핸드아웃 · Module 02

재산: 무엇을 소유하는가

Real Property: What You Actually Own

모든 부동산 지식의 출발점은 한 가지 질문에 답하는 거예요. 매수인이 돈을 냈다면 도대체 무엇을 산 걸까요? 이 단원은 '집'의 경계를 그어요. 어떤 것은 땅을 따라가고 어떤 것은 옮길 수 있는지, 땅을 소유하면 어떤 권리를 갖는지, 그리고 서류에서 '바로 이 땅'이라고 정확히 가리키는 방법이에요.

뒤에 나오는 단원은 모두 여기에 기반해요. 소유권은 젓가락 한 줌과 같아서 젓가락 하나하나가 권리 하나예요(이 단원 3과). 부동산상의 부담(m04)은 남이 그중 몇 개를 가져간 상태예요. 계약(m06)은 어떤 정착물이 거래에 포함되는지 분명히 적어야 하고, 소유권 이전(m08)의 deed(소유권 이전용 부동산 증서)는 여기서 배우는 legal description을 써야 해요. 이 단원에서 기초를 먼저 단단히 다져요.

Big ideas

공부를 마치면 이 몇 가지만 가져가세요

옮길 수 없고 땅을 따라가는 것은 부동산이고 deed로 이전해요. 옮길 수 있는 것은 동산이고 bill of sale로 이전해요.
물건은 신분이 바뀔 수 있어요. 동산을 달아 놓으면 fixture가 될 수 있고, 판단할 때는 서면 약정이 있으면 약정대로, 없으면 설치한 사람의 의도를 봐요. 세입자의 영업 설비는 임대 기간 중에 가져갈 수 있어요.
소유권은 따로따로 넘길 수 있는 권리의 다발이에요. 임대, 담보, 광물권 판매는 그중 몇 개를 넘기는 거예요.
캘리포니아의 물 권리는 두 가지가 나란히 있어요. 강에 접한 riparian과, 먼저 신청한 사람이 먼저 쓰는 appropriation이에요.
주소는 legal description이 아니에요. 세 가지 방법은 metes and bounds, lot/block/tract, 정부 측량이에요.

Lesson 01 / 05

부동산 vs. 동산Real Property vs. Personal Property

질문: 단독주택 매매 계약을 하고 집을 샀어요. 인도 당일에 들어가 보니 뒷마당의 레몬나무는 그대로 있는데 차고에 있던 잔디 깎는 기계가 없어요. 매도인은 '잔디 깎는 기계는 제 거예요'라고 해요. 그 말이 맞을까요? 레몬나무는 파 가도 될까요?

옮길 수 없고 토지를 따라가는 것은 real property(부동산)이고, 옮길 수 있는 것은 personal property(동산)예요.

해마다 심어 거두는 emblements는 동산이고, 과일나무 자체는 부동산이에요
Lease는 chattel real이고, 이름에 real이 있어도 동산이에요
벤 나무는 동산이 되고(severance), 집에 들어간 목재는 부동산이 돼요

왜 이 규칙이 있나

법이 먼저 선을 긋지 않으면 집을 사고팔 때마다 '이것도 집에 포함되나?' 하는 다툼이 생겨요. 그래서 법은 가장 직관적인 기준으로 분류해요. 토지에 묶여 옮길 수 없는 것은 토지와 함께 팔리고, 옮길 수 있는 것은 개인 물건이라 따로 팔아요. 분류가 정해지면 어떤 문서로 이전할지(deed인지 bill of sale인지), 등기가 필요한지, 세금을 어떻게 매기는지도 함께 정해져요.

쉬운 설명

▸ 부동산과 동산의 정의

캘리포니아 Civil Code §658에 따르면 real property(부동산, realty라고도 해요)는 네 가지예요. ① land(토지 자체): 지표, 지하, 지상의 공간까지 포함해요. ② affixed to land(토지에 붙어 있는 것): 건물, 담장, 나무 같은 것이에요. ③ appurtenant(딸린 권리): easement(지역권)에 따른 통행권, 물 사용권 같은 것이에요. ④ immovable by law(법률상 부동산으로 보는 것)예요.

