從零開始：不動產業與考照

加州規範持照人的法律是 Real Estate Law（Business and Professions Code §10000 起）：替別人處理不動產交易並收取報酬的人，必須有執照。執照由州政府的 DRE（Department of Real Estate 不動產局）核發。

法律定義的 real estate broker 不看職稱，看行為：為了報酬（或期待報酬）、替別人（for another）去買賣或洽談不動產、拿 listing（跟屋主簽委託賣房的合約）、出租或收租、仲介以不動產擔保的貸款、買賣 business opportunity（營業中的生意）等。只要做了其中一項，就屬於需要執照的行為。

Real estate salesperson 可以做同樣的業務，但只能以某一位 broker 的名義做，佣金也只能從自己的 broker 那裡拿。Broker 則可以自己開公司、直接跟客戶簽約、直接收佣金。

日常工作分很多種：住宅買賣（最常見）、商用不動產、物業管理（property management，收租、找房客）、貸款仲介（mortgage loan brokerage，另外要 MLO（貸款專員）加簽）、business opportunity、土地開發銷售等。考試假設你懂每一種的基本規則。

Realtor 和 MLS 常被誤會成執照。REALTOR® 是 National Association of REALTORS®（全國不動產經紀人協會）的註冊商標，只有加入公會的持照人能用；MLS（multiple listing service）是公會或私人營運的房源資料庫，讓會員互相分享 listing、分佣金。有 DRE 執照不等於是 Realtor。

持照人不是律師，也不是會計師。碰到「產權要用哪一種方式持有」「這樣做稅會怎樣」這類問題，持照人可以說明一般規則和各選項的差別，但決定要交給客戶，並建議客戶諮詢律師或 CPA；替客戶做法律或稅務判斷，可能構成無照執行律師業務（unauthorized practice of law），持照人要為後果負責。

▸ DRE 局長的職權

在加州，負責核發不動產執照、處理持照人違規的機關是 Department of Real Estate（DRE）。考試重點：Commissioner 由州長任命；能發照、調查、聽證後停權或撤照、訂 Regulations；不能判佣金歸誰、判賠償或命令退款。

DRE 的首長叫 Real Estate Commissioner（不動產局長），由州長（Governor）任命。法律要求 Commissioner 要有五年在加州當 broker 的經驗，或過去十年內有五年相關經驗。

Commissioner 的主要責任是執行兩部法律：Real Estate Law（管持照人）和 Subdivided Lands Law（管分割土地的銷售，例如新建案要拿 public report，也就是 DRE 審核後發給買方看的建案說明書）。

具體工作包括：審核資格、核發執照、調查投訴、在聽證（hearing）後暫停（suspend）、吊銷（revoke）或拒發（deny）執照，以及訂定 Regulations of the Real Estate Commissioner（這些規則有法律效力）。

▸ 管不到的事與利益迴避

Commissioner 不是法院。它不能判決誰該拿到佣金、不能命令退款或賠償、也不提供法律意見。佣金糾紛是民事問題，要靠仲裁或法院。Commissioner 管的是「持照人的行為有沒有違法」，重點在保護大眾，不是保護持照人。同樣地，鄰居越界蓋車庫、買賣雙方對押金的爭執這類民事糾紛，也不是向 Commissioner 申訴就能解決，要直接跟對方協商或提民事訴訟。

為了避免球員兼裁判，Commissioner 和 DRE 的副手、職員在任職期間，不能在不動產公司、不動產經紀公司，或礦產、石油、天然氣經紀公司擔任董事、股東、主管、員工或代理人，也不能自己當 broker 或 salesperson（B&P §10074；B&P 就是 Business and Professions Code）。

▸ 違規處理的兩條路

Commissioner 處理違規有兩條路。第一條是 citation（行政罰單，DRE 叫 cite and fine）：書面寫明違反哪一條，可以附 order of correction（改正命令）和行政罰款。對持照人，一張 citation 的罰款合計最多 $2,500，列了好幾項違規也一樣；對沒有執照的人，每一件無照行為可以各開一張。Citation 用來代替其他行政懲戒，繳清罰款後不會被當成懲戒紀錄（disciplinary action）公布。

