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WELIVE IN USA加州房地產考照

考前一頁・Module 01

從零開始：不動產業與考照

Getting Started: Real Estate & the License

考前數字對照表

Big ideas

這一單元的核心觀念

  1. 替別人、為了報酬做不動產交易就要執照；看行為，不看職稱。Acting for another for compensation in real estate requires a license.
  2. Salesperson 要掛在 responsible broker 底下才能執業，佣金只能從自己的 broker 拿。A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.
  3. DRE 發照、懲戒、保護大眾；Commissioner 由州長任命，不裁決佣金糾紛。The Commissioner is appointed by the Governor and does not settle commission disputes.
  4. 考照：三門課、150 題答對 70%、Live Scan 指紋；執照四年，每次續照 45 小時 CE。Licenses are renewed every four years with 45 hours of continuing education.
  5. 作答先讀最後一句，圈出 EXCEPT／NOT；每一題都要選。Read the last sentence first and watch for EXCEPT and NOT.

Remember

9 課

每一課只要記住這句

  1. 這一行在做什麼

    替別人、為了報酬做不動產買賣租貸 ＝ 要執照；Realtor 只是公會會員。

    Acting for another, for compensation, in real estate transactions requires a license; REALTOR® is only a membership mark.

    框架：職業駕照與車隊

  2. 誰管你：DRE 與 Commissioner

    Commissioner：州長任命、保護大眾、發照與懲戒；不管佣金糾紛。

    The Commissioner is appointed by the Governor, protects the public, licenses and disciplines — but does not settle commission disputes.

    框架：監理站：發照、開罰單、吊照，不判車資

  3. Salesperson 與 Broker 差在哪

    Salesperson 沒有 broker 就不能做事，只能從自己的 broker 拿錢。

    A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.

    框架：司機要靠行

  4. 加州考照流程

    三門課先修完 → 150 題考過 70% → Live Scan → 四年執照 → 找 broker。

    Three courses, pass the 150-question exam at 70%, Live Scan fingerprints, then a four-year license under a broker.

    框架：四道關卡、兩個時鐘

  5. 什麼事一定要有執照

    自己的房子、授權書、律師服務、法院指派、駐點經理 → 不用執照；拿豁免當生意做 → 要執照。

    Owners, attorneys-in-fact, attorneys, court appointees and resident managers are exempt, but exemptions cannot be used to evade the law.

    框架：三個問題：載誰、收錢、是不是白牌車

  6. 續照與繼續教育

    每四年 45 小時 CE；salesperson 首次續照不含 management and supervision；過期就不能工作。

    Renew every four years with 45 hours of CE; never perform licensed acts while the license is expired.

    框架：換照要回訓，過期不能上路

  7. 考試格式與作答策略

    150 題／180 分／70%；每題約 72 秒；先讀最後一句，圈出 EXCEPT／NOT。

    150 questions, 180 minutes, 70% to pass: about 72 seconds each — read the last sentence first and watch for EXCEPT/NOT.

    框架：先看路牌再轉彎

  8. 看懂考試英文：EXCEPT、NOT 與長情境題

    先讀最後一句、圈出 EXCEPT／NOT、標出 principal，法律連接詞翻成白話再作答。

    Read the last sentence first, circle EXCEPT/NOT, identify the principal, and translate legal connectors into plain English before you answer.

    框架：路標翻譯表

  9. 考試當天與考過之後

    帶排考通知和三種證件之一、提早 30 分鐘；考過後一年內送 RE 202＋Live Scan，找到 broker 才能執業。

    Bring your schedule notice and an accepted photo ID and arrive 30 minutes early; after passing, file RE 202 with Live Scan within one year, and work only under a responsible broker.

    框架：考過、領照、上路是三件事

Must-know terms

8 個

必考單字

Attorney-in-fact
授權代理人
Continuing education (CE)
繼續教育
Department of Real Estate (DRE)
加州不動產局
Real estate broker
不動產經紀人
Real Estate Commissioner
不動產局長（DRE 首長）
Real estate salesperson
不動產銷售員
Responsible broker
負責監督的經紀人
Shall
必須（法律用語）

Exam traps

考試陷阱

  • 加入公會是自願的。執照由 DRE 核發，跟公會無關。（看到 All licensees are REALTORS）

  • 不行。Salesperson 只能從自己的 broker 收佣金；賣方要把佣金付給 broker。（看到 paid directly by the seller）

  • 持照人可以說明特徵，不應替客戶選擇 vesting（產權登記方式）；應建議客戶諮詢律師或稅務專業人士。（看到 advise how to take title）

  • Commissioner 不能裁決佣金糾紛，也不能判賠償或命令退款。它只能對違法的持照人做懲戒。（看到 settle commission disputes / award damages）

