다른 주 부동산 면허는 캘리포니아에서 쓸 수 없어요: 호혜 제도는 없고, 학점은 인정되지만 시험은 면제되지 않아요

DRE의 Out-of-State Applicants 안내 페이지는 분명하게 적어 두었어요. 캘리포니아와 어느 주 사이에도 호혜 제도가 없어서, 다른 주에 면허가 있다는 이유로 면허 취득 요건이 하나라도 면제되지는 않아요. 다른 주의 real estate license를 가진 사람도 캘리포니아에서는 처음부터 시험을 봐야 해요.

그래서 조건은 처음 면허를 따는 사람과 같아요. 만 18세 이상이어야 하고, 시험 전에 대학 수준 과목 세 개(Real Estate Principles, Real Estate Practice, 선택 과목 하나)를 이수해야 하고, salesperson 시험은 150문제에 3시간이며 70%를 맞혀야 합격이고, 지문 신원 조사를 통과해야 해요. 전체 절차는 캘리포니아 부동산 면허 취득 방법에서 볼 수 있어요. 강의의 〈캘리포니아 면허 취득 과정〉는 '네 개의 관문, 두 개의 시계'로 나이, 과목, 시험, 지문, 두 가지 기한을 한데 정리해 줘요.

인정돼요. DRE는 다른 주의 인증 학교 성적증명서를 받아 주고, 조건은 두 가지예요. 학교가 Western Association of Schools and Colleges 또는 그와 동급인 지역 인증 기관의 인증을 받았어야 하고, 과목마다 3 semester units(학기제 학점) 또는 4 quarter units(분기제 학점)여야 해요. 캘리포니아 학교의 기준과 같아요.

다른 주의 사설 부동산 학원은 달라요. DRE의 과목 안내 페이지는 다른 주 사설 학교의 과목은 Real Estate Commissioner의 사전 승인이 없으면 인정하지 않는다고 밝혀요. 다른 주 학원에서 들은 pre-license 과목은 사전 승인이 없으면 인정받을 수 없어요.

세 과목을 어떻게 고르는지, 선택 과목에는 무엇이 있는지는 캘리포니아 부동산 면허 세 과목 고르는 법에서 볼 수 있어요.

DRE는 미국 밖에서 받은 대학 학점과 학위를 foreign education이라고 불러요. DRE 서식 RE 223(Rev. 6/24)에 따르면 외국 학력은 필요하면 먼저 번역하고 평가를 받은 뒤에야 DRE에 심사를 요청할 수 있어요.

• 외국에서 들은 과목을 캘리포니아 과목으로 인정받기(RE 223의 예는 Business Law, Economics, Accounting이에요): 학교가 인증을 받았고, 그 과목이 미국 인증 학교의 어느 과목과 같다는 평가 증명서가 있어야 해요. 학점은 학기제나 분기제 학점으로 환산해야 해요.
• 외국 학위를 broker 경력으로 인정받기: 학교가 인증을 받았고, 그 4년제 학위가 미국 인증 학교에서 real estate를 전공이나 부전공으로 한 4년제 학위와 같다는 점을 증명해야 해요.
• 평가 기관: RE 223에는 DRE가 받아 주는 학력 평가 기관이 나열되어 있어요. 예를 들면 International Education Research Foundation(IERF), Academic Credentials Evaluation Institute(ACEI) 등이에요. 서류를 내기 전에 서식 최신판의 목록을 기준으로 하세요.

실제로는 먼저 성적증명서를 평가 기관에 보내고, 결과를 받은 다음 미국에서 어떤 과목을 더 들을지 정해요. RE 223이 드는 인정 사례는 상법, 경제, 회계 같은 선택 과목이에요. Principles와 Practice를 인정받을 수 있는지는 평가 결과와 DRE의 심사에 따라 결정돼요.

캘리포니아 면허를 신청하는 데 캘리포니아에 살아야 하는 것은 아니에요. 다른 주에 사는 사람은 일반 절차대로 시험 신청이나 시험과 면허 합동 신청을 하되, 다음 네 가지를 챙기세요.