不服 citation 要注意兩個 30 天（10 CCR §2907.3；10 CCR 是加州法規彙編第 10 編，Commissioner 訂的 Regulations 收在這裡）：① 收到 citation 後 30 天內，書面通知 Commissioner 你要請求正式聽證（formal hearing）；30 天內沒表示，citation 就確定（deemed final）。

② 提出後，Commissioner 指定的人要在 60 天內跟你開 citation review conference（複審會議），再書面通知結果：維持、修改或撤銷。收到這份會後通知後 30 天內，你還可以要求正式聽證；不要求，citation 和罰款就確定。罰款不繳或不改正，DRE 可以另外懲戒，而且不會發照或續照給你（B&P §10080.9(f)）。

第二條是 accusation（正式控訴），用在比較嚴重的違規：DRE 要停權或撤照前，必須依加州行政程序法（Government Code §11500 起）走程序，由 administrative law judge（行政法官）主持聽證（B&P §10100）。結果可能是 suspension 停權、revocation 撤照，或改發 restricted license 限制執照。記法：citation 像罰單，accusation 是正式的懲戒案件。

▸ 賠償帳戶與自動停權

DRE 收的規費進 Real Estate Fund，裡面撥出兩個帳戶：Consumer Recovery Account（賠給拿到判決卻收不到錢的受害者）和 Education and Research Account（教育與研究）。

Recovery Account 替某位持照人付錢時，如果詐欺、不實陳述、欺騙或挪用信託金（trust funds，替客戶保管的錢）是以 clear and convincing evidence（明確且令人信服的證據）認定的（法院判決這樣認定，或 DRE 審查申請時這樣認定），這位持照人的執照在付款當天自動停權；要把付出的金額加上法定利息全部還清，才可能恢復，申請破產也不能免除（B&P §10475，Recovery 的上限與申請條件見 m14）。

▸ 機關名稱的變化

名稱的變化：這個機關原本叫 DRE，2013 年起一度改成 Department of Consumer Affairs 底下的 Bureau of Real Estate（CalBRE），2018 年 7 月 1 日又改回 Department of Real Estate。改名沒有改變執照效力或規則。另外，2026 年 7 月 1 日州政府改組，DRE 目前隸屬新成立的 Business and Consumer Services Agency（BCSA）。

▸ Salesperson 的限制

Salesperson 的規則：考過試就可以拿到執照，但執照要「掛」在一位 responsible broker 名下才能開始工作。沒有 broker 時，執照還在，只是不能做需要執照的事。Salesperson 不能直接向客戶或其他 broker 收佣金，只能由自己的 broker 付；broker 也不能付佣金給不是掛在自己名下的 salesperson。

▸ Broker 的資格與課程

Broker 的資格：年滿 18 歲；經驗方面，五年內有兩年全職持照 salesperson 經驗，或兩年相當的經驗，或擁有主修／輔修不動產的四年制學士學位。

教育方面要上八門課，其中五門必修：Real Estate Practice、Legal Aspects of Real Estate、Real Estate Finance、Real Estate Appraisal，以及 Real Estate Economics 或 Accounting 二選一，另外三門從選修清單挑。Broker 考試是 200 題、4 小時、75% 及格。

▸ 職稱與僱用關係

幾個名稱：responsible broker（負責監督 salesperson 的 broker，舊稱 employing broker，一般口語也叫 principal broker 或 broker of record）；broker associate（有 broker 執照、但選擇在另一位 broker 底下工作的人）。

Independent contractor 還是 employee？Broker 和 salesperson 可以自己約定彼此是哪一種關係，這會影響稅務與勞保。但對 Real Estate Law 來說，不管怎麼約定，broker 都要監督 salesperson，對大眾的責任都一樣。

▸ 公司與合夥怎麼拿照

公司怎麼拿照：Corporation（公司）可以拿 broker 執照，但要在申請時指定一位合格的主管當 designated broker-officer（指定持照主管）。這位主管要是 broker，或已經考過 broker 考試、有資格拿 broker 執照的人；他負責監督公司旗下所有持照人（B&P §10159、§10159.2、§10211）。

公司如果要讓其他主管也做需要執照的事，要替每一位另外申請 officer license（§10158）。沒有個人 broker 執照、只有 officer license 的人，只能代表這家公司做事。

