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WELIVE IN USA加州房地产考照

考前一页・Module 02

财产：你到底拥有什么

Real Property: What You Actually Own

考前数字对照表

Big ideas

这一单元的核心观念

  1. 搬不走、跟着土地走的是不动产，用 deed 移转；搬得走的是动产，用 bill of sale。Real property transfers by deed; personal property by bill of sale.
  2. 东西会变身：动产装上去可能变 fixture，判断时有书面约定照约定，没有就看安装人的意图；房客的营业设备可以在租期内带走。Intention is the most important test of a fixture when there is no written agreement.
  3. 所有权是一束可以分开交出去的权利：出租、抵押、卖矿产权，都是交出其中几根。Ownership is a bundle of rights.
  4. 加州水权两套并行：临河的 riparian，和先申请先用的 appropriation。Riparian rights belong to land along a river; appropriation is first in time, first in right.
  5. 地址不是 legal description；三种方法是 metes and bounds、lot/block/tract、政府测量。A street address is not a legal description; a section contains 640 acres.

Remember

5 课

每一课只要记住这句

  1. 不动产 vs. 动产

    不动产 ＝ 土地＋附着物＋附属权利＋依法不可移动；用 deed 移转。动产用 bill of sale。

    Real property is land, what is affixed, what is appurtenant, and what is immovable by law; it passes by deed. Personal property passes by bill of sale.

    框架：把房子倒过来摇一摇

  2. 附着物与营业用附着物

    Fixture 跟房子走；书面协议优先，没协议看意图；房客的 trade fixture 可在租期内带走。

    Fixtures go with the property; an agreement controls, otherwise intention is key; trade fixtures remain the tenant's and may be removed before the lease ends.

    框架：MARIA 五个问题

  3. 权利束与附属权利

    所有权是一束权利，可以拆开给不同人；appurtenance 跟着土地走；空中与地下权都能分开卖。

    Ownership is a bundle of separable rights; appurtenances run with the land; air and mineral rights can be sold separately.

    框架：一束筷子，可以一根一根借出去

  4. 加州的水权

    河 → riparian；湖海 → littoral；先申请先用、要许可 → appropriation；地下渗流 → percolating。加州两套并行。

    River: riparian. Lake or ocean: littoral. First in time, by permit: appropriation. California uses both.

    框架：“住河边”与“排队领号码牌”

  5. 土地的法定描述方式

    Legal description 三种：metes and bounds、lot/block/tract（加州住宅最常用）、政府测量（township 36 sections、section 640 英亩）。

    Metes and bounds, lot-block-tract (most common in California subdivisions), and the government survey: 36 sections per township, 640 acres per section, 43,560 square feet per acre.

    框架：三种找地的方法：走路、查地图、看座标

Must-know terms

14 个

必考单词

Acre
英亩
Appurtenance
附属权利
Bundle of rights
权利束
Doctrine of prior appropriation
先占取用原则
Fixture
附着物
Lot, block and tract
地段地图法
Metes and bounds
界址描述法
Personal property
动产
Real property
不动产
Riparian rights
河岸权
Section
地段
Township
镇区
Trade fixture
营业用附着物
U.S. Government Survey System
美国政府测量系统

Exam traps

考试陷阱

  • 每年靠人力栽种的草莓是 emblements，属动产。天然生长或多年生的植物（果树本身）、围墙、地下水管都是附着在土地上的不动产。（看到 crops / planted by a tenant / annual crops）

  • Chattel real 是租赁权益（例如租约），属于 personal property。Chattel 和 chattel real 都是动产。（看到 chattel real）

  • Mortgage／trust deed／promissory note 是代表债权的文件（trust deed 就是 deed of trust），属动产；还没开采的矿物权、appurtenant easement、长在地上的树都是不动产。（看到 mortgage / trust deed / unextracted minerals）

  • 只因地点不同造成的价差是 area preference（situs）；根源是 immobility，房子搬不到另一个市场。每块地独一无二、买方可以要求 specific performance，则是 non-homogeneity。（看到 location, area preference, situs, economic characteristic）

