财产：你到底拥有什么

▸ 不动产与动产的定义

加州 Civil Code §658 说 real property（不动产，也叫 realty）包括四样：① land 土地本身，包括地表、地下、以及地上的空间；② affixed to land 附着在土地上的东西，例如房子、围墙、树木；③ appurtenant 附属权利，例如通行权（easement）、水权；④ immovable by law 法律规定视为不动产的东西。

Personal property（动产，也叫 personalty 或 chattel）就是其他所有可以移动的东西：家具、车、股票、现金。买卖不动产用 deed（契据），买卖动产用 bill of sale（买卖单据）。房屋买卖时如果连家具一起卖，家具部分要另外用 bill of sale。

代表价值或权利的文件也是动产：股票、债券、本票（promissory note）、deed of trust 或 mortgage（以房子担保借款的文件），以及租约（lease）。租约最常考：它是一份对不动产的权利，但权利本身是 personal property，传统名称叫 chattel real。名字里有 real，仍然是动产；考题也可能直接用 chattel 或 chattel real 代替 personal property。

用动产担保借钱（例如用车、餐厅设备当担保品）时，给贷款方担保权的文件叫 security agreement（担保协议）；用不动产担保时才用 deed of trust 或 mortgage。

▸ 分离、附加与农作物

东西会“变身”。Severance（分离）：把长在地上的树砍下来、把矿石挖出来，它就从不动产变成动产。Annexation（附加）：把一堆木材、水泥盖成车库，它们就从动产变成不动产。

农作物分两种：每年要播种、照顾、收成的作物叫 emblements（例如草莓、玉米、生菜），属于 personal property；长在地上、不用每年栽种的东西（果树本身、野生的树木、多年生灌木）属于 real property。承租的农民租约意外结束（不是他自己的错）时，仍然可以回来收成他种的 emblements。

矿物和果实的界线：地下还没开采的矿物、以及开采它的权利（mineral rights）是不动产；挖出地面后才变成动产。果树是不动产；但地主如果签约把今年还没采的果实卖给包装厂、约定采下后交货，这批果实在这笔买卖里依 Civil Code §658 当作货物（动产）处理，果树本身仍然是不动产。

▸ 土地的物理与经济特性

土地的三个 physical characteristics 物理特性：immobility 不可移动（地点固定，价值跟着周边的用途、道路、学校走；DRE 词汇表叫 fixity of location）；indestructibility 不可毁灭（地表会变，土地本身一直在）；uniqueness 独特性，又叫 non-homogeneity（没有两块地一样，所以卖方违约时，买方通常可以要求 specific performance 强制履行，Civil Code §3387）。

四个 economic characteristics 经济特性：scarcity 稀少性（一个地区可用的地有限）；improvements 改良物（这块地或附近盖了房子、道路、下水道，周围地价跟着变）；permanence of investment 投资的永久性（土地和建物用得很久，钱投下去要很多年才回收）；area preference 地区偏好，也叫 situs（买方偏好某些地点）。“location, location, location”考的就是 situs。

Fixture（附着物）的意思：原本是 personal property，因为附着或专门配合房子使用，变成 real property。一旦是 fixture，除非合同另外约定，就跟着房子一起卖给买方。

五个判断测试：① Method of attachment 附着方式——用水泥、螺丝、钉子、管线固定，拆下会损坏房子，比较像 fixture。② Adaptability 适合程度——专门为这间房子量身做的（例如依尺寸订做的百叶窗、嵌入式书柜），比较像 fixture。

③ Relationship of the parties 双方关系——买卖之间法院倾向判给买方，房东房客之间倾向判给房客，借贷之间倾向判给贷款方。④ Intention 意图——安装的人是想永久留下还是暂时放着？没有书面协议时，这是最重要的测试。⑤ Agreement 协议——双方写下来的约定最优先。

五个测试以外的因素不算数：物品多贵（cost）、多大（size）、什么时候装的（time of installation）都不是判断标准，这三个是 EXCEPT 题最常放的错误选项。另外，只要插上插座就能用的冰箱、洗衣机，或是用绑带、挂勾暂时固定、随时能解开的东西（例如用束带绑在阳台栏杆上的花架），通常仍是动产，卖方搬家可以带走。

Trade fixture（营业用附着物）是例外：商业房客为了营业装的设备，例如餐厅的烤箱、发廊的洗头椅、商店的展示架，即使锁在墙上，仍然是房客的动产。加州 Civil Code §1019 允许房客在租期内拆走，只要拆除不会伤害房屋、而且它没有变成房屋不可分的一部分。房客要修好拆除造成的损坏。租期结束还不拆走，可能就归房东所有。

