그린카드 없이 캘리포니아 부동산 면허 시험 보기: ITIN이 있으면 신청할 수 있고, 영업 가능 여부는 취업 허가에 달려 있어요

변화는 2014년 SB 1159에서 시작됐어요. 이 법안은 B&P Code §135.5(소비자업무국 산하 면허 발급 기관은 시민권이나 이민 신분을 이유로 면허를 거부할 수 없고, 늦어도 2016년 1월 1일부터 시행)를 신설하고 §30도 고쳤어요(SB 1159 법안 전문). DRE의 SB 1159 공지는 2016년 1월 1일 이후 접수한 면허 신청서에는 미국 내 합법 체류 증명을 더는 요구하지 않지만 SSN이나 ITIN은 여전히 제출해야 한다고 밝혀요.

B&P Code §30은 규칙을 더 자세히 정해요. DRE는 개인 신청인에게서 ITIN이나 SSN을 받아요. 번호를 받을 때 면허 발급 기관은 신청인에게 시민권이나 이민 신분을 밝히라고 요구할 수 없어요. 다른 조건을 모두 충족한 신청인은 시민권이나 이민 신분만을 이유로 거부될 수 없어요.

그래서 '신분 없이 면허 시험을 볼 수 있나요', '그린카드 없이 부동산 면허를 딸 수 있나요'라는 흔한 검색 질문에 대한 답은, DRE의 면허 발급 단계에서는 가능하다는 거예요. 나머지 조건은 시민권자 신청인과 같아요. 만 18세 이상, 세 과목 이수, 주 시험 합격, 지문 채취예요. 절차는 캘리포니아 부동산 면허는 어떻게 따나요를 보세요.

통합 신청서 RE 435와 면허 신청서 RE 202 모두 첫 번째 칸이 SSN 또는 ITIN이고 필수 기재 항목이에요. B&P §30은 신청인이 번호를 제공하지 않으면 면허 발급 기관이 최초 면허 신청을 처리하지 않는다고도 정해요.

ITIN은 IRS가 발급하는 9자리 납세자 식별 번호로, 연방 세금 신고가 필요하지만 SSN 자격이 안 되는 사람에게 줘요. IRS의 ITIN 안내에 따르면 Form W-7로 신청하고, 연방 세금 신고서와 증빙 서류를 함께 우편이나 대면으로 제출해요. IRS가 밝힌 처리 기간은 7주이고, 세금 신고 시즌(1월 15일부터 4월 30일까지)이나 해외에서 신청하면 9–11주가 걸려요. 시험을 보려는 사람은 이 기간을 일정에 넣으세요.

DRE의 면허 발급은 주법 조건을 봐요. 나이, 교육 이수, 시험, 지문, 정직성이에요. 미국에서 일할 수 있는지, 누구를 위해 일하는지, 어떤 방식으로 돈을 받는지는 연방 이민법의 문제이고 USCIS 같은 연방 기관이 관할하며 DRE는 심사하지 않아요.

부동산 중개 업무의 방식도 함께 봐야 해요. Salesperson은 반드시 responsible broker 밑에 소속되어 broker의 감독을 받아야 하고, 수수료는 자신의 broker만 지급할 수 있어요(B&P Code §10137). Broker와 salesperson은 직원이나 독립 계약자(independent contractor)로 합의할 수 있고, Real Estate Law에서는 이것이 broker의 감독 책임에 영향을 주지 않아요. 하지만 이런 구조가 이민법에서 어떻게 평가되는지는 이민 변호사에게 맡겨야 해요. 둘의 관계는 강의의 Broker와 Salesperson의 관계에 자세히 나와 있어요.

표의 자료는 USCIS의 Working in the United States, H-1B 안내, 학생 취업 규정에서 가져왔어요. L-2, E 계열 등 다른 동반 신분이나 취업 신분은 규정이 제각각이니 마찬가지로 변호사에게 먼저 물어보세요. 변호사에게 물을 때는 '면허를 보유만 하고 영업하지 않는 것', '파트타임으로 수수료를 받는 것', '독립 계약자 신분으로 돈을 받는 것'을 세 개의 질문으로 나눠서 따로 물어보세요. 답이 각각 다를 수 있어요.

