캘리포니아 부동산 면허 세 과목: 필수 두 과목과 선택 한 과목, 통신 과정은 과목마다 최소 2.5주

DRE의 salesperson 응시 자격 페이지는 college-level 과목 세 개를 통과해야 응시할 수 있다고 밝혀요. 필수 두 과목은 Real Estate Principles와 Real Estate Practice이고, 세 번째 과목은 12개 선택 과목 중에서 골라요. 이 요건은 주법 Business and Professions Code §10151에 있고, Practice 과목 내용의 세부 사항은 §10153.2에 있어요.

흔히 '면허 시험 세 과목'이라고 부르는 것이 바로 이 세 개의 statutory courses이고, 영어로는 pre-license courses라고도 해요. 시험 직전 집중반이나 문제 은행 과정은 statutory course가 아니라서 이 세 과목을 대신할 수 없어요.

각 과목은 학기제 3학점(semester units) 또는 쿼터제 4학점(quarter units)이어야 해요. DRE 승인 사립학교 과정은 과목마다 최소 45시간이고, 세 과목을 합치면 최소 135시간이에요. 면허 소지자가 갱신할 때 쓰는 continuing education(CE) 과정은 선수 과목으로 인정되지 않아요.

세 과목은 부동산 면허 시험의 첫 관문일 뿐이에요. 전체 경로(서류 제출, 시험, 지문, 면허 발급)는 캘리포니아 부동산 면허는 어떻게 따나요에 단계별로 나와 있어요. 강의에서 이에 해당하는 건 〈캘리포니아 면허 취득 과정〉 과예요.

DRE가 정한 선택 과목은 12개예요. Real Estate Appraisal, Property Management, Real Estate Finance, Real Estate Economics, Legal Aspects of Real Estate, Real Estate Office Administration, General Accounting, Business Law, Escrows, Mortgage Loan Brokering and Lending, Computer Applications in Real Estate, Common Interest Developments예요.

해당 과목은 DRE Salesperson Examination Content의 세부 주제에 따라 정리했어요. 시험은 어느 선택 과목을 들었는지 구분하지 않고, 모든 응시자가 같은 규격의 150문제를 풀어요. 시험 비중으로 보면 Legal Aspects와 Finance가 다루는 범위가 더 넓고, 업무로 보면 대출 업무를 겸하고 싶은 사람은 Finance나 Mortgage Loan Brokering을, 임대 부동산이 있는 사람은 Property Management를 고르면 돼요.

• 시험이 우선이라면: Legal Aspects of Real Estate를 고르세요. 계약, 부동산 증서, 소유권 이전은 시험에서 비중이 높아서, 선택 과목으로 한 번 더 읽으면 개념이 단단해져요.
• 수학에 자신이 없다면: Real Estate Finance나 Real Estate Appraisal을 고르세요. Finance 과목에서는 이자와 포인트를, Appraisal 과목에서는 자본환원율과 세 가지 감정평가 방법을 다뤄서, 시험의 계산 문제를 미리 한 바퀴 연습하는 셈이에요.
• 대출 업무를 겸하고 싶거나 이미 대출 업무를 한다면: Real Estate Finance나 Mortgage Loan Brokering and Lending을 고르세요. 나중에 MLO 추가 인가 시험을 볼 때 같은 용어를 쓰게 돼요.
• 임대 부동산이 있거나 관리 일을 하고 싶다면: Property Management를 고르세요. 임대차 계약, 보증금, 퇴거 같은 규정은 시험에도 나와요.

DRE는 2023년 2월 16일 공지에서 SB 1495가 법을 고친 뒤, 2024년 1월 1일 이후에 DRE가 받은 salesperson과 broker 시험 신청서는 모두 새 Practice 과목 요건을 충족해야 한다고 밝혔어요. 새 과정에는 두 개의 단원이 있어야 해요.

• Implicit bias 단원: 암묵적, 명시적, 구조적 편견이 소비자에게 미치는 영향, 이런 편견의 역사적, 사회적 영향, 그리고 수강생이 자신의 편견을 알아차리고 다루기 위해 취할 수 있는 구체적인 단계를 다뤄요.
• Fair housing 단원: 연방과 캘리포니아의 공정 주택법이 부동산 업계에서 어떻게 적용되는지를 다뤄요. 상호작용 실습이 있어야 하고, 응시자가 소비자와 부동산 종사자 역할을 각각 맡아 봐야 해요.

Fair housing은 시험 범위에도 들어 있어요. 25%를 차지하는 Practice of Real Estate and Disclosures가 Fair Housing Laws와 Servicing Diverse Populations를 나열해요. 강의의 〈공정 주택법〉 과에 연방과 캘리포니아의 보호 대상 분류가 정리돼 있어요. 캘리포니아가 연방보다 더 보호하는 신분, steering 같은 시험에 자주 나오는 위반은 캘리포니아 공정 주택법은 연방법보다 범위가 넓어요를 보세요.

