財產：你到底擁有什麼

▸ 不動產與動產的定義

加州 Civil Code §658 說 real property（不動產，也叫 realty）包括四樣：① land 土地本身，包括地表、地下、以及地上的空間；② affixed to land 附著在土地上的東西，例如房子、圍牆、樹木；③ appurtenant 附屬權利，例如通行權（easement）、水權；④ immovable by law 法律規定視為不動產的東西。

Personal property（動產，也叫 personalty 或 chattel）就是其他所有可以移動的東西：家具、車、股票、現金。買賣不動產用 deed（契據），買賣動產用 bill of sale（買賣單據）。房屋買賣時如果連家具一起賣，家具部分要另外用 bill of sale。

代表價值或權利的文件也是動產：股票、債券、本票（promissory note）、deed of trust 或 mortgage（以房子擔保借款的文件），以及租約（lease）。租約最常考：它是一份對不動產的權利，但權利本身是 personal property，傳統名稱叫 chattel real。名字裡有 real，仍然是動產；考題也可能直接用 chattel 或 chattel real 代替 personal property。

用動產擔保借錢（例如用車、餐廳設備當擔保品）時，給貸方擔保權的文件叫 security agreement（擔保協議）；用不動產擔保時才用 deed of trust 或 mortgage。

▸ 分離、附加與農作物

東西會「變身」。Severance（分離）：把長在地上的樹砍下來、把礦石挖出來，它就從不動產變成動產。Annexation（附加）：把一堆木材、水泥蓋成車庫，它們就從動產變成不動產。

農作物分兩種：每年要播種、照顧、收成的作物叫 emblements（例如草莓、玉米、生菜），屬於 personal property；長在地上、不用每年栽種的東西（果樹本身、野生的樹木、多年生灌木）屬於 real property。承租的農民租約意外結束（不是他自己的錯）時，仍然可以回來收成他種的 emblements。

礦物和果實的界線：地下還沒開採的礦物、以及開採它的權利（mineral rights）是不動產；挖出地面後才變成動產。果樹是不動產；但地主如果簽約把今年還沒採的果實賣給包裝廠、約定採下後交貨，這批果實在這筆買賣裡依 Civil Code §658 當作貨物（動產）處理，果樹本身仍然是不動產。

▸ 土地的物理與經濟特性

土地的三個 physical characteristics 物理特性：immobility 不可移動（地點固定，價值跟著周邊的用途、道路、學校走；DRE 詞彙表叫 fixity of location）；indestructibility 不可毀滅（地表會變，土地本身一直在）；uniqueness 獨特性，又叫 non-homogeneity（沒有兩塊地一樣，所以賣方違約時，買方通常可以要求 specific performance 強制履行，Civil Code §3387）。

四個 economic characteristics 經濟特性：scarcity 稀少性（一個地區可用的地有限）；improvements 改良物（這塊地或附近蓋了房子、道路、下水道，周圍地價跟著變）；permanence of investment 投資的永久性（土地和建物用得很久，錢投下去要很多年才回收）；area preference 地區偏好，也叫 situs（買方偏好某些地點）。「location, location, location」考的就是 situs。

Fixture（附著物）的意思：原本是 personal property，因為附著或專門配合房子使用，變成 real property。一旦是 fixture，除非合約另外約定，就跟著房子一起賣給買方。

五個判斷測試：① Method of attachment 附著方式——用水泥、螺絲、釘子、管線固定，拆下會損壞房子，比較像 fixture。② Adaptability 適合程度——專門為這間房子量身做的（例如依尺寸訂做的百葉窗、嵌入式書櫃），比較像 fixture。

③ Relationship of the parties 雙方關係——買賣之間法院傾向判給買方，房東房客之間傾向判給房客，借貸之間傾向判給貸方。④ Intention 意圖——安裝的人是想永久留下還是暫時放著？沒有書面協議時，這是最重要的測試。⑤ Agreement 協議——雙方寫下來的約定最優先。

五個測試以外的因素不算數：物品多貴（cost）、多大（size）、什麼時候裝的（time of installation）都不是判斷標準，這三個是 EXCEPT 題最常放的錯誤選項。另外，只要插上插座就能用的冰箱、洗衣機，或是用綁帶、掛勾暫時固定、隨時能解開的東西（例如用束帶綁在陽台欄杆上的花架），通常仍是動產，賣方搬家可以帶走。

Trade fixture（營業用附著物）是例外：商業房客為了營業裝的設備，例如餐廳的烤箱、髮廊的洗頭椅、商店的展示架，即使鎖在牆上，仍然是房客的動產。加州 Civil Code §1019 允許房客在租期內拆走，只要拆除不會傷害房屋、而且它沒有變成房屋不可分的一部分。房客要修好拆除造成的損壞。租期結束還不拆走，可能就歸房東所有。

