从零开始：不动产业与考照

加州规范持照人的法律是 Real Estate Law（Business and Professions Code §10000 起）：替别人处理不动产交易并收取报酬的人，必须有执照。执照由州政府的 DRE（Department of Real Estate 不动产局）核发。

法律定义的 real estate broker 不看职称，看行为：为了报酬（或期待报酬）、替别人（for another）去买卖或洽谈不动产、拿 listing（跟房主签委托卖房的合同）、出租或收租、中介以不动产担保的贷款、买卖 business opportunity（营业中的生意）等。只要做了其中一项，就属于需要执照的行为。

Real estate salesperson 可以做同样的业务，但只能以某一位 broker 的名义做，佣金也只能从自己的 broker 那里拿。Broker 则可以自己开公司、直接跟客户签约、直接收佣金。

日常工作分很多种：住宅买卖（最常见）、商用不动产、物业管理（property management，收租、找房客）、贷款中介（mortgage loan brokerage，另外要 MLO（贷款专员）加签）、business opportunity、土地开发销售等。考试假设你懂每一种的基本规则。

Realtor 和 MLS 常被误会成执照。REALTOR® 是 National Association of REALTORS®（全国不动产经纪人协会）的注册商标，只有加入公会的持照人能用；MLS（multiple listing service）是公会或私人营运的房源资料库，让会员互相分享 listing、分佣金。有 DRE 执照不等于是 Realtor。

持照人不是律师，也不是会计师。碰到“产权要用哪一种方式持有”“这样做税会怎样”这类问题，持照人可以说明一般规则和各选项的差别，但决定要交给客户，并建议客户咨询律师或 CPA；替客户做法律或税务判断，可能构成无照执行律师业务（unauthorized practice of law），持照人要为后果负责。

▸ DRE 局长的职权

在加州，负责核发不动产执照、处理持照人违规的机关是 Department of Real Estate（DRE）。考试重点：Commissioner 由州长任命；能发照、调查、听证后停权或撤照、订 Regulations；不能判佣金归谁、判赔偿或命令退款。

DRE 的首长叫 Real Estate Commissioner（不动产局长），由州长（Governor）任命。法律要求 Commissioner 要有五年在加州当 broker 的经验，或过去十年内有五年相关经验。

Commissioner 的主要责任是执行两部法律：Real Estate Law（管持照人）和 Subdivided Lands Law（管分割土地的销售，例如新楼盘要拿 public report，也就是 DRE 审核后发给买方看的楼盘说明书）。

具体工作包括：审核资格、核发执照、调查投诉、在听证（hearing）后暂停（suspend）、吊销（revoke）或拒发（deny）执照，以及订定 Regulations of the Real Estate Commissioner（这些规则有法律效力）。

▸ 管不到的事与利益回避

Commissioner 不是法院。它不能判决谁该拿到佣金、不能命令退款或赔偿、也不提供法律意见。佣金纠纷是民事问题，要靠仲裁或法院。Commissioner 管的是“持照人的行为有没有违法”，重点在保护大众，不是保护持照人。同样地，邻居越界盖车库、买卖双方对押金的争执这类民事纠纷，也不是向 Commissioner 申诉就能解决，要直接跟对方协商或提民事诉讼。

为了避免球员兼裁判，Commissioner 和 DRE 的副手、职员在任职期间，不能在不动产公司、不动产经纪公司，或矿产、石油、天然气经纪公司担任董事、股东、主管、员工或代理人，也不能自己当 broker 或 salesperson（B&P §10074；B&P 就是 Business and Professions Code）。

▸ 违规处理的两条路

Commissioner 处理违规有两条路。第一条是 citation（行政罚单，DRE 叫 cite and fine）：书面写明违反哪一条，可以附 order of correction（改正命令）和行政罚款。对持照人，一张 citation 的罚款合计最多 $2,500，列了好几项违规也一样；对没有执照的人，每一件无照行为可以各开一张。Citation 用来代替其他行政惩戒，缴清罚款后不会被当成惩戒记录（disciplinary action）公布。