Personal property(동산, personalty 또는 chattel이라고도 해요)는 그 밖에 옮길 수 있는 모든 것이에요. 가구, 자동차, 주식, 현금이 해당해요. 부동산을 사고팔 때는 deed(부동산 증서)를, 동산을 사고팔 때는 bill of sale(동산 매매 증서)을 써요. 집을 팔면서 가구도 함께 판다면 가구 부분은 별도의 bill of sale로 처리해야 해요.

가치나 권리를 나타내는 문서도 동산이에요. 주식, 채권, 약속어음(promissory note), deed of trust 또는 mortgage(집을 담보로 돈을 빌릴 때 쓰는 문서), 임대차 계약(lease)이 그래요. 시험에 가장 자주 나오는 것은 lease예요. 부동산에 대한 권리이지만 그 권리 자체는 personal property이고, 전통적으로 chattel real이라고 불러요. 이름에 real이 들어 있어도 동산이에요. 문제에서는 personal property 대신 chattel이나 chattel real이라고 쓰기도 해요.

동산을 담보로 돈을 빌릴 때(예: 자동차나 식당 설비를 담보로 잡을 때) 대출 기관에 담보권을 주는 문서를 security agreement(담보 약정서)라고 해요. deed of trust나 mortgage는 부동산을 담보로 할 때만 써요.

▸ 분리, 부착, 농작물

물건은 '변신'해요. Severance(분리): 땅에서 자라는 나무를 베거나 광석을 캐내면 부동산에서 동산이 돼요. Annexation(부착): 목재와 시멘트를 쌓아 차고를 지으면 동산에서 부동산이 돼요.

농작물은 두 종류예요. 해마다 씨를 뿌리고 가꾸어 거두는 작물은 emblements(한해살이 경작 작물)라고 하고(딸기, 옥수수, 상추 등), personal property예요. 땅에서 자라며 해마다 심을 필요가 없는 것(과일나무 자체, 야생 나무, 여러해살이 관목)은 real property예요. 임차 농부의 임대차가 (본인 잘못 없이) 뜻하지 않게 끝나더라도, 자기가 심은 emblements는 돌아와서 거둘 수 있어요.

광물과 열매의 경계예요. 아직 캐내지 않은 땅속 광물과 그것을 캘 권리(mineral rights)는 부동산이고, 땅 밖으로 캐낸 뒤에야 동산이 돼요. 과일나무는 부동산이에요. 다만 땅 주인이 올해 아직 따지 않은 열매를 포장 업체에 팔기로 계약하고 수확한 뒤 인도하기로 했다면, 이 거래에서는 그 열매를 Civil Code §658에 따라 물품(동산)으로 취급해요. 과일나무 자체는 여전히 부동산이에요.

▸ 토지의 물리적 특성과 경제적 특성

토지의 세 가지 physical characteristics(물리적 특성)예요. immobility(부동성): 위치가 고정되어 있어서 가치가 주변의 용도, 도로, 학교에 따라 달라져요(DRE 용어집에서는 fixity of location이라고 해요). indestructibility(비소멸성): 지표는 변해도 토지 자체는 계속 있어요. uniqueness(개별성), non-homogeneity라고도 해요: 똑같은 땅은 없기 때문에 매도인이 계약을 어기면 매수인은 보통 specific performance(특정이행)를 요구할 수 있어요(Civil Code §3387).

네 가지 economic characteristics(경제적 특성)예요. scarcity(희소성): 한 지역에서 쓸 수 있는 땅은 한정되어 있어요. improvements(개량물): 그 땅이나 근처에 집, 도로, 하수도가 생기면 주변 땅값도 바뀌어요. permanence of investment(투자의 영속성): 토지와 건물은 오래 쓰기 때문에 투입한 돈을 회수하는 데 여러 해가 걸려요. area preference(지역 선호), situs라고도 해요: 매수인이 선호하는 지역이 따로 있어요. 'location, location, location'이 바로 situs를 가리켜요.

