시험 전 한 장 · Module 01
처음부터 시작: 부동산업과 면허 시험
Getting Started: Real Estate & the License
Big ideas
이 단원의 핵심 개념
- 남을 대신해 보수를 받고 부동산 거래를 하려면 면허가 필요해요. 직함이 아니라 행위를 보세요.Acting for another for compensation in real estate requires a license.
- Salesperson은 responsible broker 밑에 소속돼야 일할 수 있고, 수수료는 자기 broker에게서만 받을 수 있어요.A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.
- DRE는 면허를 발급하고, 징계하고, 대중을 보호해요. Commissioner는 주지사가 임명하고, 수수료 분쟁을 판정하지 않아요.The Commissioner is appointed by the Governor and does not settle commission disputes.
- 면허 시험: 3과목, 150문제 중 70% 정답, Live Scan 지문 채취. 면허는 4년 주기이고, 갱신할 때마다 CE 45시간이 필요해요.Licenses are renewed every four years with 45 hours of continuing education.
- 풀이할 때는 마지막 문장부터 읽고 EXCEPT/NOT에 동그라미를 치세요. 모든 문제에 답을 골라야 해요.Read the last sentence first and watch for EXCEPT and NOT.
Remember
9과
과마다 이 한 문장만 기억하세요
이 일은 무엇을 하는가
남을 위해 대가를 받고 부동산을 사고팔고 임대하고 대출을 중개하면 면허가 필요해요. Realtor는 협회 회원일 뿐이에요.
Acting for another, for compensation, in real estate transactions requires a license; REALTOR® is only a membership mark.
프레임: 직업 운전면허와 택시 연합
누가 관리하는가: DRE와 Commissioner
Commissioner: 주지사가 임명, 대중 보호, 면허 발급과 징계. 수수료 분쟁은 다루지 않아요.
The Commissioner is appointed by the Governor, protects the public, licenses and disciplines — but does not settle commission disputes.
프레임: DMV: 면허 발급, 딱지, 면허 정지는 해도 택시 요금 판결은 안 하는 곳
Salesperson과 Broker의 차이
Salesperson은 broker가 없으면 일할 수 없고, 돈은 자기 broker에게서만 받을 수 있어요.
A salesperson may act and be paid only through his or her responsible broker.
프레임: 기사는 회사 소속으로
캘리포니아 면허 취득 과정
과목 3개 먼저 이수 → 150문제에서 70% 합격 → Live Scan → 4년 면허 → broker 찾기.
Three courses, pass the 150-question exam at 70%, Live Scan fingerprints, then a four-year license under a broker.
프레임: 네 개의 관문, 두 개의 시계
면허가 꼭 필요한 일
자기 집, 위임장, 변호사 서비스, 법원 지정, 상주 관리인 → 면허 불필요. 면제를 사업으로 삼으면 → 면허 필요.
Owners, attorneys-in-fact, attorneys, court appointees and resident managers are exempt, but exemptions cannot be used to evade the law.
프레임: 세 가지 질문: 누구를 태우나, 돈을 받나, 무허가 택시인가
면허 갱신과 보수 교육
4년마다 CE 45시간. Salesperson의 첫 갱신에는 management and supervision이 없어요. 만료되면 일할 수 없어요.
Renew every four years with 45 hours of CE; never perform licensed acts while the license is expired.
프레임: 갱신하려면 재교육, 만료되면 운전 금지
시험 형식과 풀이 전략
150문제/180분/70%. 문제당 약 72초. 마지막 문장을 먼저 읽고 EXCEPT/NOT에 동그라미 치기.
150 questions, 180 minutes, 70% to pass: about 72 seconds each — read the last sentence first and watch for EXCEPT/NOT.
프레임: 표지판 먼저 보고 방향 틀기
시험 영어 읽기: EXCEPT, NOT, 긴 상황 문제
마지막 문장부터 읽고, EXCEPT/NOT에 동그라미를 치고, principal을 표시하고, 법률 연결어를 쉬운 말로 바꾼 다음에 답하세요.
Read the last sentence first, circle EXCEPT/NOT, identify the principal, and translate legal connectors into plain English before you answer.
프레임: 이정표 번역표
시험 당일과 합격 이후
시험 일정 통지서와 신분증 세 가지 중 하나를 챙기고 30분 일찍 도착하세요. 합격 후 1년 안에 RE 202와 Live Scan을 제출하고, broker를 찾아야 영업할 수 있어요.