不服 citation 要注意两个 30 天（10 CCR §2907.3；10 CCR 是加州法规汇编第 10 编，Commissioner 订的 Regulations 收在这里）：① 收到 citation 后 30 天内，书面通知 Commissioner 你要请求正式听证（formal hearing）；30 天内没表示，citation 就确定（deemed final）。

② 提出后，Commissioner 指定的人要在 60 天内跟你开 citation review conference（复审会议），再书面通知结果：维持、修改或撤销。收到这份会后通知后 30 天内，你还可以要求正式听证；不要求，citation 和罚款就确定。罚款不缴或不改正，DRE 可以另外惩戒，而且不会发照或续照给你（B&P §10080.9(f)）。

第二条是 accusation（正式控诉），用在比较严重的违规：DRE 要停权或撤照前，必须依加州行政程序法（Government Code §11500 起）走程序，由 administrative law judge（行政法官）主持听证（B&P §10100）。结果可能是 suspension 停权、revocation 撤照，或改发 restricted license 限制执照。记法：citation 像罚单，accusation 是正式的惩戒案件。

▸ 赔偿账户与自动停权

DRE 收的规费进 Real Estate Fund，里面拨出两个账户：Consumer Recovery Account（赔给拿到判决却收不到钱的受害者）和 Education and Research Account（教育与研究）。

Recovery Account 替某位持照人付钱时，如果诈欺、不实陈述、欺骗或挪用信托金（trust funds，替客户保管的钱）是以 clear and convincing evidence（明确且令人信服的证据）认定的（法院判决这样认定，或 DRE 审查申请时这样认定），这位持照人的执照在付款当天自动停权；要把付出的金额加上法定利息全部还清，才可能恢复，申请破产也不能免除（B&P §10475，Recovery 的上限与申请条件见 m14）。

▸ 机关名称的变化

名称的变化：这个机关原本叫 DRE，2013 年起一度改成 Department of Consumer Affairs 底下的 Bureau of Real Estate（CalBRE），2018 年 7 月 1 日又改回 Department of Real Estate。改名没有改变执照效力或规则。另外，2026 年 7 月 1 日州政府改组，DRE 目前隶属新成立的 Business and Consumer Services Agency（BCSA）。

▸ Salesperson 的限制

Salesperson 的规则：考过试就可以拿到执照，但执照要“挂”在一位 responsible broker 名下才能开始工作。没有 broker 时，执照还在，只是不能做需要执照的事。Salesperson 不能直接向客户或其他 broker 收佣金，只能由自己的 broker 付；broker 也不能付佣金给不是挂在自己名下的 salesperson。

▸ Broker 的资格与课程

Broker 的资格：年满 18 岁；经验方面，五年内有两年全职持照 salesperson 经验，或两年相当的经验，或拥有主修／辅修不动产的四年制学士学位。

教育方面要上八门课，其中五门必修：Real Estate Practice、Legal Aspects of Real Estate、Real Estate Finance、Real Estate Appraisal，以及 Real Estate Economics 或 Accounting 二选一，另外三门从选修清单挑。Broker 考试是 200 题、4 小时、75% 及格。

▸ 职称与雇用关系

几个名称：responsible broker（负责监督 salesperson 的 broker，旧称 employing broker，一般口语也叫 principal broker 或 broker of record）；broker associate（有 broker 执照、但选择在另一位 broker 底下工作的人）。

Independent contractor 还是 employee？Broker 和 salesperson 可以自己约定彼此是哪一种关系，这会影响税务与劳保。但对 Real Estate Law 来说，不管怎么约定，broker 都要监督 salesperson，对大众的责任都一样。

▸ 公司与合伙怎么拿照

公司怎么拿照：Corporation（公司）可以拿 broker 执照，但要在申请时指定一位合格的主管当 designated broker-officer（指定持照主管）。这位主管要是 broker，或已经考过 broker 考试、有资格拿 broker 执照的人；他负责监督公司旗下所有持照人（B&P §10159、§10159.2、§10211）。

公司如果要让其他主管也做需要执照的事，要替每一位另外申请 officer license（§10158）。没有个人 broker 执照、只有 officer license 的人，只能代表这家公司做事。

