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WELIVE IN USA加州房地产考照

考前一页・Module 01

从零开始：不动产业与考照

Getting Started: Real Estate & the License

考前数字对照表

Big ideas

这一单元的核心观念

  1. 替别人、为了报酬做不动产交易就要执照；看行为，不看职称。Acting for another for compensation in real estate requires a license.
  2. Salesperson 要挂在 responsible broker 底下才能执业，佣金只能从自己的 broker 拿。A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.
  3. DRE 发照、惩戒、保护大众；Commissioner 由州长任命，不裁决佣金纠纷。The Commissioner is appointed by the Governor and does not settle commission disputes.
  4. 考照：三门课、150 题答对 70%、Live Scan 指纹；执照四年，每次续照 45 小时 CE。Licenses are renewed every four years with 45 hours of continuing education.
  5. 作答先读最后一句，圈出 EXCEPT／NOT；每一题都要选。Read the last sentence first and watch for EXCEPT and NOT.

Remember

9 课

每一课只要记住这句

  1. 这一行在做什么

    替别人、为了报酬做不动产买卖租贷 ＝ 要执照；Realtor 只是公会会员。

    Acting for another, for compensation, in real estate transactions requires a license; REALTOR® is only a membership mark.

    框架：职业驾照与车队

  2. 谁管你：DRE 与 Commissioner

    Commissioner：州长任命、保护大众、发照与惩戒；不管佣金纠纷。

    The Commissioner is appointed by the Governor, protects the public, licenses and disciplines — but does not settle commission disputes.

    框架：监理站：发照、开罚单、吊照，不判车资

  3. Salesperson 与 Broker 差在哪

    Salesperson 没有 broker 就不能做事，只能从自己的 broker 拿钱。

    A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.

    框架：司机要靠行

  4. 加州考照流程

    三门课先修完 → 150 题考过 70% → Live Scan → 四年执照 → 找 broker。

    Three courses, pass the 150-question exam at 70%, Live Scan fingerprints, then a four-year license under a broker.

    框架：四道关卡、两个时钟

  5. 什么事一定要有执照

    自己的房子、授权书、律师服务、法院指派、驻点经理 → 不用执照；拿豁免当生意做 → 要执照。

    Owners, attorneys-in-fact, attorneys, court appointees and resident managers are exempt, but exemptions cannot be used to evade the law.

    框架：三个问题：载谁、收钱、是不是白牌车

  6. 续照与继续教育

    每四年 45 小时 CE；salesperson 首次续照不含 management and supervision；过期就不能工作。

    Renew every four years with 45 hours of CE; never perform licensed acts while the license is expired.

    框架：换照要回训，过期不能上路

  7. 考试格式与作答策略

    150 题／180 分／70%；每题约 72 秒；先读最后一句，圈出 EXCEPT／NOT。

    150 questions, 180 minutes, 70% to pass: about 72 seconds each — read the last sentence first and watch for EXCEPT/NOT.

    框架：先看路牌再转弯

  8. 看懂考试英文：EXCEPT、NOT 与长情境题

    先读最后一句、圈出 EXCEPT／NOT、标出 principal，法律连接词翻成白话再作答。

    Read the last sentence first, circle EXCEPT/NOT, identify the principal, and translate legal connectors into plain English before you answer.

    框架：路标翻译表

  9. 考试当天与考过之后

    带排考通知和三种证件之一、提早 30 分钟；考过后一年内送 RE 202＋Live Scan，找到 broker 才能执业。

    Bring your schedule notice and an accepted photo ID and arrive 30 minutes early; after passing, file RE 202 with Live Scan within one year, and work only under a responsible broker.

    框架：考过、领照、上路是三件事

Must-know terms

8 个

必考单词

Attorney-in-fact
授权代理人
Continuing education (CE)
继续教育
Department of Real Estate (DRE)
加州不动产局
Real estate broker
不动产经纪人
Real Estate Commissioner
不动产局长（DRE 首长）
Real estate salesperson
不动产销售员
Responsible broker
负责监督的经纪人
Shall
必须（法律用语）

Exam traps

考试陷阱

  • 加入公会是自愿的。执照由 DRE 核发，跟公会无关。（看到 All licensees are REALTORS）

  • 不行。Salesperson 只能从自己的 broker 收佣金；卖方要把佣金付给 broker。（看到 paid directly by the seller）

  • 持照人可以说明特征，不应替客户选择 vesting（产权登记方式）；应建议客户咨询律师或税务专业人士。（看到 advise how to take title）

  • Commissioner 不能裁决佣金纠纷，也不能判赔偿或命令退款。它只能对违法的持照人做惩戒。（看到 settle commission disputes / award damages）