實務建議：買賣合約（purchase agreement）要列清楚哪些東西「包含」或「不包含」在交易裡。加州常用的買賣合約就有這樣的清單，寫清楚就不必靠五個測試去吵。最容易吵的是高價、又看起來「半固定」的東西，例如水晶吊燈、訂做窗簾、壁掛電視。賣方想帶走的，listing 時就要講清楚、合約寫排除；要留給買方的動產（例如獨立式冰箱），另外用 bill of sale 移轉。

買一間房子，你買的不只是一塊地和一棟建築，而是一組法律承認的權利。這叫 bundle of rights（權利束），本課把它想成一把筷子：每根筷子是一種權利，你可以整把留著，也可以拿幾根給別人。

常見的六根：possession（占有，實際住在那裡）、use（使用，依法決定怎麼用）、enjoyment（享受，不受干擾地使用）、exclusion（排除，不讓別人進來）、disposition（處分，出售、出租、贈與、留給繼承人）、encumber（設定負擔，例如用房子借款）。出租時，你把 possession 和 use 暫時交給房客，但還保有 disposition；用房子借錢時，你把「萬一沒還錢可以拍賣」的權利給了貸方。

有些教材把所有權濃縮成四項：possession（占有）、enjoyment（享受）、control（控制，依自己意思改建或維持）、disposition（處分，賣、贈與、留給繼承人）。題目如果用一長串權利（use、possess、enjoy、transfer、dispose）再加上「to the exclusion of others」來描述某個名詞，答案是 ownership／property（所有權）本身，不是其中某一根筷子。

Appurtenance（附屬權利）是「屬於這塊地、跟著這塊地一起移轉」的權利或利益。例子：easement appurtenant（通行別人土地的權利，跟著你的地走）、riparian 水權（臨河土地的用水權，下一課教）、在加州常見的 mutual water company（互助供水公司）股份——這種股份被視為附屬於土地，賣地時會跟著轉讓。買賣 deed（契據）通常會寫「together with all appurtenances」。

往上：Civil Code §659 說土地包含往上、往下「不定距離」（indefinite distance）的空間，但受法律對空域的限制（見下面「空中權有界線」一段）。Air rights（空中權）可以單獨出售或出租，例如在鐵路上方蓋建築、或 condominium（公寓式產權）就是擁有一塊空中的空間。

往下：mineral rights（礦產權）指地面下的礦物、石油、天然氣。地主可以把 mineral rights 和地面分開賣，也可以把開採權以 oil and gas lease 的方式出租。石油和天然氣會在地下流動，一般規則是：從自己地上合法開採到的就歸自己（rule of capture），但不能斜著鑽到鄰居的地底下（slant drilling）。

空中權有界線。Civil Code §659 寫明，往上的空間「受法律對空域的限制」；DRE 的 Reference Book 也說明，法院承認公眾可以把私人土地上方的空域當成「空中道路」使用，只要沒有不合理地干擾地主使用土地。所以依法飛過的飛機不算侵犯地主權利，地主不能主張「上面整片天空都是我的」。

無人機（drone）怎麼看？考試考的是原則，不考航空法規細節：飛行本身受聯邦與州的航空規範管理，地主擁有的是「合理能使用」的上空，不是無限高。但這不表示在別人院子上方做什麼都可以：加州 Civil Code §1708.8 規定，未經同意進入別人土地或其上空，去拍攝對方私人、家庭生活，而且方式會讓一般人覺得冒犯，要負侵害隱私的責任。

Riparian rights（河岸權）：土地緊鄰河流或溪流，地主就有權合理使用流經的水。這個權利附屬於土地（appurtenant），賣地時跟著走，不需要州政府許可，也不會因為沒用而消失。但所有臨河地主要共享，不能把水截光讓下游沒水用，而且水只能用在同一個集水區內、臨水的那塊地上。

Littoral rights（湖岸／海岸權）：土地緊鄰湖泊或海洋時的類似權利，例如使用湖水、進出水面。記法：riparian 對 river（河），littoral 對 lake 和 ocean（湖與海）。

Appropriation（取用權）：淘金熱時期，礦工需要把水引到很遠的礦坑用，發展出「first in time, first in right」——誰先取用，誰的權利優先。1914 年的 Water Commission Act 之後，新的取用權要向 State Water Resources Control Board（州水資源管理委員會）申請許可，而且必須是 beneficial use（有益用途）。取用權可以把水引到不臨水的地方使用。

Percolating water（滲流地下水）：在地下自然滲流、不在明確地下河道裡的水。加州不需要州政府許可就能抽取，但地面上方的地主（overlying owners）彼此有 correlative rights（相關聯權利）：各自合理使用，水不夠時按比例分擔。依 2014 年通過的 Sustainable Groundwater Management Act（SGMA），地下水盆地由地方機關管理。