合伙怎么办：DRE 不发执照给 partnership（合伙组织）。合伙可以做需要 broker 执照的事，条件是合伙通过哪一位合伙人去做，那一位就必须是持照的 real estate broker（B&P §10137.1）。只有 salesperson 执照的合伙人不行，因为 salesperson 不能独立执业。

▸ 换 broker 与变更通知

换 broker 时谁通知 DRE：法律把责任放在 broker 身上。新的 responsible broker 聘用 salesperson（或以 salesperson 身份做事的 broker）时，要在 5 天内通知 DRE，通知表格由 broker 和 salesperson 一起签（10 CCR §2752）。

原本的 broker 在双方关系终止时也要通知 DRE（B&P §10161.8(d)；用 DRE 表格寄终止通知的话，要在终止后 10 天内寄出）。所以“新、旧 broker 都要通知”才完整，不是 salesperson 自己说一声就算。

持照人自己的通知义务：办公室或邮寄地址、电话、email 有任何变更，要在 30 天内告诉 DRE（B&P §10162(c)(2)）。DRE 寄到你登记的 email 的通知，会被推定已经送达，所以 email 过期不能当作没收到的理由。别跟 broker 的另一条规定搞混：broker 的主办公室或分公司搬家，要在搬迁后的下一个营业日通知 DRE（Regulation 2715）。

▸ 年龄、身份与上课

拿到执照有四道门槛：年龄、教育、考试、背景调查（指纹）。

年龄与身份：年满 18 岁才能拿到执照。2016/1/1 起申请执照不需要证明在美国的合法身份，但要提供 Social Security number 或 ITIN（个人纳税识别号码）。美国没有全国通用执照，外州执照在加州不能用；外州居民可以申请加州执照。

教育：考试前要完成三门大学程度课程——Real Estate Principles、Real Estate Practice，加上一门选修（例如 Appraisal、Finance、Legal Aspects、Property Management、Escrows、Economics、Business Law、Common Interest Developments 等）。

2024/1/1 起，Real Estate Practice 课必须包含 implicit bias（隐性偏见）和 fair housing（公平住房），并有互动演练（interactive participatory component）。

▸ 考试与申请方式

考试：salesperson 考试 150 题选择题、3 小时、答对 70%（105 题）及格，电脑作答、考完当场知道结果。从DRE 收件日起两年内可以不限次数重考；两年内没考过，要重新申请缴费。

申请方式：可以只申请考试（exam only），也可以“考试＋执照”一起申请（combined application），都可以通过 DRE 的 eLicensing 线上系统（其中的线上考照申请叫 OELA）办理并自己排考期。只申请考试的人，考过后要在一年内送出执照申请（B&P §10201.6）；合并申请的人，所有步骤要在递件后两年内完成。

▸ 指纹与犯罪记录

指纹要用 Live Scan 按，DOJ（Department of Justice 司法部）背景调查通过后才发照。有犯罪记录可能被拒发或只拿到 restricted license。

犯罪记录怎么判断：DRE 以犯罪记录拒发、停权或撤照时，看的是这个犯罪跟持照人的资格、工作或职责是否 substantially related（实质相关）。

10 CCR §2910 列了判断标准，例如：诈取或侵占别人的钱财；伪造、变造文件或作假陈述；故意逃漏税；用贿赂、诈欺、欺骗达成目的；需要依 Penal Code §290 登记的性犯罪等性相关行为；故意违反 Real Estate Law；没拿到法定执照或许可就营业；藐视法庭或不遵守法院命令；一再故意违法的模式；两次以上跟酒精或药物有关的定罪，而且其中至少一次是酒驾或毒驾。DRE 还要考虑犯罪的性质、严重程度和过了几年。

▸ 限制执照与主动报告

Restricted license 限制执照：DRE 经过听证，认为申请人或持照人有问题、但不必完全拒发或撤照时，可以改发 restricted license。限制方式有三种：限期限、限定只能受雇于某一位 broker（salesperson）、或附加条件（B&P §10156.6）。持有人没有续照的权利，DRE 也可以在正式听证结果出来前，不经听证先暂停他使用这张执照（§10156.7）。