그림 해설부동산인가 동산인가: 네 가지 분류, 두 가지 변신, 농작물

Real property 부동산(realty): Civil Code §658의 4가지 분류

Land 토지: 지표, 지하, 지상의 공간
Affixed 부착물: 집, 담장, 나무
Appurtenant 부속 권리: easement, 물 사용권
Immovable by law 법에 따라 부동산으로 간주
이전에는 deed; 담보 대출에는 deed of trust 또는 mortgage

Personal property 동산(personalty, chattel)

그 밖에 옮길 수 있는 모든 것: 가구, 자동차, 주식, 현금
가치나 권리를 나타내는 문서: 주식, 채권, 약속어음, deed of trust 또는 mortgage
임대차(lease) = chattel real: 이름에 real이 들어가도 동산이에요
이전에는 bill of sale; 담보 대출에는 security agreement

부동산 → 동산

Severance(분리)

땅에서 자란 나무를 베거나 광석을 캐내는 것

동산 → 부동산

Annexation(부착)

목재와 시멘트를 쌓아 차고를 짓는 것

땅 위에서 자라거나 땅속에 묻혀 있는 것

동산

Emblements: 해마다 파종하고 돌보고 수확하는 작물. 예: 딸기, 옥수수, 상추
채굴해서 땅 밖으로 나온 광물
토지 소유주가 포장업체에 올해 수확할 과일을 따서 넘기기로 계약한 경우: 그 거래에서는 물품으로 취급

부동산

과수 자체, 야생 나무, 여러해살이 관목
땅속에 아직 채굴하지 않은 광물과 그것을 채굴할 권리(mineral rights)
열매를 팔아도 과수 자체는 여전히 부동산

임차한 농부의 임대차가 뜻하지 않게(본인 잘못이 아니게) 끝나더라도, 그가 심은 emblements는 다시 와서 수확할 수 있어요.

교재 예시: Fresno 40에이커 농지,$900,000 매각

농가 주택, 곡물 창고부동산: 토지에 부착되어 있어 grant deed로 홍 씨에게 이전됨
아몬드 나무 숲부동산: 땅에서 자라며 해마다 새로 심지 않음
트랙터동산: 함께 팔려면 bill of sale을 따로 작성
소작농 이 씨가 올봄에 심은 토마토동산: emblements는 심은 사람의 것. 임대차가 유효하니 토마토도 여전히 그가 수확

✓ 토지를 따라가요. ✗ deed로 이전되지 않아요.

암기법:집을 거꾸로 뒤집어 흔들어 보세요. 떨어지는 건 동산이고, 안 떨어지고 땅에 붙어 있는 것과 토지를 따라가는 권리는 부동산이에요. 예외 둘도 떨어져요: 해마다 심는 작물(emblements)과 임대차(chattel real)예요.

프레임: 집을 뒤집어서 흔들어 보기

땅을 집째 뒤집어서 세게 흔든다고 상상해 보세요. 떨어지는 것(소파, 잔디 깎는 기계, 자동차)은 personal property예요. 흔들어도 안 떨어지고 땅에 붙어 있는 것(집, 담장, 나무, 땅속 배관)과 토지를 따라가는 권리(easement, 물 사용권)는 real property예요. 예외 두 가지를 더 기억하세요. '해마다 심는 작물'은 떨어져요(emblements는 동산). '임대차 계약'은 집에 관한 것이지만 그 자체는 종이 한 장에 적힌 권리라서 떨어져요(chattel real은 동산). 안 떨어진다는 것은 토지의 물리적 특성도 보여 줘요. 토지는 늘 제자리에 있고(immobility), 그래서 가치가 주변을 따라가요(situs).

예시

Fresno 농지 매매

백 씨는 Fresno에 있는 40에이커 농지를 $900,000에 홍 씨에게 팔았어요. 땅에는 농가 주택 한 채, 곡물 창고 한 채, 아몬드 나무 숲, 트랙터 한 대가 있고, 소작농 이 씨에게 빌려준 채소밭도 있어요. 이 씨가 올봄에 심은 토마토는 다음 달에 수확해요. 농가 주택, 창고, 아몬드 나무는 real property이므로 grant deed(캘리포니아에서 가장 많이 쓰는 deed)로 홍 씨에게 이전돼요. 트랙터는 personal property여서 함께 팔려면 별도의 bill of sale를 써야 해요. 토마토는 이 씨가 심은 emblements(해마다 재배하는 작물)로 그의 동산이에요. 땅의 주인이 바뀌어도 이 씨의 임대차는 그대로 유효하고, 토마토도 계속 이 씨가 수확해요.