單字補充：potable water 是可以喝的水（飲用水），偶爾以單字題出現。不要跟 percolating（滲流）或 portable（可攜帶）搞混。

總原則：加州憲法要求所有水的使用都必須合理、有益（reasonable and beneficial use）。水權是「使用水的權利」，不是擁有水本身。

臨水土地的產權到哪裡為止（Civil Code §830，契據另有約定時從約定）：臨海或其他有潮汐的水 → 到 ordinary high-water mark（平均高潮線）；臨可航行（navigable）、沒有潮汐的湖泊或河流 → 到水邊的 low-water mark（低水位線）；臨不可航行的湖泊或溪流 → 到水的中線。高潮線以下的潮間地、可航行湖河水面下的土地屬於州政府（Civil Code §670）。

▸ 界址描述法

地址和 assessor's parcel number（APN，郡稅務用的地號）都不是 legal description。

① Metes and bounds（界址描述法）：metes 是方向與距離，bounds 是邊界。從一個 point of beginning（POB，起點）出發，例如「從某棵大橡樹往北 45 度東走 200 英尺，再……」，最後一定要回到起點，把土地圍起來。用來當參考點的固定物體叫 monument（界標），可能是自然的（樹、石頭、河流）或人造的（鐵樁、水泥樁）。常用於形狀不規則的土地和鄉間土地。

Metes and bounds 是最古老的方法，也被認為最不可靠：當參考點的界標（老樹、石頭、河道）會被移走、毀損，或隨時間改變位置。

▸ 地段地圖法

② Lot, block and tract（地段地圖法，又叫 recorded map 或 subdivision system）：開發商把大片土地切成很多小塊，畫成地圖（tract map）送到郡的 recorder（登記處）登記。之後只要寫「Tract 12345 的 Block 3 的 Lot 18，地圖登記在第 X 冊第 Y 頁」就能定位。加州城市和郊區住宅最常用這個方法。

▸ 政府測量系統的格線

③ U.S. Government Survey System（美國政府測量系統，也叫 rectangular survey system）：先訂一條南北向的 principal meridian（主子午線）和一條東西向的 base line（基準線）當十字座標軸。

每隔 6 英里畫平行於基準線的 township lines（形成一排排 tier，用 North／South 標示），每隔 6 英里畫平行於子午線的 range lines（用 East／West 標示）。框出來的方塊叫 township，6 英里 × 6 英里 ＝ 36 平方英里。

每個 township 切成 36 個 section，每個 section 是 1 英里 × 1 英里 ＝ 1 平方英里 ＝ 640 英畝。Section 的編號從東北角的 1 開始往西排到 6，下一排從西往東 7 到 12，像蛇一樣來回，最後 36 在東南角。一英畝（acre）＝ 43,560 平方英尺；一英里 ＝ 5,280 英尺。

Section 編號題通常不給圖，要自己畫：6×6 的格子，右上角（東北角）寫 1，往西寫到 6；下一排從西往東 7 到 12，再下一排從東往西 13 到 18，依此蛇行到東南角的 36。畫出來就能回答「Section 16 的正南邊是幾號」（21）這類題目。

▸ 面積計算與單位換算

計算技巧：描述「the NE ¼ of the SW ¼ of Section 10」要從後面往前讀（先找 SW ¼，再找它的 NE ¼），但面積直接相乘：640 × ¼ × ¼ ＝ 40 英畝。描述裡用「and」連接兩塊時，兩塊面積相加。

兩個最容易看錯的英文：「six miles square」是邊長 6 英里的正方形＝36 平方英里；「six square miles」只有 6 平方英里。同理「2 miles square」＝4 平方英里。標準 township 就是 six miles square。算面積時，NE、SW 這類方位字母、section 號碼、township 和 range 都不影響答案，只有分數有用。

單位換算：1 yard（碼）＝3 英尺，所以 1 平方碼＝9 平方英尺；1 英畝＝4,840 平方碼＝43,560 平方英尺；1 英里＝5,280 英尺，一個 section 每邊 5,280 英尺。混合單位比大小時，全部換成平方英尺再比。分地塊時要無條件捨去：一英畝能切出幾塊 50 × 100 英尺（5,000 平方英尺）的地？43,560 ÷ 5,000 ≈ 8.7，只能切 8 塊完整的地。

Commercial acre（商用英畝）＝一英畝扣掉開發時必須 dedicate（捐給政府）做街道、人行道、巷道等公共用途的面積，剩下真正能蓋房子的部分，所以一定小於 43,560 平方英尺。另外要分清楚：front feet、acre、square feet 是量長度或面積的單位；metes and bounds 是描述土地位置與邊界的方法，不是量測單位。

▸ 加州三組基準線

加州有三組基準線與子午線交點：Humboldt（西北部）、Mount Diablo（北部與中部）、San Bernardino（南部）。加州的土地如果用政府測量系統描述，都會引用這三個之一，例如「Township 2 South, Range 3 West, San Bernardino Base and Meridian」。