拿到执照之后，下列事情要在 30 天内主动以书面报告 DRE（B&P §10186.2）：被以重罪（felony）起诉；任何定罪，不论 felony（重罪）或 misdemeanor（轻罪），包括认罪或 no contest（不抗辩）；被本州其他机关、外州或联邦机关的执照主管单位惩戒。没有报告，本身就是惩戒事由。

▸ 发照后与临时执照

拿到执照后：执照期限四年。Salesperson 要找到 responsible broker 才能开始执业。旧制曾有 conditional license（只修 Principles 就能考，18 个月内补修另外两门），2007/10/1 起已废除，现在三门课都要在考试前完成。

子女抚养费：申请人如果被列为没有依法院命令缴交子女抚养费（child support），DRE 只能先发 150 天的临时执照；150 天内没有处理好（取得合规证明），就不会发给正式执照。

▸ 豁免：不需要执照的人

Real Estate Law 只管“替别人做、为了报酬”的人；自己卖自己的房子，不需要执照。

法律明列的豁免（B&P Code §10133 等）：① 公司的正式高阶主管（officer）或合伙的普通合伙人，处理公司／合伙自己的不动产，而且没有另外领取特别报酬；② 持有房主 power of attorney（授权书）的人，也就是 attorney-in-fact；③ 律师在为客户提供法律服务时；④ 法院指派的 receiver（财产管理人）、破产管理人（trustee in bankruptcy）或其他依法院命令行事的人；⑤ deed of trust（以房子担保借款的文件）授权进行拍卖的 trustee（受托人）。

另外，公寓大楼的 resident manager（驻点经理）和他的员工、旅馆或汽车旅馆经理，以及处理短期度假住宿（transient occupancy）订房的人，也不需要执照。物业管理公司的无照员工在 broker 监督下，可以带看、收申请表、收押金和房租、依雇主的价目表说明租金与租约条件，但不能跟房客议价或谈判租约条件（细节见 m07 物业管理）。

豁免不能拿来规避法律。例如一个人拿到十位房主的 power of attorney，专门替他们卖房收钱，这就是在做 broker 的生意，豁免不适用。律师如果不是在提供法律服务，而是像中介一样找买家、收佣金，也需要执照。

▸ PRLS 与矿产石油天然气

两种比较少见、但考试会问的生意：① Prepaid rental listing service（PRLS，预付费租屋信息服务）：先向找房子的房客收费，提供出租住宅的清单，但不替房客谈租约。这种生意要有 PRLS 执照或 real estate broker 执照（B&P §10167.2）；一般报纸刊登租屋广告不在此限（§10167.1）。

② Mineral, oil and gas（MOG，矿产、石油、天然气）：替别人买卖、出租矿产石油天然气土地或租约要有执照；以出售 mining claims（采矿权利）为业，就算是以自己名义（as a principal）卖，也要有执照（B&P §10500、§10500.5）。

可以用的执照是 MOG broker 执照或 real estate broker 执照，但 DRE 自 1994 年 1 月 1 日起不再核发新的 MOG broker 执照；现在只有原本就有 MOG 执照的人可以续照，新进的人要用 real estate broker 执照做这类业务。

▸ 无照后果与 MLO 加签

后果：无照从事需要执照的行为，最高罚款 $20,000、或县监狱六个月以下、或两者并罚（公司最高 $60,000）。无照的人也不能到法院告人索取佣金，因为起诉时必须证明自己当时有执照。Broker 付钱给无照的人做需要执照的事，可能被吊照。

执照之外的“加签”：持照人如果要承做 1–4 户住宅贷款（接受贷款申请、洽谈条件并收报酬），还要拿 mortgage loan originator（MLO）license endorsement。这是依联邦 SAFE Act（联邦房贷执照法），通过 NMLS（全国贷款从业人员登记系统）申请：20 小时 pre-license 课程、通过 National SAFE Test（含 Uniform State Content）、按指纹、查信用；每年 12 月 31 日到期要续，每年 8 小时 CE。