합격 후

Offer를 쓸 때 대리인은 매수인과 함께 매매 계약서의 '포함/제외 물품' 칸을 확인하고, 냉장고, 세탁기, 커튼처럼 남길지 말지 애매한 물건을 분명히 적어요. 농지나 상업용 물건을 팔 때는 설비와 재고를 따로 목록으로 만들어 bill of sale로 이전해야 해요. grant deed가 이것들까지 함께 넘겨 준다고 생각하면 안 돼요.

시험 영어

Real property consists of land, that which is affixed to land, that which is incidental or appurtenant to land, and that which is immovable by law.Real property는 토지, 토지에 붙어 있는 것, 토지에 딸린 권리, 그리고 법률상 옮길 수 없는 것으로 이루어져요.
Personal property is transferred by a bill of sale, while real property is transferred by a deed.동산은 bill of sale로, 부동산은 deed로 이전해요.
When a tree is cut down, it is severed from the land and becomes personal property.나무를 베면 토지에서 분리되어 동산이 돼요.
Emblements are annual crops produced by labor and are considered personal property.Emblements는 사람이 해마다 심어 거두는 작물이고 동산으로 봐요.
A lease is a chattel real, which is a form of personal property.Lease는 chattel real이고, 동산의 한 종류예요.
Because land is immobile, its value is strongly affected by factors outside its boundaries, such as neighboring uses and public services.토지는 옮길 수 없기 때문에 그 가치는 인접한 토지의 용도나 공공서비스처럼 경계 밖의 요인에 크게 좌우돼요.
Situs, also called area preference, is the economic characteristic that makes location such an important factor in value.Situs(area preference라고도 해요)는 위치가 가치의 중요한 요인이 되게 하는 경제적 특성이에요.

캘리포니아 규정

정의의 출처는 California Civil Code §658(부동산 네 가지), §659(land에는 지상과 지하의 공간이 포함됨), §660(affixed의 뜻: 뿌리를 내림, 묻힘, 영구 설치, 시멘트·못·나사로 고정), §662(appurtenant의 뜻)예요. §658에는 판매 전이나 매매 계약에 따라 베어 낼 작물(emblements)을 일반 물품(goods)으로 취급한다는 내용도 있어요.

시험 함정

문제가 'Which is personal property?'라고 묻고, 선택지에 과일나무, 담장, 땅속에 묻힌 수도관이 있고, 'a crop of strawberries planted by a tenant farmer'도 있어요. → 해마다 사람이 심는 딸기는 emblements이고 동산이에요. 자연적으로 자라거나 여러해살이인 식물(과일나무 자체), 담장, 땅속 수도관은 모두 토지에 붙어 있는 부동산이에요.
선택지에 chattel real이 나오면, 수험생이 real이라는 글자만 보고 부동산으로 착각해요. → Chattel real은 임차권(예: lease)이고 personal property예요. Chattel과 chattel real은 둘 다 동산이에요.
'Which is personal property?'라는 문제에서 채권을 나타내는 문서(mortgage, trust deed, promissory note)는 선택지 중 하나뿐이고, 나머지 선택지는 땅속 광물권, easement, 땅에서 자라는 나무예요. 모두 '실물 집이 아닌 것'처럼 보여요. → Mortgage, trust deed, promissory note는 채권을 나타내는 문서(trust deed는 곧 deed of trust)이고 동산이에요. 아직 캐지 않은 광물권, appurtenant easement, 땅에서 자라는 나무는 모두 부동산이에요.
문제가 '같은 건설업자가 지은 똑같은 집이 Palo Alto에서 Stockton보다 두 배 비싸게 팔리는데, 이는 어떤 경제적 특성을 반영하는가'를 묻고, 선택지에 indestructibility, permanence of investment, 건축 자재의 scarcity가 나와요. → 위치만 달라서 생기는 가격 차이는 area preference(situs)예요. 근본 원인은 immobility로, 집을 다른 시장으로 옮길 수 없기 때문이에요. 땅마다 유일무이하고 매수인이 specific performance를 요구할 수 있다는 것은 non-homogeneity예요.