实务建议：买卖合同（purchase agreement）要列清楚哪些东西“包含”或“不包含”在交易里。加州常用的买卖合同就有这样的清单，写清楚就不必靠五个测试去吵。最容易吵的是高价、又看起来“半固定”的东西，例如水晶吊灯、订做窗帘、壁挂电视。卖方想带走的，listing 时就要讲清楚、合同写排除；要留给买方的动产（例如独立式冰箱），另外用 bill of sale 移转。

买一间房子，你买的不只是一块地和一栋建筑，而是一组法律承认的权利。这叫 bundle of rights（权利束），本课把它想成一把筷子：每根筷子是一种权利，你可以整把留着，也可以拿几根给别人。

常见的六根：possession（占有，实际住在那里）、use（使用，依法决定怎么用）、enjoyment（享受，不受干扰地使用）、exclusion（排除，不让别人进来）、disposition（处分，出售、出租、赠与、留给继承人）、encumber（设定负担，例如用房子借款）。出租时，你把 possession 和 use 暂时交给房客，但还保有 disposition；用房子借钱时，你把“万一没还钱可以拍卖”的权利给了贷款方。

有些教材把所有权浓缩成四项：possession（占有）、enjoyment（享受）、control（控制，依自己意思改建或维持）、disposition（处分，卖、赠与、留给继承人）。题目如果用一长串权利（use、possess、enjoy、transfer、dispose）再加上“to the exclusion of others”来描述某个名词，答案是 ownership／property（所有权）本身，不是其中某一根筷子。

Appurtenance（附属权利）是“属于这块地、跟着这块地一起移转”的权利或利益。例子：easement appurtenant（通行别人土地的权利，跟着你的地走）、riparian 水权（临河土地的用水权，下一课教）、在加州常见的 mutual water company（互助供水公司）股份——这种股份被视为附属于土地，卖地时会跟着转让。买卖 deed（契据）通常会写“together with all appurtenances”。

往上：Civil Code §659 说土地包含往上、往下“不定距离”（indefinite distance）的空间，但受法律对空域的限制（见下面“空中权有界线”一段）。Air rights（空中权）可以单独出售或出租，例如在铁路上方盖建筑、或 condominium（公寓式产权）就是拥有一块空中的空间。

往下：mineral rights（矿产权）指地面下的矿物、石油、天然气。地主可以把 mineral rights 和地面分开卖，也可以把开采权以 oil and gas lease 的方式出租。石油和天然气会在地下流动，一般规则是：从自己地上合法开采到的就归自己（rule of capture），但不能斜着钻到邻居的地底下（slant drilling）。

空中权有界线。Civil Code §659 写明，往上的空间“受法律对空域的限制”；DRE 的 Reference Book 也说明，法院承认公众可以把私人土地上方的空域当成“空中道路”使用，只要没有不合理地干扰地主使用土地。所以依法飞过的飞机不算侵犯地主权利，地主不能主张“上面整片天空都是我的”。

无人机（drone）怎么看？考试考的是原则，不考航空法规细节：飞行本身受联邦与州的航空规范管理，地主拥有的是“合理能使用”的上空，不是无限高。但这不表示在别人院子上方做什么都可以：加州 Civil Code §1708.8 规定，未经同意进入别人土地或其上空，去拍摄对方私人、家庭生活，而且方式会让一般人觉得冒犯，要负侵害隐私的责任。

Riparian rights（河岸权）：土地紧邻河流或溪流，地主就有权合理使用流经的水。这个权利附属于土地（appurtenant），卖地时跟着走，不需要州政府许可，也不会因为没用而消失。但所有临河地主要共享，不能把水截光让下游没水用，而且水只能用在同一个集水区内、临水的那块地上。

Littoral rights（湖岸／海岸权）：土地紧邻湖泊或海洋时的类似权利，例如使用湖水、进出水面。记法：riparian 对 river（河），littoral 对 lake 和 ocean（湖与海）。

Appropriation（取用权）：淘金热时期，矿工需要把水引到很远的矿坑用，发展出“first in time, first in right”——谁先取用，谁的权利优先。1914 年的 Water Commission Act 之后，新的取用权要向 State Water Resources Control Board（州水资源管理委员会）申请许可，而且必须是 beneficial use（有益用途）。取用权可以把水引到不临水的地方使用。

Percolating water（渗流地下水）：在地下自然渗流、不在明确地下河道里的水。加州不需要州政府许可就能抽取，但地面上方的地主（overlying owners）彼此有 correlative rights（相关联权利）：各自合理使用，水不够时按比例分担。依 2014 年通过的 Sustainable Groundwater Management Act（SGMA），地下水盆地由地方机关管理。