▸ 45 小时 CE 怎么分配

持照人每四年续照一次，续照前要完成 continuing education（CE）共 45 小时（上课时间要落在续照前四年内）。

Salesperson 第一次续照（执照 2023/1/1 以后到期者）：四门各 3 小时的单科——ethics（伦理）、agency（代理）、trust fund handling（信托金处理）、risk management（风险管理）；一门 3 小时 fair housing，必须有互动演练（分别扮演消费者和持照人）；一门 2 小时 implicit bias。

另外还要至少 18 小时 consumer protection（消费者保护）类课程；剩下的时数可以是 consumer service（消费者服务）或 consumer protection，合计 45 小时。

Broker 第一次续照：跟上面一样，但单科是五门，多一门 3 小时的 management and supervision（管理与监督）。

第二次以后的续照（所有持照人）：可以上一门 9 小时的 survey course（综合课），一次涵盖七个必修主题：ethics、agency、fair housing、trust fund handling、risk management、management and supervision、implicit bias；也可以分开上各科。加上至少 18 小时 consumer protection，总数仍是 45 小时。

▸ 续照时机与逾期续照

续照时机：到期前 90 天内可以在 eLicensing 线上续照。在到期日午夜前送出续照申请、费用和诚实的 CE 完成证明，就算 DRE 还没核准，也可以用旧执照继续工作（B&P §10156.2）。DRE 如果认为 CE 不合格，会通知你可以申请延期，或告诉你旧执照的权利在通知寄出后第 5 天或原到期日（取较晚的）结束，并告知可以要求听证。

忘了续照：到期后两年内可以 late renewal，费用是正常费用的 150%，但过期期间不能做任何需要执照的事。超过两年，就要重新申请、重新考试。

▸ 两个例外：免 CE 与延期

例外一：年满 70 岁、在加州连续持照 30 年以上，而且是 good standing（执照有效，没有因惩戒被停权、撤照或限制）的人，可以申请免 CE（B&P §10170.8，2026 年现行条文仍有这项豁免）。核准后之后续照不必再申请；执照不再是 good standing，豁免就失效。

例外二：CE 延期。已经诚实送出自认合格的 CE 证明、但 DRE 认为不符合时，Commissioner 可以把执照延长 90 天，让你补交合格的证明（B&P §10171.2）；DRE 网站说明要在到期前用 RE 213 表格邮寄申请。延期不会让执照变长：补齐后发的新执照，到期日照没有延期时的原本日期算四年。MLO endorsement 则是另一套：每年 12/31 到期，每年 8 小时 NMLS（全国房贷执照系统）CE。

▸ 考试格式与时间分配

先知道考试长什么样：150 题四选一、3 小时（180 分钟）、答对 70%（105 题）及格，最多可以错 45 题。电脑作答，考完当场看到结果。考场在 Fresno、La Palma、Oakland、Sacramento、San Diego。

七大科目比重：Practice of Real Estate and Disclosures 25%、Laws of Agency and Fiduciary Duties 17%、Property Ownership and Land Use Controls 15%、Property Valuation and Financial Analysis 14%、Contracts 12%、Financing 9%、Transfer of Property 8%。准备时间要照比重分配。

时间：180 分钟 ÷ 150 题 ＝ 每题 1.2 分钟（72 秒）。建议每题不超过约 1 分钟，想不出来就先选最可能的答案往下作答，留 20–30 分钟给计算题；若考试系统允许回头检查，再回头看没把握的题目。（DRE 没有公开说明电子考试能否标记题目。）

▸ 读题与选项技巧

读题顺序：先读题目的最后一句，确认它在问“哪一个正确”还是“哪一个不正确”、问的是谁（buyer？seller？broker？）。再回头读情境。看到 EXCEPT、NOT、FALSE、LEAST 要在心里圈起来——这类题是在找“唯一错的”。

选项判断：含 always、never、only、all、must、none 的选项常常是错的（法律多半有例外），但不是一定错，例如“A deed must be signed by the grantor”（deed 契据，grantor 让与人）就是对的。两个选项意思一样时，通常两个都错；两个选项完全相反时，答案常在其中一个。先删掉确定错的，再从剩下的选。