DRE의 Education Course Availability 페이지는 통신(correspondence) 과정 부분에서 5주 안에는 최대 2과목까지만 마칠 수 있고, 과목 하나를 2주 반보다 빨리 마칠 수 없다고 밝혀요. 사립학교가 학생이 등록하기 전에 줘야 하는 DRE 서식 RE 313은 더 자세하게 적었어요. 통신 과목 하나는 여러 학교에서 동시에 들어도 2½주보다 빨리 마칠 수 없고, 5주 안에는 최대 2과목이며, 마치는 데 걸린 시간은 교재를 받은 날부터 기말 시험에 통과한 날까지 계산해요.

7.5주는 DRE 서식을 바탕으로 추산한 하한이고, 풀타임으로 매달릴 때를 전제로 해요. 직장인이 주당 10시간을 쓰면 세 과목에 대략 14주가 걸려요. RE 313은 과목마다 등록 후 1년 안에 마쳐야 하고, 넘기면 다시 등록해야 한다고도 정해요. 서류 심사, 시험 예약, 지문까지 더한 전체 일정표는 캘리포니아 부동산 면허 취득에 걸리는 기간을 보세요.

• 미국의 인가 대학: 과정은 Western Association of Schools and Colleges(WASC) 또는 미국 교육부가 인정하는 다른 지역 인증 기관이 인가한 학교에서 이수해야 해요. 다른 주의 인가 대학도 마찬가지예요.
• 다른 주의 사립학교: DRE는 다른 주의 사립학교 과정은 Real Estate Commissioner의 사전 승인을 받지 않으면 인정하지 않는다고 밝혀요.
• 외국 학교(한국 포함): 먼저 DRE가 인정하는 학력 평가 기관에 번역과 평가를 맡겨야 해요. 서식 RE 223에 7개 평가 기관이 나와 있어요.
• 다른 과목으로 대체: 동등한 과목으로 인정을 신청할 때는 공식 과정 또는 catalog 설명을 첨부해야 DRE가 동등한지 평가할 수 있어요.

RE 223이 든 인정 예시는 Business Law, Economics, Accounting 같은 상경 계열 과목이에요. 학교가 인가를 받았고 과정이 미국 인가 학교의 어떤 과목과 동등하다는 것을 증명해야 하고, 학점은 학기제 학점이나 쿼터제 학점으로 환산해야 해요. 한국의 대학에서 들은 회계나 상사법이 선택 과목으로 인정받을 가능성이 가장 높아요. Principles와 Practice는 캘리포니아 부동산 전문 과목이라서 인정 여부는 평가 결과와 DRE 심사에 달려 있어요.

이미 미국의 다른 주에서 면허를 딴 사람은 캘리포니아가 다른 주 면허를 어떻게 다루는지도 봐야 해요. 이어서 다른 주 면허를 캘리포니아로 옮기기를 읽어 보세요.

State Bar of California 회원은 법에 따라 세 과목이 면제돼요(§10151(d)). 신청할 때 캘리포니아 변호사 자격 증명을 첨부해야 하고, State Bar 회원 카드의 앞뒤 사본이 예시예요. 조문이 쓴 건 캘리포니아 State Bar라서, 다른 주나 외국의 변호사 자격은 이 조항의 범위가 아니에요.

broker 시험에 요구되는 8개 statutory 과목을 이미 마친 사람도 salesperson 시험에 곧바로 응시할 수 있고, 다른 학력이나 경력 증명을 더 낼 필요가 없어요.

eLicensing으로 온라인 응시 신청을 하면 시스템이 'Files to Upload' 페이지에서 세 과목의 공식 성적 증명서나 그 사본을 업로드하라고 해요. 이름과 수강 기록이 맞지 않으면 개명 증명서도 첨부해야 해요(Salesperson Examination Only Application 참고).

서류를 낼 때 자격이 아직 갖춰지지 않았으면 DRE가 서면으로 통지해요. DRE가 신청서를 받은 날부터 2년 안에 자격을 채우고 시험에 합격해야 해요. 2년 안에 마치지 못하면 신청이 무효가 되어 서류를 다시 내고 수수료를 다시 내야 해요. 그러니 세 과목의 수료증은 받자마자 전자 파일로 저장해 두세요.

커뮤니티 칼리지, 한국어로 수업하는 학교, 영어 온라인 학교를 아직 비교하는 중이라면 캘리포니아 부동산 면허 학교 고르는 법을 이어서 읽어 보세요.