合夥怎麼辦：DRE 不發執照給 partnership（合夥組織）。合夥可以做需要 broker 執照的事，條件是合夥透過哪一位合夥人去做，那一位就必須是持照的 real estate broker（B&P §10137.1）。只有 salesperson 執照的合夥人不行，因為 salesperson 不能獨立執業。

▸ 換 broker 與變更通知

換 broker 時誰通知 DRE：法律把責任放在 broker 身上。新的 responsible broker 聘用 salesperson（或以 salesperson 身分做事的 broker）時，要在 5 天內通知 DRE，通知表格由 broker 和 salesperson 一起簽（10 CCR §2752）。

原本的 broker 在雙方關係終止時也要通知 DRE（B&P §10161.8(d)；用 DRE 表格寄終止通知的話，要在終止後 10 天內寄出）。所以「新、舊 broker 都要通知」才完整，不是 salesperson 自己說一聲就算。

持照人自己的通知義務：辦公室或郵寄地址、電話、email 有任何變更，要在 30 天內告訴 DRE（B&P §10162(c)(2)）。DRE 寄到你登記的 email 的通知，會被推定已經送達，所以 email 過期不能當作沒收到的理由。別跟 broker 的另一條規定搞混：broker 的主辦公室或分公司搬家，要在搬遷後的下一個營業日通知 DRE（Regulation 2715）。

▸ 年齡、身分與上課

拿到執照有四道門檻：年齡、教育、考試、背景調查（指紋）。

年齡與身分：年滿 18 歲才能拿到執照。2016/1/1 起申請執照不需要證明在美國的合法身分，但要提供 Social Security number 或 ITIN（個人納稅識別號碼）。美國沒有全國通用執照，外州執照在加州不能用；外州居民可以申請加州執照。

教育：考試前要完成三門大學程度課程——Real Estate Principles、Real Estate Practice，加上一門選修（例如 Appraisal、Finance、Legal Aspects、Property Management、Escrows、Economics、Business Law、Common Interest Developments 等）。

2024/1/1 起，Real Estate Practice 課必須包含 implicit bias（隱性偏見）和 fair housing（公平住房），並有互動演練（interactive participatory component）。

▸ 考試與申請方式

考試：salesperson 考試 150 題選擇題、3 小時、答對 70%（105 題）及格，電腦作答、考完當場知道結果。從DRE 收件日起兩年內可以不限次數重考；兩年內沒考過，要重新申請繳費。

申請方式：可以只申請考試（exam only），也可以「考試＋執照」一起申請（combined application），都可以透過 DRE 的 eLicensing 線上系統（其中的線上考照申請叫 OELA）辦理並自己排考期。只申請考試的人，考過後要在一年內送出執照申請（B&P §10201.6）；合併申請的人，所有步驟要在遞件後兩年內完成。

▸ 指紋與犯罪紀錄

指紋要用 Live Scan 按，DOJ（Department of Justice 司法部）背景調查通過後才發照。有犯罪紀錄可能被拒發或只拿到 restricted license。

犯罪紀錄怎麼判斷：DRE 以犯罪紀錄拒發、停權或撤照時，看的是這個犯罪跟持照人的資格、工作或職責是否 substantially related（實質相關）。

10 CCR §2910 列了判斷標準，例如：詐取或侵占別人的錢財；偽造、變造文件或作假陳述；故意逃漏稅；用賄賂、詐欺、欺騙達成目的；需要依 Penal Code §290 登記的性犯罪等性相關行為；故意違反 Real Estate Law；沒拿到法定執照或許可就營業；藐視法庭或不遵守法院命令；一再故意違法的模式；兩次以上跟酒精或藥物有關的定罪，而且其中至少一次是酒駕或毒駕。DRE 還要考慮犯罪的性質、嚴重程度和過了幾年。

▸ 限制執照與主動報告

Restricted license 限制執照：DRE 經過聽證，認為申請人或持照人有問題、但不必完全拒發或撤照時，可以改發 restricted license。限制方式有三種：限期限、限定只能受僱於某一位 broker（salesperson）、或附加條件（B&P §10156.6）。持有人沒有續照的權利，DRE 也可以在正式聽證結果出來前，不經聽證先暫停他使用這張執照（§10156.7）。