Bring your schedule notice and an accepted photo ID and arrive 30 minutes early; after passing, file RE 202 with Live Scan within one year, and work only under a responsible broker.
프레임: 합격, 면허 발급, 영업 시작은 별개의 세 단계
Must-know terms
8개
꼭 나오는 단어
- Attorney-in-fact
- 위임장에 의한 대리인
- Continuing education (CE)
- 보수 교육
- Department of Real Estate (DRE)
- 캘리포니아주 부동산국
- Real estate broker
- 부동산 브로커
- Real Estate Commissioner
- 부동산국장(DRE 수장)
- Real estate salesperson
- 부동산 세일즈퍼슨
- Responsible broker
- 책임 브로커(감독 책임자)
- Shall
- 반드시 ~해야 한다(의무)
Exam traps
시험 함정
협회 가입은 자발적이에요. 면허는 DRE가 발급하고 협회와는 관계가 없어요.(단서: All licensees are REALTORS)
안 돼요. Salesperson은 자기 broker에게서만 수수료를 받을 수 있어요. 매도인은 수수료를 broker에게 지급해야 해요.(단서: paid directly by the seller)
면허 소지자는 각 방식의 특징을 설명할 수 있지만, 고객 대신 vesting(소유권 보유 형태)을 골라 줘서는 안 돼요. 고객에게 변호사나 세무 전문가와 상담하라고 권해야 해요.(단서: advise how to take title)
Commissioner는 수수료 분쟁을 판정할 수 없고, 배상을 판결하거나 환불을 명령할 수도 없어요. 법을 위반한 면허 소지자를 징계할 수 있을 뿐이에요.(단서: settle commission disputes / award damages)
주지사(Governor)가 임명해요. 선거로 뽑는 것도 아니고 의회가 뽑는 것도 아니에요.(단서: appointed by)
옛 교재에는 CalBRE라고 써 있지만 지금은 DRE예요(2018/7/1부터). 선택지에 DRE와 CalBRE가 함께 있으면 DRE를 고르세요.(단서: CalBRE / Bureau of Real Estate)
경계 침범(encroachment)은 매수인과 이웃 사이의 민사 분쟁이고, 상대는 이웃이에요. Commissioner는 면허 소지자의 위법 행위만 다루고 개인 간 분쟁은 판정하지 않아요.(단서: Real Estate Commissioner / civil suit)
토지 분할 지도는 Subdivision Map Act에 따라 시나 카운티 정부가 승인해요. DRE(옛 이름 CalBRE)는 Subdivided Lands Law에 따라 public report만 발급해요.(단서: Bureau of Real Estate / subdivision map)
면허 소지자에게는 citation 한 장의 과태료 합계가 최대 $2,500이고, 몇 항목이 적혀 있어도 마찬가지예요. '건마다 한 장씩 발부'는 무면허자에게 적용되는 규칙이에요.(단서: citation / administrative fine / each violation)
받은 뒤 30일 안에 청문을 요청한다고 서면으로 알려야 하고, 그렇지 않으면 citation이 바로 확정돼요. 재검토 회의 후에도 정식 청문을 요청할 수 있는 두 번째 30일이 있어요.(단서: within 30 days / deemed final / review conference)
안 돼요. Commissioner와 DRE 직원은 이사, 주주, 임원, 직원, 대리인 등 어떤 지위로도 부동산 회사나 중개 회사에 이해관계를 가질 수 없어요.(단서: stockholder / interested in / real estate company)
파산으로 면제되지 않아요. Recovery Account가 지급한 금액을 원금과 이자까지 갚아야 면허를 회복할 수 있어요.(단서: discharge in bankruptcy / reinstatement)
Don't mix up
헷갈리지 마세요
Citation (cite and fine) vs. Accusation
Citation은 DRE가 비교적 가벼운 위반에 발부하는 통지서예요. 어떤 조항을 위반했는지 적고, order of correction과 과태료(면허 소지자 1건당 합계 최대 $2,500)를 붙일 수 있으며, 납부하면 징계 기록으로 남지 않아요. Accusation은 DRE가 licensee에 대한 공식 징계를 시작하는 징계 청구서로, 행정절차법에 따라 administrative law judge가 청문회를 진행하고, 결과는 면허 정지, 면허 취소, 또는 restricted license 발급이 될 수 있어요.
