• 名片、廣告、網站與社群投放
• 交通、手機與電腦
• 自雇稅與所得稅的分季預繳

執照相關的一次性規費見加州房地產執照費用。還在本業、想先兼做的讀者，看兼職當加州地產經紀。

IRS Publication 15-A 把持照地產業務列為 statutory nonemployee，條件有兩個：報酬幾乎全部按成交而不是按工時計算、有書面合約寫明不當作員工。符合的話，在聯邦稅上視為自雇，broker 不代扣所得稅。

能扣哪些執業費用、要不要成立公司，屬個案稅務問題，請問 CPA。房地產相關的稅法考點，例如自住屋免稅額與 1031 交換，在課程的所得稅一課。

租賃與物業管理：替屋主出租、收租並收取報酬，是需要執照的行為（B&P §10131(b)）；報酬依管理合約約定，常見是實收租金的一定比例。收到的租金與押金是信託金，要照信託帳戶的規定處理。

轉介費（referral fee）：可以付給其他持照人或向其他持照人收取，但要透過自己的 broker（§10137）；不能分給沒有執照的人。B&P §10177.4 另外禁止持照人向 escrow、白蟻檢查、房屋保固、產權保險等公司收取轉介客戶的佣金或好處。

承做住宅貸款要另外拿 MLO 加簽，見做房貸要考 DRE 還是 NMLS。挑公司時怎麼比拆帳與費用，接著讀地產經紀掛靠 broker 怎麼選；拿照後的完整路線回到考上加州地產執照之後，各條路線的課程對應在考上之後頁。