单词补充：potable water 是可以喝的水（饮用水），偶尔以单词题出现。不要跟 percolating（渗流）或 portable（可携带）搞混。

总原则：加州宪法要求所有水的使用都必须合理、有益（reasonable and beneficial use）。水权是“使用水的权利”，不是拥有水本身。

临水土地的产权到哪里为止（Civil Code §830，契据另有约定时从约定）：临海或其他有潮汐的水 → 到 ordinary high-water mark（平均高潮线）；临可航行（navigable）、没有潮汐的湖泊或河流 → 到水边的 low-water mark（低水位线）；临不可航行的湖泊或溪流 → 到水的中线。高潮线以下的潮间地、可航行湖河水面下的土地属于州政府（Civil Code §670）。

▸ 界址描述法

地址和 assessor's parcel number（APN，县税务用的地号）都不是 legal description。

① Metes and bounds（界址描述法）：metes 是方向与距离，bounds 是边界。从一个 point of beginning（POB，起点）出发，例如“从某棵大橡树往北 45 度东走 200 英尺，再……”，最后一定要回到起点，把土地围起来。用来当参考点的固定物体叫 monument（界标），可能是自然的（树、石头、河流）或人造的（铁桩、水泥桩）。常用于形状不规则的土地和乡间土地。

Metes and bounds 是最古老的方法，也被认为最不可靠：当参考点的界标（老树、石头、河道）会被移走、毁损，或随时间改变位置。

▸ 地段地图法

② Lot, block and tract（地段地图法，又叫 recorded map 或 subdivision system）：开发商把大片土地切成很多小块，画成地图（tract map）送到县的 recorder（登记处）登记。之后只要写“Tract 12345 的 Block 3 的 Lot 18，地图登记在第 X 册第 Y 页”就能定位。加州城市和郊区住宅最常用这个方法。

▸ 政府测量系统的格线

③ U.S. Government Survey System（美国政府测量系统，也叫 rectangular survey system）：先订一条南北向的 principal meridian（主子午线）和一条东西向的 base line（基准线）当十字座标轴。

每隔 6 英里画平行于基准线的 township lines（形成一排排 tier，用 North／South 标示），每隔 6 英里画平行于子午线的 range lines（用 East／West 标示）。框出来的方块叫 township，6 英里 × 6 英里 ＝ 36 平方英里。

每个 township 切成 36 个 section，每个 section 是 1 英里 × 1 英里 ＝ 1 平方英里 ＝ 640 英亩。Section 的编号从东北角的 1 开始往西排到 6，下一排从西往东 7 到 12，像蛇一样来回，最后 36 在东南角。一英亩（acre）＝ 43,560 平方英尺；一英里 ＝ 5,280 英尺。

Section 编号题通常不给图，要自己画：6×6 的格子，右上角（东北角）写 1，往西写到 6；下一排从西往东 7 到 12，再下一排从东往西 13 到 18，依此蛇行到东南角的 36。画出来就能回答“Section 16 的正南边是几号”（21）这类题目。

▸ 面积计算与单位换算

计算技巧：描述“the NE ¼ of the SW ¼ of Section 10”要从后面往前读（先找 SW ¼，再找它的 NE ¼），但面积直接相乘：640 × ¼ × ¼ ＝ 40 英亩。描述里用“and”连接两块时，两块面积相加。

两个最容易看错的英文：“six miles square”是边长 6 英里的正方形＝36 平方英里；“six square miles”只有 6 平方英里。同理“2 miles square”＝4 平方英里。标准 township 就是 six miles square。算面积时，NE、SW 这类方位字母、section 号码、township 和 range 都不影响答案，只有分数有用。

单位换算：1 yard（码）＝3 英尺，所以 1 平方码＝9 平方英尺；1 英亩＝4,840 平方码＝43,560 平方英尺；1 英里＝5,280 英尺，一个 section 每边 5,280 英尺。混合单位比大小时，全部换成平方英尺再比。分地块时要无条件舍去：一英亩能切出几块 50 × 100 英尺（5,000 平方英尺）的地？43,560 ÷ 5,000 ≈ 8.7，只能切 8 块完整的地。

Commercial acre（商用英亩）＝一英亩扣掉开发时必须 dedicate（捐给政府）做街道、人行道、巷道等公共用途的面积，剩下真正能盖房子的部分，所以一定小于 43,560 平方英尺。另外要分清楚：front feet、acre、square feet 是量长度或面积的单位；metes and bounds 是描述土地位置与边界的方法，不是量测单位。

▸ 加州三组基准线

加州有三组基准线与子午线交点：Humboldt（西北部）、Mount Diablo（北部与中部）、San Bernardino（南部）。加州的土地如果用政府测量系统描述，都会引用这三个之一，例如“Township 2 South, Range 3 West, San Bernardino Base and Meridian”。