拿到執照之後，下列事情要在 30 天內主動以書面報告 DRE（B&P §10186.2）：被以重罪（felony）起訴；任何定罪，不論 felony（重罪）或 misdemeanor（輕罪），包括認罪或 no contest（不抗辯）；被本州其他機關、外州或聯邦機關的執照主管單位懲戒。沒有報告，本身就是懲戒事由。

▸ 發照後與臨時執照

拿到執照後：執照期限四年。Salesperson 要找到 responsible broker 才能開始執業。舊制曾有 conditional license（只修 Principles 就能考，18 個月內補修另外兩門），2007/10/1 起已廢除，現在三門課都要在考試前完成。

子女撫養費：申請人如果被列為沒有依法院命令繳交子女撫養費（child support），DRE 只能先發 150 天的臨時執照；150 天內沒有處理好（取得合規證明），就不會發給正式執照。

▸ 豁免：不需要執照的人

Real Estate Law 只管「替別人做、為了報酬」的人；自己賣自己的房子，不需要執照。

法律明列的豁免（B&P Code §10133 等）：① 公司的正式高階主管（officer）或合夥的普通合夥人，處理公司／合夥自己的不動產，而且沒有另外領取特別報酬；② 持有屋主 power of attorney（授權書）的人，也就是 attorney-in-fact；③ 律師在為客戶提供法律服務時；④ 法院指派的 receiver（財產管理人）、破產管理人（trustee in bankruptcy）或其他依法院命令行事的人；⑤ deed of trust（以房子擔保借款的文件）授權進行拍賣的 trustee（受託人）。

另外，公寓大樓的 resident manager（駐點經理）和他的員工、旅館或汽車旅館經理，以及處理短期度假住宿（transient occupancy）訂房的人，也不需要執照。物業管理公司的無照員工在 broker 監督下，可以帶看、收申請表、收押金和房租、依雇主的價目表說明租金與租約條件，但不能跟房客議價或談判租約條件（細節見 m07 物業管理）。

豁免不能拿來規避法律。例如一個人拿到十位屋主的 power of attorney，專門替他們賣房收錢，這就是在做 broker 的生意，豁免不適用。律師如果不是在提供法律服務，而是像仲介一樣找買家、收佣金，也需要執照。

▸ PRLS 與礦產石油天然氣

兩種比較少見、但考試會問的生意：① Prepaid rental listing service（PRLS，預付費租屋資訊服務）：先向找房子的房客收費，提供出租住宅的清單，但不替房客談租約。這種生意要有 PRLS 執照或 real estate broker 執照（B&P §10167.2）；一般報紙刊登租屋廣告不在此限（§10167.1）。

② Mineral, oil and gas（MOG，礦產、石油、天然氣）：替別人買賣、出租礦產石油天然氣土地或租約要有執照；以出售 mining claims（採礦權利）為業，就算是以自己名義（as a principal）賣，也要有執照（B&P §10500、§10500.5）。

可以用的執照是 MOG broker 執照或 real estate broker 執照，但 DRE 自 1994 年 1 月 1 日起不再核發新的 MOG broker 執照；現在只有原本就有 MOG 執照的人可以續照，新進的人要用 real estate broker 執照做這類業務。

▸ 無照後果與 MLO 加簽

後果：無照從事需要執照的行為，最高罰款 $20,000、或郡監獄六個月以下、或兩者並罰（公司最高 $60,000）。無照的人也不能到法院告人索取佣金，因為起訴時必須證明自己當時有執照。Broker 付錢給無照的人做需要執照的事，可能被吊照。

執照之外的「加簽」：持照人如果要承做 1–4 戶住宅貸款（接受貸款申請、洽談條件並收報酬），還要拿 mortgage loan originator（MLO）license endorsement。這是依聯邦 SAFE Act（聯邦房貸執照法），透過 NMLS（全國貸款從業人員登記系統）申請：20 小時 pre-license 課程、通過 National SAFE Test（含 Uniform State Content）、按指紋、查信用；每年 12 月 31 日到期要續，每年 8 小時 CE。

▸ 45 小時 CE 怎麼分配

持照人每四年續照一次，續照前要完成 continuing education（CE）共 45 小時（上課時間要落在續照前四年內）。

Salesperson 第一次續照（執照 2023/1/1 以後到期者）：四門各 3 小時的單科——ethics（倫理）、agency（代理）、trust fund handling（信託金處理）、risk management（風險管理）；一門 3 小時 fair housing，必須有互動演練（分別扮演消費者和持照人）；一門 2 小時 implicit bias。