생각해 보기(답은 페이지 끝)

집을 살 때는 deed를, 가구를 살 때는 bill of sale를 쓰는 이유는 뭘까요? 한 장의 문서로 다 처리하면 안 되나요?
소작농이 심은 토마토를 수확하기 전에 땅 주인이 땅을 팔았어요. 그래도 토마토가 소작농 것인 이유는 뭘까요?
집은 부동산인데, 이 집의 lease와 이 집을 담보로 돈을 빌릴 때 쓰는 deed of trust는 왜 둘 다 personal property일까요?

선생님의 풀이 시범

Mr. Ramirez buys 2,000 used bricks from a salvage yard in Stockton and stacks them in his driveway. A month later, he sets the bricks in mortar to build a permanent patio and garden wall on his lot. The bricks are now:

(A)personal property, because they were bought with a bill of sale
(B)real property, because they have been annexed to the land
(C)personal property until the owner records a deed for them
(D)emblements, because the owner's labor added them to the land

문제에는 시점이 두 개 있어요. 먼저 사 온 벽돌을 진입로에 쌓아 두었고(stacks), 한 달 뒤에는 모르타르로 붙여(sets the bricks in mortar) 영구적인 테라스와 담을 만들었어요. 질문은 now를 쓰고 있으니, 판단할 것은 현재 상태예요.
'집을 뒤집어서 흔들어 보기'로 보세요. 진입로에 쌓아 둔 벽돌은 흔들면 떨어지니 personal property예요. 시멘트로 담에 쌓아 올린 벽돌은 흔들어도 떨어지지 않아요. 이미 토지에 annexation(부착)되어 real property가 된 거예요.
a를 지워요. bill of sale은 살 때 동산이었다는 것만 증명해요. 물건의 성질은 부착 여부에 따라 바뀌어요. c도 지워요. 부착된 물건은 deed를 따로 등기할 필요가 없고, 영구적으로 고정되는 순간 토지의 일부가 돼요. d도 지워요. emblements는 해마다 사람이 심는 작물을 가리키고 그 자체로 동산이라서 건축 자재와 관계가 없어요.
정답은 B예요. 벽돌은 이미 annexed to the land 상태이므로 지금은 real property예요.

습관: 동산/부동산 문제에서는 먼저 시간을 나타내는 말(now, later, a month later)을 찾으세요. '지금' 흔들어서 떨어지는지로 판단하고, 처음에 어떻게 샀는지는 보지 않아요.

기억하세요: 부동산 = 토지 + 부착물 + 딸린 권리 + 법률상 옮길 수 없는 것이고, deed로 이전해요. 동산은 bill of sale로 이전해요.

Real property is land, what is affixed, what is appurtenant, and what is immovable by law; it passes by deed. Personal property passes by bill of sale.

Lesson 02 / 05

정착물과 영업용 정착물Fixtures and Trade Fixtures

질문: 매도인이 이사 전에 다이닝룸에 나사로 고정되어 있던 크리스털 샹들리에를 떼어 가고 전구 하나를 달아 놓았어요. 매매 계약에는 샹들리에 얘기가 없었어요. 한편 버블티 가게 세입자는 임대차가 끝나기 전에 바닥에 고정된 냉장 진열장을 떼어 갔고, 집주인은 그게 이미 건물의 일부라고 말해요. 두 경우에서 누구 말이 맞을까요?

원래 동산이었다가 설치된 뒤 건물의 일부가 된 것이 fixture예요. 세입자가 영업하려고 설치한 trade fixture는 가져갈 수 있어요.

다섯 가지 테스트 MARIA: 부착 방법, 적합성, 당사자 관계, 의도, 합의
비용, 크기, 설치 시기는 fixture 테스트가 아니며, EXCEPT 문제에 자주 나와요
Trade fixture는 떼어 갈 때 손상을 복구해야 하고, 임대 기간이 끝나도 떼지 않으면 집주인 소유가 될 수 있어요

왜 이 규칙이 있나

법이 보호하려는 것은 '합리적인 기대'예요. 매수인은 집을 보러 갔을 때 벽에 고정된 것을 보면 집과 함께 팔린다고 생각해요. 세입자가 영업하려고 자기 돈으로 설치한 설비를 바닥에 고정했다는 이유만으로 집주인에게 공짜로 넘겨서는 안 돼요. 그러면 상인이 가게를 빌려 설비에 투자하지 못해요.