  • 由州长（Governor）任命。不是民选，也不是议会选出。（看到 appointed by）

  • 旧教材写 CalBRE，现在是 DRE（2018/7/1 起）。如果选项同时有 DRE 和 CalBRE，选 DRE。（看到 CalBRE / Bureau of Real Estate）

  • 越界（encroachment）是买方和邻居之间的民事纠纷，对象是邻居。Commissioner 只处理持照人的违法行为，不裁决私人纠纷。（看到 Real Estate Commissioner / civil suit）

  • 分割地图由市或县政府依 Subdivision Map Act 核准；DRE（旧名 CalBRE）只依 Subdivided Lands Law 核发 public report。（看到 Bureau of Real Estate / subdivision map）

  • 对持照人，一张 citation 的罚款合计最多 $2,500，不论列了几项违规。“每件各开一张”是对无照者的规则。（看到 citation / administrative fine / each violation）

  • 收到后 30 天内要书面通知要求听证，否则 citation 直接确定。复审会议后还有第二个 30 天可以要求正式听证。（看到 within 30 days / deemed final / review conference）

  • 不行。Commissioner 和 DRE 员工不能以董事、股东、主管、员工、代理人任何身份在不动产公司或经纪公司有利益。（看到 stockholder / interested in / real estate company）

  • 破产不能免除。要连本带利还清 Recovery Account 付出的金额，才可能恢复执照。（看到 discharge in bankruptcy / reinstatement）

Don't mix up

别搞混

  • Citation (cite and fine) vs. Accusation

    Citation 是 DRE 对较轻违规开的罚单：写明违反哪一条，可以附 order of correction 和罚款（持照人一张合计最多 $2,500），缴清后不列为惩戒记录。Accusation 是 DRE 对 licensee 启动正式惩戒的指控书，依行政程序法由 administrative law judge 主持听证，结果可能是停权、撤照或改发 restricted license。

Self-check

考前自我检查：用一两句话讲出道理

每题先自己讲一遍，再点开对答案。讲得出道理的，考场上换个问法也答得出来。

  1. 这一行在做什么

    为什么法律看“行为”，不看职称？

    看答案

    如果看职称，换个名称（顾问、朋友帮忙）就能绕过执照。消费者的风险来自“把交易交给别人处理”这件事，跟对方叫自己什么无关。

  2. 谁管你：DRE 与 Commissioner

    Commissioner 可以惩戒持照人，为什么却不能判佣金归谁？

    看答案

    佣金归属是持照人之间的财产争议，要依合同和证据由法院或仲裁判断。Commissioner 能处理的是“有没有违法”，例如诈欺，然后惩戒违法的持照人。

  3. Salesperson 与 Broker 差在哪

    合同写明 salesperson 是 independent contractor，broker 还要监督吗？为什么？

    看答案

    要。这个约定影响的是税和劳保，是双方之间的安排；对大众来说，salesperson 仍然以 broker 的名义做事，私人约定不能取消对消费者的保障。

  4. 加州考照流程

    为什么现在三门课都要在考试前修完，不能像旧制一样先考、之后再补？

    看答案

    一般的理解是，先考后补会让只修过一门课的人开始执业，知识缺口由客户承担。考前修完，拿到执照的人至少上过完整的基础课程。

  5. 什么事一定要有执照

    为什么“没收钱”不一定就不需要执照？

    看答案

    法律写的是 for compensation or in expectation of compensation。先免费做、之后拿到好处，一样是替别人做交易换报酬；不然人人都说“朋友帮忙”就能绕过。

  6. 续照与继续教育

    为什么第二次续照起可以改上 9 小时综合课？

    看答案

    一般的理解是，第一次续照已经把每一科单独上过一轮，之后需要的是更新重点；综合课一次涵盖七个必修主题，比分开上省时。

  7. 考试格式与作答策略

    完全不会的题目，为什么还是要选一个答案？

    看答案

    及格只看答对题数，空白一定没分。先删掉确定错的再猜，至少有机会拿分。

  8. 看懂考试英文：EXCEPT、NOT 与长情境题

    “is NOT required”和“is prohibited”差在哪？为什么考题爱拿来混？

    看答案

    NOT required 是“不必做，但可以做”；prohibited 是“不准做”。字面只差一点，意思差很多，所以很适合当陷阱选项。

  9. 考试当天与考过之后

    为什么考过的人不会知道分数，没过的人反而拿得到？

    看答案

    一般的理解是，这是资格考，只判断有没有达标，考过的分数没有用途；没过的人需要各科答对比例，才知道下次要补哪里。

加州房地产考照 中文版・内容版本 2026.09