另外還要至少 18 小時 consumer protection（消費者保護）類課程；剩下的時數可以是 consumer service（消費者服務）或 consumer protection，合計 45 小時。

Broker 第一次續照：跟上面一樣，但單科是五門，多一門 3 小時的 management and supervision（管理與監督）。

第二次以後的續照（所有持照人）：可以上一門 9 小時的 survey course（綜合課），一次涵蓋七個必修主題：ethics、agency、fair housing、trust fund handling、risk management、management and supervision、implicit bias；也可以分開上各科。加上至少 18 小時 consumer protection，總數仍是 45 小時。

▸ 續照時機與逾期續照

續照時機：到期前 90 天內可以在 eLicensing 線上續照。在到期日午夜前送出續照申請、費用和誠實的 CE 完成證明，就算 DRE 還沒核准，也可以用舊執照繼續工作（B&P §10156.2）。DRE 如果認為 CE 不合格，會通知你可以申請延期，或告訴你舊執照的權利在通知寄出後第 5 天或原到期日（取較晚的）結束，並告知可以要求聽證。

忘了續照：到期後兩年內可以 late renewal，費用是正常費用的 150%，但過期期間不能做任何需要執照的事。超過兩年，就要重新申請、重新考試。

▸ 兩個例外：免 CE 與延期

例外一：年滿 70 歲、在加州連續持照 30 年以上，而且是 good standing（執照有效，沒有因懲戒被停權、撤照或限制）的人，可以申請免 CE（B&P §10170.8，2026 年現行條文仍有這項豁免）。核准後之後續照不必再申請；執照不再是 good standing，豁免就失效。

例外二：CE 延期。已經誠實送出自認合格的 CE 證明、但 DRE 認為不符合時，Commissioner 可以把執照延長 90 天，讓你補交合格的證明（B&P §10171.2）；DRE 網站說明要在到期前用 RE 213 表格郵寄申請。延期不會讓執照變長：補齊後發的新執照，到期日照沒有延期時的原本日期算四年。MLO endorsement 則是另一套：每年 12/31 到期，每年 8 小時 NMLS（全國房貸執照系統）CE。

▸ 考試格式與時間分配

先知道考試長什麼樣：150 題四選一、3 小時（180 分鐘）、答對 70%（105 題）及格，最多可以錯 45 題。電腦作答，考完當場看到結果。考場在 Fresno、La Palma、Oakland、Sacramento、San Diego。

七大科目比重：Practice of Real Estate and Disclosures 25%、Laws of Agency and Fiduciary Duties 17%、Property Ownership and Land Use Controls 15%、Property Valuation and Financial Analysis 14%、Contracts 12%、Financing 9%、Transfer of Property 8%。準備時間要照比重分配。

時間：180 分鐘 ÷ 150 題 ＝ 每題 1.2 分鐘（72 秒）。建議每題不超過約 1 分鐘，想不出來就先選最可能的答案往下作答，留 20–30 分鐘給計算題；若考試系統允許回頭檢查，再回頭看沒把握的題目。（DRE 沒有公開說明電子考試能否標記題目。）

▸ 讀題與選項技巧

讀題順序：先讀題目的最後一句，確認它在問「哪一個正確」還是「哪一個不正確」、問的是誰（buyer？seller？broker？）。再回頭讀情境。看到 EXCEPT、NOT、FALSE、LEAST 要在心裡圈起來——這類題是在找「唯一錯的」。

選項判斷：含 always、never、only、all、must、none 的選項常常是錯的（法律多半有例外），但不是一定錯，例如「A deed must be signed by the grantor」（deed 契據，grantor 讓與人）就是對的。兩個選項意思一樣時，通常兩個都錯；兩個選項完全相反時，答案常在其中一個。先刪掉確定錯的，再從剩下的選。

關鍵字對應：很多題目的題幹就藏著答案的概念，讀題時先圈關鍵字，在看選項前先猜答案。例如（這些術語後面單元才教，先看方法）：time、title、interest、possession → joint tenancy（聯合共有）；natural causes、gradual → accretion（淤積增地）；right to use the land of another → easement（地役權）；remains after the lease expires without consent → estate at sufferance（租期滿後的容忍占有）。猜到答案再去選項裡找，比逐一比較四個選項快又穩。