  • 由州長（Governor）任命。不是民選，也不是議會選出。（看到 appointed by）

  • 舊教材寫 CalBRE，現在是 DRE（2018/7/1 起）。如果選項同時有 DRE 和 CalBRE，選 DRE。（看到 CalBRE / Bureau of Real Estate）

  • 越界（encroachment）是買方和鄰居之間的民事糾紛，對象是鄰居。Commissioner 只處理持照人的違法行為，不裁決私人糾紛。（看到 Real Estate Commissioner / civil suit）

  • 分割地圖由市或郡政府依 Subdivision Map Act 核准；DRE（舊名 CalBRE）只依 Subdivided Lands Law 核發 public report。（看到 Bureau of Real Estate / subdivision map）

  • 對持照人，一張 citation 的罰款合計最多 $2,500，不論列了幾項違規。「每件各開一張」是對無照者的規則。（看到 citation / administrative fine / each violation）

  • 收到後 30 天內要書面通知要求聽證，否則 citation 直接確定。複審會議後還有第二個 30 天可以要求正式聽證。（看到 within 30 days / deemed final / review conference）

  • 不行。Commissioner 和 DRE 員工不能以董事、股東、主管、員工、代理人任何身分在不動產公司或經紀公司有利益。（看到 stockholder / interested in / real estate company）

  • 破產不能免除。要連本帶利還清 Recovery Account 付出的金額，才可能恢復執照。（看到 discharge in bankruptcy / reinstatement）

Don't mix up

別搞混

  • Citation (cite and fine) vs. Accusation

    Citation 是 DRE 對較輕違規開的罰單：寫明違反哪一條，可以附 order of correction 和罰款（持照人一張合計最多 $2,500），繳清後不列為懲戒紀錄。Accusation 是 DRE 對 licensee 啟動正式懲戒的指控書，依行政程序法由 administrative law judge 主持聽證，結果可能是停權、撤照或改發 restricted license。

Self-check

考前自我檢查：用一兩句話講出道理

每題先自己講一遍，再點開對答案。講得出道理的，考場上換個問法也答得出來。

  1. 這一行在做什麼

    為什麼法律看「行為」，不看職稱？

    看答案

    如果看職稱，換個名稱（顧問、朋友幫忙）就能繞過執照。消費者的風險來自「把交易交給別人處理」這件事，跟對方叫自己什麼無關。

  2. 誰管你：DRE 與 Commissioner

    Commissioner 可以懲戒持照人，為什麼卻不能判佣金歸誰？

    看答案

    佣金歸屬是持照人之間的財產爭議，要依合約和證據由法院或仲裁判斷。Commissioner 能處理的是「有沒有違法」，例如詐欺，然後懲戒違法的持照人。

  3. Salesperson 與 Broker 差在哪

    合約寫明 salesperson 是 independent contractor，broker 還要監督嗎？為什麼？

    看答案

    要。這個約定影響的是稅和勞保，是雙方之間的安排；對大眾來說，salesperson 仍然以 broker 的名義做事，私人約定不能取消對消費者的保障。

  4. 加州考照流程

    為什麼現在三門課都要在考試前修完，不能像舊制一樣先考、之後再補？

    看答案

    一般的理解是，先考後補會讓只修過一門課的人開始執業，知識缺口由客戶承擔。考前修完，拿到執照的人至少上過完整的基礎課程。

  5. 什麼事一定要有執照

    為什麼「沒收錢」不一定就不需要執照？

    看答案

    法律寫的是 for compensation or in expectation of compensation。先免費做、之後拿到好處，一樣是替別人做交易換報酬；不然人人都說「朋友幫忙」就能繞過。

  6. 續照與繼續教育

    為什麼第二次續照起可以改上 9 小時綜合課？

    看答案

    一般的理解是，第一次續照已經把每一科單獨上過一輪，之後需要的是更新重點；綜合課一次涵蓋七個必修主題，比分開上省時。

  7. 考試格式與作答策略

    完全不會的題目，為什麼還是要選一個答案？

    看答案

    及格只看答對題數，空白一定沒分。先刪掉確定錯的再猜，至少有機會拿分。

  8. 看懂考試英文：EXCEPT、NOT 與長情境題

    「is NOT required」和「is prohibited」差在哪？為什麼考題愛拿來混？

    看答案

    NOT required 是「不必做，但可以做」；prohibited 是「不准做」。字面只差一點，意思差很多，所以很適合當陷阱選項。

  9. 考試當天與考過之後

    為什麼考過的人不會知道分數，沒過的人反而拿得到？

    看答案

    一般的理解是，這是資格考，只判斷有沒有達標，考過的分數沒有用途；沒過的人需要各科答對比例，才知道下次要補哪裡。

加州房地產考照 中文版・內容版本 2026.09