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WELIVE IN USA加州房地產考照

考前一頁・Module 02

財產：你到底擁有什麼

Real Property: What You Actually Own

考前數字對照表

Big ideas

這一單元的核心觀念

  1. 搬不走、跟著土地走的是不動產，用 deed 移轉；搬得走的是動產，用 bill of sale。Real property transfers by deed; personal property by bill of sale.
  2. 東西會變身：動產裝上去可能變 fixture，判斷時有書面約定照約定，沒有就看安裝人的意圖；房客的營業設備可以在租期內帶走。Intention is the most important test of a fixture when there is no written agreement.
  3. 所有權是一束可以分開交出去的權利：出租、抵押、賣礦產權，都是交出其中幾根。Ownership is a bundle of rights.
  4. 加州水權兩套並行：臨河的 riparian，和先申請先用的 appropriation。Riparian rights belong to land along a river; appropriation is first in time, first in right.
  5. 地址不是 legal description；三種方法是 metes and bounds、lot/block/tract、政府測量。A street address is not a legal description; a section contains 640 acres.

Remember

5 課

每一課只要記住這句

  1. 不動產 vs. 動產

    不動產 ＝ 土地＋附著物＋附屬權利＋依法不可移動；用 deed 移轉。動產用 bill of sale。

    Real property is land, what is affixed, what is appurtenant, and what is immovable by law; it passes by deed. Personal property passes by bill of sale.

    框架：把房子倒過來搖一搖

  2. 附著物與營業用附著物

    Fixture 跟房子走；書面協議優先，沒協議看意圖；房客的 trade fixture 可在租期內帶走。

    Fixtures go with the property; an agreement controls, otherwise intention is key; trade fixtures remain the tenant's and may be removed before the lease ends.

    框架：MARIA 五個問題

  3. 權利束與附屬權利

    所有權是一束權利，可以拆開給不同人；appurtenance 跟著土地走；空中與地下權都能分開賣。

    Ownership is a bundle of separable rights; appurtenances run with the land; air and mineral rights can be sold separately.

    框架：一束筷子，可以一根一根借出去

  4. 加州的水權

    河 → riparian；湖海 → littoral；先申請先用、要許可 → appropriation；地下滲流 → percolating。加州兩套並行。

    River: riparian. Lake or ocean: littoral. First in time, by permit: appropriation. California uses both.

    框架：「住河邊」與「排隊領號碼牌」

  5. 土地的法定描述方式

    Legal description 三種：metes and bounds、lot/block/tract（加州住宅最常用）、政府測量（township 36 sections、section 640 英畝）。

    Metes and bounds, lot-block-tract (most common in California subdivisions), and the government survey: 36 sections per township, 640 acres per section, 43,560 square feet per acre.

    框架：三種找地的方法：走路、查地圖、看座標

Must-know terms

14 個

必考單字

Acre
英畝
Appurtenance
附屬權利
Bundle of rights
權利束
Doctrine of prior appropriation
先占取用原則
Fixture
附著物
Lot, block and tract
地段地圖法
Metes and bounds
界址描述法
Personal property
動產
Real property
不動產
Riparian rights
河岸權
Section
地段
Township
鎮區
Trade fixture
營業用附著物
U.S. Government Survey System
美國政府測量系統

Exam traps

考試陷阱

  • 每年靠人力栽種的草莓是 emblements，屬動產。天然生長或多年生的植物（果樹本身）、圍牆、地下水管都是附著在土地上的不動產。（看到 crops / planted by a tenant / annual crops）

  • Chattel real 是租賃權益（例如租約），屬於 personal property。Chattel 和 chattel real 都是動產。（看到 chattel real）

  • Mortgage／trust deed／promissory note 是代表債權的文件（trust deed 就是 deed of trust），屬動產；還沒開採的礦物權、appurtenant easement、長在地上的樹都是不動產。（看到 mortgage / trust deed / unextracted minerals）

  • 只因地點不同造成的價差是 area preference（situs）；根源是 immobility，房子搬不到另一個市場。每塊地獨一無二、買方可以要求 specific performance，則是 non-homogeneity。（看到 location, area preference, situs, economic characteristic）