关键字对应：很多题目的题干就藏着答案的概念，读题时先圈关键字，在看选项前先猜答案。例如（这些术语后面单元才教，先看方法）：time、title、interest、possession → joint tenancy（联合共有）；natural causes、gradual → accretion（淤积增地）；right to use the land of another → easement（地役权）；remains after the lease expires without consent → estate at sufferance（租期满后的容忍占有）。猜到答案再去选项里找，比逐一比较四个选项快又稳。

小字会改变答案：单复数（a child 或 children）、miles square 和 square miles（m02 会教）、with 或 without consent，都可能让答案完全不同。计算题则相反，题目常放用不到的信息（legal description 的方位字母、section 号码），先划掉没用的，再列算式。两个选项看起来都对时，选在题目情境下一定成立、没有 always／never 把话说死的那一个（题目常写 MOST correct 或 BEST）。

▸ 计算机与携带物品

计算机：DRE 网站的写法不一致——Taking the Exam 页引用的 Regulation 2763 允许“无声、电池式、口袋大小、不可程序化、没有打印功能与字母键盘”的计算机，但同一页与 How and Where Exams Are Scheduled 页的“禁止带进考场”清单都列了 calculators。考前一周打 DRE 电话或看考试通知确认；在确认之前，练习时就要能用纸笔算完佣金、按日分摊这类题目。

手机、智能手表绝对不能带。一定要带有效的照片证件（州驾照或 DMV ID、护照、美军证件）。答错不倒扣分数的说法 DRE 没有明写，但及格只看答对题数，所以空白一定没分——每题都要选一个答案。

▸ 四种题型的读法

这课不重复 m01-exam-strategy 讲的时间分配，专讲怎么拆句子。每一种句型都有固定的读法。

反向题（reverse question）：看到 EXCEPT、NOT、FALSE、LEAST likely、all of the following EXCEPT、Which is NOT true、would NOT be required，就把题目改写成“找错的那一个”或“找最不像的那一个”。作法：每个选项旁边在心里标 T 或 F，三个 T、一个 F，选 F。注意 NOT 有时藏在句子中间，例如“A licensee would NOT be required to…”；还有“is NOT required（不必）”不等于“is prohibited（禁止）”。例：有效契约的要件是有行为能力的当事人、合意、合法标的、对价（consideration，Civil Code §1550）；公证（acknowledgment）不是要件。又如 lien 是用特定财产担保债务（房贷、欠缴地税、mechanic's lien）；easement 是使用权，属于 encumbrance，但不是 lien。

绝对字与保留字：always、never、only、must、all、none、every、solely 是绝对字（absolute words），把规则讲死，常常是错的，因为法律多半有例外；usually、generally、may、typically、in most cases 是保留字（hedged words），比较常出现在正确选项。但这只是倾向，不是规则，例如“A contract for the sale of real property must be in writing”就是对的（statute of frauds，规定哪些合同必须书面的法律）。

MOST likely、BEST describes、PRIMARY purpose 这类题目常有两个“沾到边”的选项，要选最完整、最精准的那个，半对半错的先淘汰。

长情境题三步骤：① 先读最后一句（真正的问句），在心里划线：它问的是谁？问“做对了吗”还是“该怎么做”？② 标角色：principal（本人、委托人，也就是跟 broker 签约的客户）、agent（代理人，就是 broker 和他底下的 salesperson）、third party（第三人，交易另一边没被你代表的人）。题目写“Broker Chen's salesperson, Leo”，Leo 的 principal 是跟 Broker Chen 签约的那个人，不是 Leo 自己的朋友。③ 划掉用不到的数字：购买年份、面积、地址、HOA 费（社区管理费）常常只是背景，问题没用到就不要算。例：依加州 Uniform Vendor and Purchaser Risk Act，产权和占有都还没移转时，房屋非因买方过失全毁或重大毁损，卖方不能强制履约，买方可以取回已付价款。

▸ 容易读错的法律英文

容易读错的法律英文：shall ＝ 必须（不是“将会”）；shall not ＝ 不得；may ＝ 可以（有选择权，不是义务）；unless ＝ 除非（＝ if not）；provided that ＝ 前提是、只要……才；prior to ＝ before；subsequent to ＝ after；in lieu of ＝ 代替（instead of）。