小字會改變答案：單複數（a child 或 children）、miles square 和 square miles（m02 會教）、with 或 without consent，都可能讓答案完全不同。計算題則相反，題目常放用不到的資訊（legal description 的方位字母、section 號碼），先劃掉沒用的，再列算式。兩個選項看起來都對時，選在題目情境下一定成立、沒有 always／never 把話說死的那一個（題目常寫 MOST correct 或 BEST）。

▸ 計算機與攜帶物品

計算機：DRE 網站的寫法不一致——Taking the Exam 頁引用的 Regulation 2763 允許「無聲、電池式、口袋大小、不可程式化、沒有列印功能與字母鍵盤」的計算機，但同一頁與 How and Where Exams Are Scheduled 頁的「禁止帶進考場」清單都列了 calculators。考前一週打 DRE 電話或看考試通知確認；在確認之前，練習時就要能用紙筆算完佣金、按日分攤這類題目。

手機、智慧手錶絕對不能帶。一定要帶有效的照片證件（州駕照或 DMV ID、護照、美軍證件）。答錯不倒扣分數的說法 DRE 沒有明寫，但及格只看答對題數，所以空白一定沒分——每題都要選一個答案。

▸ 四種題型的讀法

這課不重複 m01-exam-strategy 講的時間分配，專講怎麼拆句子。每一種句型都有固定的讀法。

反向題（reverse question）：看到 EXCEPT、NOT、FALSE、LEAST likely、all of the following EXCEPT、Which is NOT true、would NOT be required，就把題目改寫成「找錯的那一個」或「找最不像的那一個」。作法：每個選項旁邊在心裡標 T 或 F，三個 T、一個 F，選 F。注意 NOT 有時藏在句子中間，例如「A licensee would NOT be required to…」；還有「is NOT required（不必）」不等於「is prohibited（禁止）」。例：有效契約的要件是有行為能力的當事人、合意、合法標的、對價（consideration，Civil Code §1550）；公證（acknowledgment）不是要件。又如 lien 是用特定財產擔保債務（房貸、欠繳地稅、mechanic's lien）；easement 是使用權，屬於 encumbrance，但不是 lien。

絕對字與保留字：always、never、only、must、all、none、every、solely 是絕對字（absolute words），把規則講死，常常是錯的，因為法律多半有例外；usually、generally、may、typically、in most cases 是保留字（hedged words），比較常出現在正確選項。但這只是傾向，不是規則，例如「A contract for the sale of real property must be in writing」就是對的（statute of frauds，規定哪些合約必須書面的法律）。

MOST likely、BEST describes、PRIMARY purpose 這類題目常有兩個「沾到邊」的選項，要選最完整、最精準的那個，半對半錯的先淘汰。

長情境題三步驟：① 先讀最後一句（真正的問句），在心裡劃線：它問的是誰？問「做對了嗎」還是「該怎麼做」？② 標角色：principal（本人、委託人，也就是跟 broker 簽約的客戶）、agent（代理人，就是 broker 和他底下的 salesperson）、third party（第三人，交易另一邊沒被你代表的人）。題目寫「Broker Chen's salesperson, Leo」，Leo 的 principal 是跟 Broker Chen 簽約的那個人，不是 Leo 自己的朋友。③ 劃掉用不到的數字：購買年份、坪數、地址、HOA 費（社區管理費）常常只是背景，問題沒用到就不要算。例：依加州 Uniform Vendor and Purchaser Risk Act，產權和占有都還沒移轉時，房屋非因買方過失全毀或重大毀損，賣方不能強制履約，買方可以取回已付價款。

▸ 容易讀錯的法律英文

容易讀錯的法律英文：shall ＝ 必須（不是「將會」）；shall not ＝ 不得；may ＝ 可以（有選擇權，不是義務）；unless ＝ 除非（＝ if not）；provided that ＝ 前提是、只要……才；prior to ＝ before；subsequent to ＝ after；in lieu of ＝ 代替（instead of）。