  • 一般教材认为 intention 最重要（没有书面协议时）。附着方式只是用来推断意图的证据之一。如果题目有“written agreement”，协议优先。（看到 MOST important test）

  • 商业房客的营业设备是 trade fixture，即使用螺丝固定，仍属房客，可以在租期内拆走。（看到 tenant / business / bolted）

  • 要在租期内拆走；租约结束还留着，可能就归房东。（看到 after the lease expired）

  • 成本、尺寸、安装时间都不是 fixture 的测试。答案就是那一个。（看到 EXCEPT / cost / size / time installed）

  • 只靠插头接电、可以直接推走的家电通常是动产；合同没写的话，卖方可以带走。（看到 plugged in / freestanding）

  • 税务留置权是压在土地上的 encumbrance，不是属于土地、给土地带来好处的 appurtenance。（看到 appurtenances EXCEPT）

  • 这种股份附属于土地（appurtenant），卖地时自动跟着移转，一般不能单独卖给别人。（看到 shares in a mutual water company）

  • Easement appurtenant 通常会随需役地移转，但 always 太绝对：例如两块地后来归同一人，easement 就因合并（merger）消灭。没有绝对字、在题目情境下一定成立的选项比较好。（看到 always passes）

Don't mix up

别搞混

  • Real property vs. Personal property

    Real property 是土地、附着在土地上的东西（建物、fixture）和附属权利；personal property 是可以移动的东西（家具、车子、每年栽种收成的作物 emblements）。同一个东西会因为“是否附着、是否打算永久留下”而改变身份。

  • Fixture vs. Trade fixture

    Fixture 是附着在不动产上、成为不动产一部分的东西，卖房时跟着房子走。Trade fixture 是商业租客为营业装的设备（例如餐厅的烤炉），仍属租客的动产，租约结束前可以拆走（要修复损坏）。

  • Riparian rights vs. Doctrine of prior appropriation

    Riparian rights 是土地紧邻河川、溪流的房主，合理使用流经水源的权利，跟着土地走。Appropriation 是向州政府申请许可取用水资源的权利，不需要拥有河岸土地，原则是先申请先得。

Self-check

考前自我检查：用一两句话讲出道理

每题先自己讲一遍，再点开对答案。讲得出道理的，考场上换个问法也答得出来。

  1. 不动产 vs. 动产

    为什么买房子用 deed，买家具用 bill of sale，不能一张文件全包？

    看答案

    Deed 是为不动产设计的：要在县政府登记，让大家查得到这块地的主人。家具这类动产不在县政府登记产权，用 bill of sale 记录卖了哪些东西；两种财产的移转规则不同，文件也分开。

  2. 附着物与营业用附着物

    为什么没有书面约定时，“意图”比“固定方式”更重要？

    看答案

    固定方式只是证据，法院真正要判断的是装的人打算永久留下还是暂时放着。用螺丝锁上通常代表想留下，但不是绝对。

  3. 权利束与附属权利

    房主把房子出租后还是“拥有”房子，那他手上还剩哪根筷子？

    看答案

    最重要的是 disposition（处分）：他仍然可以把房子卖掉、送人或留给继承人，只是买方接手时要尊重既有租约。他也还能设定负担，例如拿房子去贷款。

  4. 加州的水权

    为什么 riparian 权不会因为多年没用水而消失，appropriation 权却可能？

    看答案

    Riparian 权是因为土地临水而来的附属权利，跟着土地存在；appropriation 权是州政府为了“有益使用”发的许可，一直不用就等于不需要，可能被收回给排队的其他人。

  5. 土地的法定描述方式

    为什么 metes and bounds 最后一定要回到起点？

    看答案

    因为它是用走的方式把土地围起来；没回到起点，就没有形成封闭的范围，边界就是不完整的，无法确定土地的范围。

加州房地产考照 中文版・内容版本 2026.09