还有：notwithstanding ＝ 尽管、不受……影响（出现 notwithstanding 的那一句优先）；respectively ＝ 分别（依前面的顺序一一对应）；the former ＝ 前者、the latter ＝ 后者；not uncommon ＝ 并非不常见 ＝ 相当常见（双重否定 double negative，两个否定抵销成肯定）。

题干常用短语：Which of the following… ＝ 以下哪一个；is referred to as／is known as／is called ＝ 叫做（这题在考名词，答案是一个术语）；is entitled to ＝ 有权得到（佣金、退还定金）；is liable for ＝ 要负法律或赔偿责任；would be considered ＝ 会被视为；in the absence of ＝ 在没有……的情况下；upon ＝ 在……时、一……就（upon acceptance ＝ 对方一接受就）。

▸ 看选项的三个提醒

看选项时的三个提醒：① 没听过的选项先别选。正确答案几乎都是课程教过的术语或规则；四个选项里有一个你从没看过的名词，它比较可能是凑数的，先从熟悉的选项判断（前提是你真的把课程读完了，这是倾向不是规则）。

② 小心看起来像真的机构名称。加州管不动产执照的机关是 Department of Real Estate（DRE），首长是 Real Estate Commissioner；选项写“California Real Estate Licensing Board”“State Real Estate Commission”这类名字，听起来很官方，但加州没有这样的发照机关。

后面单元会出现的真机关还有 DFPI、BOE（Board of Equalization，州税务委员会）、FTB（Franchise Tax Board）、HCD、Contractors State License Board、Civil Rights Department，以及核发估价师执照的 BREA（Bureau of Real Estate Appraisers，2013 年以前叫 OREA）。加州房地产预扣税（3⅓%）由 escrow 代扣后交给 FTB；联邦 FIRPTA 预扣才是交给 IRS。

③ 每一题都要选一个答案。DRE 的及格标准是“答对至少 70% 的题目”（broker 75%），官方没有提到答错倒扣；空白一定不算答对，所以时间快到时，没把握的题目也要先删去再猜一个。

▸ 排考与入场准备

排考：DRE 处理完你的申请后，会寄 email 通知你上 eLicensing 选考试日期和考场（纸本申请也可以选“排第一个有空的场次”，会收到 Examination Schedule Notice，表格 RE 401A）。已符合资格的人最晚可以在考试当天早上 6:00 前在 eLicensing 排进有空位的场次，然后自己印出有条码的排考通知带去考场。

考场分五区：Fresno、Los Angeles 一带（La Palma）、Oakland、Sacramento、San Diego，全部是电脑作答；确切地址写在排考通知上。考场若临时关闭，DRE 会免费帮你改期，但不负担交通费或请假损失。需要身障合理调整（reasonable accommodation）的人，申请时附 RE 413。

出门前检查清单：① 印好的 Examination Schedule Notice；② 有效照片证件——只收三种：现行州政府发的驾照或 DMV ID 卡、美国护照或外国护照、美军证件，没有就不能入场；③ 提早 30 分钟到，考试准时开始。不能带进考场的东西：手机、钱包、包包、钥匙、手表、智能眼镜、笔、帽子、食物饮料、口香糖、任何读书资料。手机要关机放进置物柜；考试中（包括休息时）持有或使用手机都严格禁止。计算要写在 DRE 提供的纸上。

计算机要特别注意：DRE Taking the Exam 页面的禁带清单列了 calculators，但同一页引用的 Commissioner's Regulation 2763 又允许无声、电池式、口袋型、不可程序化、没有打印与字母键盘的计算机。两处写法不一致，考前以排考通知和考场监考人员的指示为准，也要准备好不能带自己计算机的情况。作弊（包括偷带资料、抄题、找人代考）是 misdemeanor，Commissioner 可以禁止你考试和持照最长三年。

▸ 成绩与重考

成绩与重考：电子考试考完当场就有结果，之后通常五个工作天内还可能收到邮件。及格标准是 salesperson 答对 70%。考试是资格考（qualifying），考过的人不会知道实际分数；没过的人才会收到分数和各科答对比例（各科比例不能平均成总分）。