還有：notwithstanding ＝ 儘管、不受……影響（出現 notwithstanding 的那一句優先）；respectively ＝ 分別（依前面的順序一一對應）；the former ＝ 前者、the latter ＝ 後者；not uncommon ＝ 並非不常見 ＝ 相當常見（雙重否定 double negative，兩個否定抵銷成肯定）。

題幹常用片語：Which of the following… ＝ 以下哪一個；is referred to as／is known as／is called ＝ 叫做（這題在考名詞，答案是一個術語）；is entitled to ＝ 有權得到（佣金、退還訂金）；is liable for ＝ 要負法律或賠償責任；would be considered ＝ 會被視為；in the absence of ＝ 在沒有……的情況下；upon ＝ 在……時、一……就（upon acceptance ＝ 對方一接受就）。

▸ 看選項的三個提醒

看選項時的三個提醒：① 沒聽過的選項先別選。正確答案幾乎都是課程教過的術語或規則；四個選項裡有一個你從沒看過的名詞，它比較可能是湊數的，先從熟悉的選項判斷（前提是你真的把課程讀完了，這是傾向不是規則）。

② 小心看起來像真的機構名稱。加州管不動產執照的機關是 Department of Real Estate（DRE），首長是 Real Estate Commissioner；選項寫「California Real Estate Licensing Board」「State Real Estate Commission」這類名字，聽起來很官方，但加州沒有這樣的發照機關。

後面單元會出現的真機關還有 DFPI、BOE（Board of Equalization，州稅務委員會）、FTB（Franchise Tax Board）、HCD、Contractors State License Board、Civil Rights Department，以及核發估價師執照的 BREA（Bureau of Real Estate Appraisers，2013 年以前叫 OREA）。加州房地產預扣稅（3⅓%）由 escrow 代扣後交給 FTB；聯邦 FIRPTA 預扣才是交給 IRS。

③ 每一題都要選一個答案。DRE 的及格標準是「答對至少 70% 的題目」（broker 75%），官方沒有提到答錯倒扣；空白一定不算答對，所以時間快到時，沒把握的題目也要先刪去再猜一個。

▸ 排考與入場準備

排考：DRE 處理完你的申請後，會寄 email 通知你上 eLicensing 選考試日期和考場（紙本申請也可以選「排第一個有空的場次」，會收到 Examination Schedule Notice，表格 RE 401A）。已符合資格的人最晚可以在考試當天早上 6:00 前在 eLicensing 排進有空位的場次，然後自己印出有條碼的排考通知帶去考場。

考場分五區：Fresno、Los Angeles 一帶（La Palma）、Oakland、Sacramento、San Diego，全部是電腦作答；確切地址寫在排考通知上。考場若臨時關閉，DRE 會免費幫你改期，但不負擔交通費或請假損失。需要身障合理調整（reasonable accommodation）的人，申請時附 RE 413。

出門前檢查清單：① 印好的 Examination Schedule Notice；② 有效照片證件——只收三種：現行州政府發的駕照或 DMV ID 卡、美國護照或外國護照、美軍證件，沒有就不能入場；③ 提早 30 分鐘到，考試準時開始。不能帶進考場的東西：手機、錢包、包包、鑰匙、手錶、智慧眼鏡、筆、帽子、食物飲料、口香糖、任何讀書資料。手機要關機放進置物櫃；考試中（包括休息時）持有或使用手機都嚴格禁止。計算要寫在 DRE 提供的紙上。

計算機要特別注意：DRE Taking the Exam 頁面的禁帶清單列了 calculators，但同一頁引用的 Commissioner's Regulation 2763 又允許無聲、電池式、口袋型、不可程式化、沒有列印與字母鍵盤的計算機。兩處寫法不一致，考前以排考通知和考場監考人員的指示為準，也要準備好不能帶自己計算機的情況。作弊（包括偷帶資料、抄題、找人代考）是 misdemeanor，Commissioner 可以禁止你考試和持照最長三年。

▸ 成績與重考

成績與重考：電子考試考完當場就有結果，之後通常五個工作天內還可能收到郵件。及格標準是 salesperson 答對 70%。考試是資格考（qualifying），考過的人不會知道實際分數；沒過的人才會收到分數和各科答對比例（各科比例不能平均成總分）。