본업이 취업 비자이고 파트타임으로 중개인 일을 하고 싶다면 신분 외에 본업과의 이해 충돌도 풀어야 해요. 캘리포니아에서 부업으로 부동산 중개인 하기를 보세요.

DRE 쪽 규칙은 똑같아요. SSN이나 ITIN이 있고 나이, 교육 이수, 시험, 지문 조건을 충족하면 신청할 수 있고, DRE는 이민 신분만을 이유로 거부할 수 없어요.

일하는 쪽은 달라요. USCIS의 DACA 페이지에 따르면 DACA 소지자는 취업 허가(Form I-765)를 신청할 수 있어요. DACA의 최초 신청은 현재 법원 판결의 영향을 받아 USCIS가 접수는 하되 당분간 처리하지 않고, 갱신은 계속 정상적으로 접수해요. 이미 발급된 DACA와 EAD는 만료 전까지 유효해요. 상태가 빠르게 바뀌니 USCIS의 최신 공지를 기준으로 하세요.

합법 신분도 취업 허가도 없는 사람도 주법에 따라 면허를 받을 수 있어요. 면허를 받은 뒤 영업할 수 있는지, 어떤 방식으로 영업하는지는 이 글에서 답하지 않으니 이민 변호사에게 문의하세요.

DRE의 통합 신청서 RE 435(Rev. 6/24)를 예로 들면, 신청인이 작성해야 하는 항목은 이래요.

• SSN 또는 ITIN, 생년월일, 법적 이름, 이전에 쓴 이름
• 캘리포니아 거주 여부. 캘리포니아에 살지 않으면 공증을 받은 Consent to Service of Process(RE 234)를 첨부해야 해요
• 군인과 가족 신분(신속 처리 신청 가능), 캘리포니아 부동산 면허를 보유하고 있거나 보유한 적이 있는지 여부
• 신원 질문 4개: 면허가 거부, 정지, 제한, 취소된 적이 있는지, 진행 중인 면허 징계가 있는지, Penal Code §290에 따라 성범죄자로 등록되어 있는지, 행정 기관이나 전문가 협회에게서 특정 행위를 중단하라는 명령을 받았거나 윤리 위반으로 처분받은 적이 있는지
• Working status: responsible broker가 있는지 확인해요. 없으면 면허는 비영업 상태로 발급돼요

신청서에는 시민권이나 이민 신분 칸이 없어요. 신원 조사는 지문으로 해요. 신청인이 Live Scan(RE 237)으로 지문을 찍으면 캘리포니아 법무부(DOJ)로 보내지고, FBI의 범죄 기록 조회에도 쓰여요. DRE는 DOJ 보고서를 받기 전에는 면허를 발급하지 않고, 보고서에 범죄 기록이 나오면 추가 조사를 할 수 있어요. 다른 주 거주자는 캘리포니아로 와서 지문을 찍거나, FD-258 지문 카드를 DRE에 우편으로 보낼 수 있어요(다른 주 신청인 안내).

면허가 발급된 뒤 면허 소지자의 의무는 신분과 상관없이 모두 같아요.

• 세금: RE 202A는 캘리포니아 Franchise Tax Board와 세금 및 수수료 관리국(Department of Tax and Fee Administration)이 납세 자료를 DRE에 제공하고, 세금을 완납하지 않으면 면허가 정지되거나 거부될 수 있다고 적어 두었어요.
• 유죄 판결 통보: 중범죄(felony)로 기소되거나 어떤 유죄 판결이든(유죄 인정이나 no contest 포함) 받았다면 30일 안에 서면으로 DRE에 보고해야 하며, 갱신 때까지 기다려선 안 돼요(B&P Code §10186.2).
• 연락처: 주소, 전화번호, 이메일이 바뀌면 30일 안에 DRE에 알려야 해요. DRE가 등록된 이메일로 보낸 통지는 전달된 것으로 추정돼요(B&P Code §10162).
• 갱신: 면허는 4년 주기이고, 갱신 전에 45시간 보수 교육(CE)을 마쳐야 해요.

한국이나 다른 나라의 중개사 자격은 캘리포니아에서 그대로 쓸 수 없어요. 다른 주 면허를 캘리포니아로 옮기려면 다시 시험을 봐야 해요를 보세요. 합격한 뒤에 할 수 있는 일은 사이트의 합격 이후 페이지를 보세요.