没过的话，要等收到结果之后，才能用 eLicensing 或成绩通知单（RE 418A）申请重考；在收到结果前就重新报名或改期，考试记录会被标记、成绩被扣住，还可能被加收费用。从DRE 最初收件日起两年内，重考次数不限；超过两年要重新申请、重新符合所有条件、重新缴费，而且不需要（也不应该）在两年内另送一份新申请。

▸ 考过之后怎么拿照

考过之后：如果你当初是“考试＋执照”合并申请（RE 435）而且没有缺件，考场就可能直接给你执照号码。如果只申请了考试，考过后要登录 eLicensing，在考试结果页下载 Salesperson License Application（RE 202），连同 Live Scan Service Request（RE 237）和执照费一起送出，必须在考过之日起一年内送达（B&P §10201.6）。不论哪一种，DRE 都要等到 Department of Justice 的指纹回复才会发照。执照核发后 DRE 会寄 email，执照证书自己在 eLicensing 印。

什么时候可以开始工作：执照核发、而且你在一位 responsible broker 底下，才可以做需要执照的事。没有 broker 也可以申请并持有 salesperson 执照，但不能执业。RE 202 上有“working status”栏位，要替 broker 工作的话，要由 responsible broker 本人（或公司的持照 officer）签名，办公室经理或其他 salesperson 签的不算。执照期限四年；第一次续照要完成 45 小时 CE（内容见 m01-renewal-ce）。

▸ 考前一晚数字清单

考前一晚：日期与数字清单。以下数字分散在各单元课文里，考试最常拿来做选项；第一次读到这里时，后面三段有很多还没学的名词，可以先跳过，考前再回来对照。先看“执照与 DRE”：18 岁才能拿照；salesperson 考试 150 题、3 小时、答对 70%（broker 200 题、4 小时、75%）；考试申请 2 年内有效，重考次数不限；只申请考试的人，考过后 1 年内要送执照申请；执照 4 年一期，到期前 90 天内可以续照，逾期 2 年内可以补续（费用 150%，过期期间不能执业）；CE 每 4 年 45 小时，至少 18 小时 consumer protection，第二次续照起可用 9 小时 survey course；70 岁且连续持照 30 年可以申请免 CE；CE 不合格可以延长 90 天。Broker 资格：5 年内 2 年全职经验、8 门课。

通知与惩戒：broker 聘用 salesperson，5 天内通知 DRE；持照人的地址、电话、email 变更，30 天内通知；被以 felony 起诉或有任何定罪，30 天内书面报告；citation 对持照人每张最多 $2,500，收到后 30 天内要求听证，复审会议在 60 天内召开；无照执业最高罚 $20,000 或 6 个月（公司 $60,000）；Recovery Account 每笔交易最多 $50,000、每位持照人累计 $250,000；诈欺等经 clear and convincing evidence 认定时，一付款执照就自动停权（SB 774，2026 起）；考试作弊，最长可以 3 年不准考试和持照。

信托金与交易：定金等 trust funds 收到后 3 个工作天内交 escrow（过户托管）、存入信托账户或交给本人；broker 自己的钱放在信托账户最多 $200（付银行费用）；已经赚到的佣金最多在账户留 25 天；交易文件与信托记录保存 3 年；TDS（卖方披露表）亲手交付后 3 天、邮寄或电子交付后 5 天内，买方可以终止；1978 年以前盖的住宅要做含铅油漆披露，买方有 10 天检测机会；住宅押金一般最多 1 个月租金（2024/7/1 起，小房东例外）；3-day notice 不算周末和法院假日。

税与产权：Section 121 自住屋出售前 5 年内拥有、自住各满 2 年，单身排除 $250,000、夫妻合并申报 $500,000；加州预扣 3⅓%，售价 $100,000 以下不必扣；county documentary transfer tax（过户税）每 $500 课 $0.55；Prop 13 是 1978 年；adverse possession（时效取得产权）要连续 5 年并缴税；mechanic's lien（工程留置权）：preliminary notice（初步通知）20 天、notice of completion（完工通知）完工后 15 天内登记、有登记通知时原承包商 60 天、其他请求人 30 天，没登记通知一律完工后 90 天，登记后 90 天内要提告。背不起来的数字，回到对应单元看例子，比死背清单记得久。