沒過的話，要等收到結果之後，才能用 eLicensing 或成績通知單（RE 418A）申請重考；在收到結果前就重新報名或改期，考試紀錄會被標記、成績被扣住，還可能被加收費用。從DRE 最初收件日起兩年內，重考次數不限；超過兩年要重新申請、重新符合所有條件、重新繳費，而且不需要（也不應該）在兩年內另送一份新申請。

▸ 考過之後怎麼拿照

考過之後：如果你當初是「考試＋執照」合併申請（RE 435）而且沒有缺件，考場就可能直接給你執照號碼。如果只申請了考試，考過後要登入 eLicensing，在考試結果頁下載 Salesperson License Application（RE 202），連同 Live Scan Service Request（RE 237）和執照費一起送出，必須在考過之日起一年內送達（B&P §10201.6）。不論哪一種，DRE 都要等到 Department of Justice 的指紋回覆才會發照。執照核發後 DRE 會寄 email，執照證書自己在 eLicensing 印。

什麼時候可以開始工作：執照核發、而且你在一位 responsible broker 底下，才可以做需要執照的事。沒有 broker 也可以申請並持有 salesperson 執照，但不能執業。RE 202 上有「working status」欄位，要替 broker 工作的話，要由 responsible broker 本人（或公司的持照 officer）簽名，辦公室經理或其他 salesperson 簽的不算。執照期限四年；第一次續照要完成 45 小時 CE（內容見 m01-renewal-ce）。

▸ 考前一晚數字清單

考前一晚：日期與數字清單。以下數字分散在各單元課文裡，考試最常拿來做選項；第一次讀到這裡時，後面三段有很多還沒學的名詞，可以先跳過，考前再回來對照。先看「執照與 DRE」：18 歲才能拿照；salesperson 考試 150 題、3 小時、答對 70%（broker 200 題、4 小時、75%）；考試申請 2 年內有效，重考次數不限；只申請考試的人，考過後 1 年內要送執照申請；執照 4 年一期，到期前 90 天內可以續照，逾期 2 年內可以補續（費用 150%，過期期間不能執業）；CE 每 4 年 45 小時，至少 18 小時 consumer protection，第二次續照起可用 9 小時 survey course；70 歲且連續持照 30 年可以申請免 CE；CE 不合格可以延長 90 天。Broker 資格：5 年內 2 年全職經驗、8 門課。

通知與懲戒：broker 聘用 salesperson，5 天內通知 DRE；持照人的地址、電話、email 變更，30 天內通知；被以 felony 起訴或有任何定罪，30 天內書面報告；citation 對持照人每張最多 $2,500，收到後 30 天內要求聽證，複審會議在 60 天內召開；無照執業最高罰 $20,000 或 6 個月（公司 $60,000）；Recovery Account 每筆交易最多 $50,000、每位持照人累計 $250,000；詐欺等經 clear and convincing evidence 認定時，一付款執照就自動停權（SB 774，2026 起）；考試作弊，最長可以 3 年不准考試和持照。

信託金與交易：訂金等 trust funds 收到後 3 個工作天內交 escrow（過戶託管）、存入信託帳戶或交給本人；broker 自己的錢放在信託帳戶最多 $200（付銀行費用）；已經賺到的佣金最多在帳戶留 25 天；交易文件與信託紀錄保存 3 年；TDS（賣方揭露表）親手交付後 3 天、郵寄或電子交付後 5 天內，買方可以終止；1978 年以前蓋的住宅要做含鉛油漆揭露，買方有 10 天檢測機會；住宅押金一般最多 1 個月租金（2024/7/1 起，小房東例外）；3-day notice 不算週末和法院假日。

稅與產權：Section 121 自住屋出售前 5 年內擁有、自住各滿 2 年，單身排除 $250,000、夫妻合併申報 $500,000；加州預扣 3⅓%，售價 $100,000 以下不必扣；county documentary transfer tax（過戶稅）每 $500 課 $0.55；Prop 13 是 1978 年；adverse possession（時效取得產權）要連續 5 年並繳稅；mechanic's lien（工程留置權）：preliminary notice（初步通知）20 天、notice of completion（完工通知）完工後 15 天內登記、有登記通知時原承包商 60 天、其他請求人 30 天，沒登記通知一律完工後 90 天，登記後 90 天內要提告。背不起來的數字，回到對應單元看例子，比死背清單記得久。