地產經紀兼職在加州合法 DRE 不要求全職 轉介費與揭露另有規定

考 real estate license（地產牌照）時，DRE 列的 salesperson 條件是年滿 18 歲、修完三門大學程度課程、考過 150 題考試、通過指紋背景調查，沒有一項跟工時有關。拿到的執照和全職的人一樣，四年一續。

兼職不會讓規則變鬆。Salesperson 要掛在 responsible broker 名下，broker 依法要合理監督交易文件、信託金和廣告（10 CCR §2725），雙方要簽書面、註明日期的合約（§2726）。報酬也只能從自己的 broker 領：B&P §10137 規定，salesperson 不能從掛名 broker 以外的任何人收取需要執照的工作報酬。課程〈Broker 與 Salesperson 的關係〉用「椅子是 broker 的」把這些規則串起來。

依 B&P §10032，broker 和 salesperson 可以約定為 employee（員工）或 independent contractor（獨立承攬）。這個標籤影響的是稅務、失業保險和職災保險怎麼認定；不管怎麼約定，Real Estate Law 對大眾的義務和 broker 的監督責任都一樣。報稅方式請問 CPA 會計師。

兼職經紀最先碰到的限制是時間。以下是課程整理過、有法律依據的期限，都照營業日或工作天算，不看你的下班時間：

實務上，兼職的人加入公司前要先跟 broker 談好：白天的電話和文件誰接、誰能代為轉交 offer、跟誰搭檔帶看。這些安排寫進 broker–salesperson 合約，比口頭說好更清楚。

保險執照由 California Department of Insurance 核發，地產執照由 DRE 核發，兩張各管各的。做保險的人考了地產執照，第一個要弄清楚的是轉介費，答案要看錢從哪裡來、為什麼給：

1. 只有保險執照，介紹客戶給地產經紀要分佣：B&P §10137 禁止 broker 付錢給沒有地產執照的人做需要執照的事。沒有地產執照，就不能從買賣佣金裡分錢。
2. 地產交易中把客戶介紹給保險或其他服務商，換一筆介紹費：聯邦 RESPA 第 8 條（Regulation X §1024.14）規定，在 federally related mortgage loan 的交易裡，不得因為介紹 settlement service 生意而給付或收取任何有價物。依 §1024.2，settlement service 包括火險、洪水險等產物保險和 home warranty，也包括地產經紀的服務。
3. 加州另有一條：B&P §10177.4 禁止持照人因為把客戶介紹給 escrow、除蟲公司、home protection 公司、產權保險公司等，而收取佣金、費用或其他對價。

RESPA 允許的是「真的提供服務、拿合理報酬」，不允許的是「只因為介紹就拿錢」。§1024.14(g) 列的例外包括實際提供服務的報酬，以及地產經紀人與 broker 之間的合作分佣與轉介約定。自己持股的保險公司屬於 affiliated business arrangement，依 §1024.15 要給客戶書面揭露、不能要求客戶一定要用，而且除了列舉的合法報酬之外，只能拿持股的投資報酬。

承包商執照由 Contractors State License Board（CSLB）核發，地產執照不能拿來施工，承包商執照也不能拿來仲介買賣。依 B&P §7048（2026 年 1 月 1 日起的現行條文），只有同時符合下列條件的小工程可以免承包商執照：

• 同一件工程的工料與其他費用合計不到 $1,000，而且不需要建築許可（building permit）。
• 不是較大工程的一部分，也沒有為了規避而把工程拆成多張 $1,000 以下的合約。
• 沒有打廣告或掛招牌表示自己是承包商，也沒有僱人一起做。

所以兩張照都有的人，替買方找房子是一份工作，接那間房子的裝修是另一份工作，各自要有執照、各自有合約。執照門檻、工程金額與建照要求，都以 CSLB 與地方建管單位的最新規定為準。

Agent 對委託人負忠誠義務，不能賺 secret profit（瞞著委託人另外賺的錢）。B&P §10176(g) 把持照人收取秘密或未揭露的報酬、利潤列為懲戒事由。兼職的人有第二份本業，最容易踩到的就是這條。常見情境和做法：

揭露最好用書面，而且在客戶做決定之前給。口頭說過的事，出了糾紛很難證明；broker 依 B&P §10148 要把交易文件保存 3 年，揭露的紀錄一起放進交易檔案。

同時代表買賣雙方的規則另見雙方代理 dual agency 在加州合法。

• 跟同公司的全職同事搭檔：由對方處理白天的帶看和文件，佣金怎麼分寫進合約；分佣一樣透過 broker 付，salesperson 之間不能私下轉錢。
• 請無照助理：依 DRE 的無照助理指引，無照助理在 broker 知情同意下可以做一般性工作，例如打電話或用社群詢問對方有沒有意願使用 broker 的服務、在 open house 發 agent 準備好的資料；針對特定房子推銷、談交易條件、帶看都要有執照。
• 轉介給別家經紀人：地產經紀人與 broker 之間的轉介約定是 RESPA 允許的例外，但錢要從 broker 端付和收。
• 接不下的案子轉出去：兼職期間遇到自己不熟的類型（例如從沒做過的商業租賃），轉介給熟悉的同事，是課程風險管理裡的 avoid（避免）策略，比硬接再出錯安全。

考上之後的第一年怎麼安排、要比哪些 broker 條件，見考上加州地產執照之後、掛靠哪家 broker，以及站內的職涯地圖。收入怎麼拆，見加州房地產經紀人收入。