Self-check
시험 전 자가 점검: 한두 문장으로 이유 말해 보기
문제마다 먼저 스스로 말해 본 다음 펼쳐서 정답을 확인하세요. 이유를 설명할 수 있으면 시험장에서 다르게 물어도 답할 수 있어요.
이 일은 무엇을 하는가
법은 왜 직함이 아니라 '행위'를 볼까요?
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직함을 기준으로 하면 이름만 바꿔서(컨설턴트, 친구의 도움 등) 면허를 피해 갈 수 있어요. 소비자의 위험은 '거래를 남에게 맡긴다'는 데서 나오고, 상대가 스스로를 뭐라고 부르는지와는 관계가 없어요.
누가 관리하는가: DRE와 Commissioner
Commissioner는 면허 소지자를 징계할 수 있는데 왜 수수료가 누구 몫인지는 판결하지 못하나요?
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수수료가 누구 몫인지는 면허 소지자들 사이의 재산 분쟁이라서 계약과 증거를 보고 법원이나 중재가 판단해야 해요. Commissioner가 다룰 수 있는 건 '법을 위반했는가'(예: 사기)이고, 그다음에 위반한 면허 소지자를 징계해요.
Salesperson과 Broker의 차이
계약서에 salesperson이 independent contractor라고 되어 있어도 broker가 감독해야 하나요? 왜 그런가요?
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네, 해야 해요. 이 약정은 세금과 산재 보험에 영향을 주는 둘 사이의 약속이에요. 대중의 입장에서 salesperson은 여전히 broker의 이름으로 일하고, 사적인 약정으로 소비자 보호를 없앨 수는 없어요.
캘리포니아 면허 취득 과정
지금은 왜 세 과목을 모두 시험 전에 이수해야 하고, 옛 제도처럼 먼저 시험 보고 나중에 보충할 수 없나요?
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일반적인 이해는 이래요. 먼저 시험 보고 나중에 보충하게 하면 과목을 하나만 이수한 사람이 영업을 시작하게 되고, 지식의 빈틈은 고객이 감당하게 돼요. 시험 전에 모두 이수하면 면허를 받은 사람은 적어도 기초 과정을 온전히 들은 사람이에요.
면허가 꼭 필요한 일
'돈을 받지 않으면' 왜 반드시 면허가 필요 없는 건 아닌가요?
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법에는 for compensation or in expectation of compensation이라고 써 있어요. 먼저 무료로 해 주고 나중에 이익을 얻어도 남을 위해 거래를 하고 대가를 받은 거예요. 그렇지 않으면 누구든 '친구를 도와주는 것'이라고 말하면 피해 갈 수 있어요.
면허 갱신과 보수 교육
왜 두 번째 갱신부터는 9시간짜리 종합 과목으로 바꿀 수 있나요?
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일반적인 이해는 이래요. 첫 갱신에서 과목을 하나씩 한 바퀴 돌았으니 그 이후에는 핵심을 업데이트하는 게 필요해요. 종합 과목은 필수 주제 7개를 한꺼번에 다뤄서 따로 듣는 것보다 시간이 적게 들어요.
시험 형식과 풀이 전략
전혀 모르는 문제도 왜 답을 하나 골라야 하나요?
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합격은 맞힌 문제 수로만 정해지고 빈칸은 점수가 없어요. 확실히 틀린 것을 먼저 지우고 찍으면 적어도 점수를 얻을 기회가 있어요.
시험 영어 읽기: EXCEPT, NOT, 긴 상황 문제
'is NOT required'와 'is prohibited'는 뭐가 달라요? 시험에서는 왜 이 둘을 자주 섞어 놓나요?
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NOT required는 '꼭 하지 않아도 되지만 해도 된다'는 뜻이고, prohibited는 '하면 안 된다'는 뜻이에요. 글자로는 조금만 달라 보이지만 뜻은 크게 달라서 함정 선택지로 딱 좋아요.
시험 당일과 합격 이후
합격자는 점수를 알 수 없는데, 불합격자는 왜 오히려 받나요?
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일반적인 이해는 이래요. 이 시험은 자격 시험이라서 기준을 넘었는지만 판단하고, 합격한 사람의 점수는 쓸 데가 없어요. 불합격한 사람은 다음에 어느 부분을 보충해야 하는지 알아야 해서 과목별 정답 비율이 필요해요.
캘리포니아 부동산 자격증 한국어판 · 콘텐츠 버전 2026.09