  • 一般教材認為 intention 最重要（沒有書面協議時）。附著方式只是用來推斷意圖的證據之一。如果題目有「written agreement」，協議優先。（看到 MOST important test）

  • 商業房客的營業設備是 trade fixture，即使用螺絲固定，仍屬房客，可以在租期內拆走。（看到 tenant / business / bolted）

  • 要在租期內拆走；租約結束還留著，可能就歸房東。（看到 after the lease expired）

  • 成本、尺寸、安裝時間都不是 fixture 的測試。答案就是那一個。（看到 EXCEPT / cost / size / time installed）

  • 只靠插頭接電、可以直接推走的家電通常是動產；合約沒寫的話，賣方可以帶走。（看到 plugged in / freestanding）

  • 稅務留置權是壓在土地上的 encumbrance，不是屬於土地、給土地帶來好處的 appurtenance。（看到 appurtenances EXCEPT）

  • 這種股份附屬於土地（appurtenant），賣地時自動跟著移轉，一般不能單獨賣給別人。（看到 shares in a mutual water company）

  • Easement appurtenant 通常會隨需役地移轉，但 always 太絕對：例如兩塊地後來歸同一人，easement 就因合併（merger）消滅。沒有絕對字、在題目情境下一定成立的選項比較好。（看到 always passes）

Don't mix up

別搞混

  • Real property vs. Personal property

    Real property 是土地、附著在土地上的東西（建物、fixture）和附屬權利；personal property 是可以移動的東西（家具、車子、每年栽種收成的作物 emblements）。同一個東西會因為「是否附著、是否打算永久留下」而改變身分。

  • Fixture vs. Trade fixture

    Fixture 是附著在不動產上、成為不動產一部分的東西，賣房時跟著房子走。Trade fixture 是商業租客為營業裝的設備（例如餐廳的烤爐），仍屬租客的動產，租約結束前可以拆走（要修復損壞）。

  • Riparian rights vs. Doctrine of prior appropriation

    Riparian rights 是土地緊鄰河川、溪流的屋主，合理使用流經水源的權利，跟著土地走。Appropriation 是向州政府申請許可取用水資源的權利，不需要擁有河岸土地，原則是先申請先得。

Self-check

考前自我檢查：用一兩句話講出道理

每題先自己講一遍，再點開對答案。講得出道理的，考場上換個問法也答得出來。

  1. 不動產 vs. 動產

    為什麼買房子用 deed，買家具用 bill of sale，不能一張文件全包？

    看答案

    Deed 是為不動產設計的：要在郡政府登記，讓大家查得到這塊地的主人。家具這類動產不在郡政府登記產權，用 bill of sale 記錄賣了哪些東西；兩種財產的移轉規則不同，文件也分開。

  2. 附著物與營業用附著物

    為什麼沒有書面約定時，「意圖」比「固定方式」更重要？

    看答案

    固定方式只是證據，法院真正要判斷的是裝的人打算永久留下還是暫時放著。用螺絲鎖上通常代表想留下，但不是絕對。

  3. 權利束與附屬權利

    屋主把房子出租後還是「擁有」房子，那他手上還剩哪根筷子？

    看答案

    最重要的是 disposition（處分）：他仍然可以把房子賣掉、送人或留給繼承人，只是買方接手時要尊重既有租約。他也還能設定負擔，例如拿房子去貸款。

  4. 加州的水權

    為什麼 riparian 權不會因為多年沒用水而消失，appropriation 權卻可能？

    看答案

    Riparian 權是因為土地臨水而來的附屬權利，跟著土地存在；appropriation 權是州政府為了「有益使用」發的許可，一直不用就等於不需要，可能被收回給排隊的其他人。

  5. 土地的法定描述方式

    為什麼 metes and bounds 最後一定要回到起點？

    看答案

    因為它是用走的方式把土地圍起來；沒回到起點，就沒有形成封閉的範圍，邊界就是不完整的，無法確定土地的範圍。

加州房地產考照 中文版・內容版本 2026.09