1. 지문: 캘리포니아 거주자는 Live Scan 지점에서 지문을 찍어요. DRE의 지문 안내 페이지에 따르면 캘리포니아 밖에 사는 사람은 캘리포니아의 Live Scan 지점에서 찍어도 되고, FBI 지문 카드(FD-258)로 그 지역 법 집행 기관에서 채취해도 돼요. 이 경우 첫 면허 신청서, 면허 수수료, 지문 처리 비용 $49와 함께 DRE로 바로 보내요(DRE의 현재 공지 기준). DRE는 첫 면허 신청서와 함께 지문 카드를 제공해요.
2. RE 234 송달 동의서(Consent to Service of Process): 다른 주 거주자는 작성하고 서명하고 공증을 받아서 첫 신청서나 갱신 신청서와 함께 DRE로 보내야 해요.
3. 시험은 캘리포니아에서: DRE가 공지한 시험장은 모두 캘리포니아에 있고, 현재는 La Palma, Fresno, Oakland, Sacramento, San Diego 다섯 곳이에요. 공식 웹사이트에는 원격 시험 선택지가 없어요.
4. 캘리포니아에서 일하려면: salesperson은 캘리포니아 broker 밑에 소속되어야 해요. broker가 캘리포니아에서 영업하려면 캘리포니아 영업 주소가 있어야 하고, 캘리포니아에서 영업하지 않는다면 RE 235를 따로 내야 해요.

캘리포니아 broker 면허의 경력 요건은 셋 중 하나예요. 5년 안에 면허를 가진 salesperson으로 전일제 2년 일한 경력, 상응하는 경력 2년, 또는 부동산을 전공이나 부전공으로 한 4년제 학위예요. 그 밖에 8과목을 이수하고, 200문제 4시간에 75%를 맞혀야 합격해요(DRE의 Taking the Exam 페이지 기준).

DRE의 broker 경력 안내 페이지는 '다른 주나 다른 나라에서 면허를 가진 부동산 전문가로 일한 경력'을 상응하는 경력으로 인정할 수 있다고 적고 있고, 조건은 전일제 2년이에요. RE 226에는 경력이 broker 신청서를 내기 전 5년 이내여야 한다는 점도 적혀 있어요. 그 밖의 부동산 관련 경력은 법의 취지에 맞는지를 DRE가 사건마다 판단해요.

• 어떤 서식을 쓰나요: 다른 주에서 면허를 가졌던 사람은 RE 226(Licensed Experience Verification)을 써요. 면허를 가졌던 주를 적고, 당시의 responsible broker가 작성하고 서명해요.
• 전일제는 어떻게 계산하나요: RE 226은 전일제를 주 40시간 이상으로 설명해요. 40시간에 못 미치면 비율에 따라 인정하고, 주 10시간 미만은 인정하지 않아요.
• 직접 회사를 운영한 다른 주 broker: DRE는 신청자 본인의 증명을 받아 주지 않아요. 사정을 아는 사람이 작성한 RE 228을 최소 두 장 따로 첨부해야 해요.
• 학위로 경력을 대신할 때: 2년제 학위는 인정되지 않아요. 외국 학위는 평가를 거쳐 부동산을 전공이나 부전공으로 한 4년제 학위와 같다고 인정되어야 해요.

Broker 8과목과 시험의 자세한 내용은 캘리포니아 broker 면허로 올라가는 법을, salesperson과 broker의 역할 분담은 강의 〈Salesperson과 Broker의 차이〉를 보세요.

한국에서의 경력을 갖고 캘리포니아 면허 시험을 보는 경우, 업무 흐름은 낯설지 않을 수 있어요. 새로 채워야 하는 것은 캘리포니아만의 규칙과 영어 용어예요. 아래는 캘리포니아에만 있고 시험에도 자주 나오는 내용이고, 강의에 각각 독립된 단원이 있어요.

• 대리 관계와 고지: 캘리포니아가 법으로 정한 대리 관계 고지서와, 쌍방 대리에는 양쪽 당사자가 내용을 알고 동의해야 한다는 점은 5단원 대리 관계를 보세요.
• Escrow를 통한 소유권 이전: 돈과 증서를 중립적인 제3자에게 맡기고, 조건이 이행되어야 넘겨 줘요. 8단원 소유권 이전을 보세요.
• 부부 공동재산: 캘리포니아는 community property 주여서, 혼인 중에 취득한 재산은 부부 공동 소유로 추정해요. 3단원 소유권 보유 방식을 보세요.
• 시험 영어: DRE의 시험 내용 안내 페이지는 영어 읽기, 쓰기, 철자 능력을 요구해요. 캘리포니아 부동산 시험에는 한국어판이 없어요를 보세요.

미국 영주권이 없는 새 이민자의 경우, B&P §30에 따라 DRE가 신청 때 요구하는 것은 Social Security number나 ITIN이고, 합법 신분 증명은 요구하지 않아요. 면허를 받은 뒤 일할 수 있는지는 이민법의 문제이니 이민 변호사와 상담하세요. 자세한 내용은 영주권 없이도 캘리포니아 부동산 면허를 딸 수 있나요에서 볼 수 있어요.