쉬운 설명

Fixture(정착물)란 원래 personal property였지만 건물에 붙어 있거나 건물에 맞춰 쓰이도록 만들어져서 real property가 된 것이에요. 일단 fixture가 되면, 계약에서 달리 정하지 않는 한 집과 함께 매수인에게 팔려요.

다섯 가지 판단 테스트예요. ① Method of attachment(부착 방법): 시멘트, 나사, 못, 배관으로 고정되어 있고 떼면 집이 손상되면 fixture에 가까워요. ② Adaptability(적합성): 이 집에 맞춰 특별히 만든 것(예: 치수대로 맞춘 블라인드, 빌트인 책장)은 fixture에 가까워요.

③ Relationship of the parties(당사자 관계): 매매 당사자 사이에서는 법원이 매수인에게 유리하게, 집주인과 세입자 사이에서는 세입자에게 유리하게, 대출 당사자 사이에서는 대출 기관에 유리하게 판단하는 경향이 있어요. ④ Intention(의도): 설치한 사람이 영구히 두려고 했는지, 잠시 놓아둔 것인지를 봐요. 서면 합의가 없을 때는 이것이 가장 중요한 테스트예요. ⑤ Agreement(합의): 당사자들이 서면으로 적은 약속이 가장 우선해요.

다섯 가지 테스트 밖의 요소는 인정되지 않아요. 물건의 가격(cost), 크기(size), 설치 시기(time of installation)는 판단 기준이 아니에요. 이 세 가지는 EXCEPT 문제에 가장 자주 나오는 오답 보기예요. 또 콘센트에 꽂기만 하면 쓰는 냉장고나 세탁기, 끈이나 고리로 임시로 고정해서 언제든 풀 수 있는 것(예: 케이블 타이로 발코니 난간에 묶은 화분 선반)은 보통 그대로 동산이어서, 매도인이 이사하면서 가져갈 수 있어요.

Trade fixture(영업용 정착물)는 예외예요. 상업용 세입자가 영업하려고 설치한 설비, 예를 들면 식당의 오븐, 미용실의 샴푸 의자, 가게의 진열대는 벽에 고정했더라도 세입자의 동산이에요. 캘리포니아 Civil Code §1019는 세입자가 임대 기간 중에 이를 떼어 가는 것을 허용해요. 떼어 내도 건물이 손상되지 않아야 하고, 건물과 나눌 수 없는 일부가 되지 않았어야 해요. 세입자는 철거로 생긴 손상을 고쳐야 해요. 임대 기간이 끝나도록 가져가지 않으면 집주인 소유가 될 수 있어요.

실무 조언: 매매 계약(purchase agreement)에는 거래에 '포함'되는 물건과 '제외'되는 물건을 분명히 적어야 해요. 캘리포니아에서 흔히 쓰는 매매 계약서에는 이런 목록이 있어서, 분명히 적어 두면 다섯 가지 테스트를 놓고 다툴 필요가 없어요. 가장 많이 다투는 것은 값이 비싸면서 '반쯤 고정된' 듯 보이는 물건으로, 크리스털 샹들리에, 맞춤 커튼, 벽걸이 TV 같은 것이에요. 매도인이 가져가려는 물건은 listing 단계에서 분명히 말하고 계약서에 제외한다고 써야 해요. 매수인에게 남기려는 동산(예: 독립형 냉장고)은 별도의 bill of sale로 이전해요.

그림 해설Fixture의 다섯 가지 테스트: MARIA

M고정Method of attachment 부착 방식어떻게 고정했나? 시멘트, 나사, 못, 배관으로 고정해서 떼어 내면 집이 손상된다면 fixture에 가까워요
A맞춤Adaptability 적합 정도이 집에 맞춰 만든 것인가? 예: 치수에 맞춰 주문한 블라인드, 붙박이 책장
R관계Relationship of the parties 당사자 관계매매 사이에서는 매수인에게, 집주인과 세입자 사이에서는 세입자에게, 대출 관계에서는 대출 기관에게 유리하게 보는 경향
I의도Intention 의도설치한 사람이 영구히 두려는 것인가, 잠시 둔 것인가?
A서면Agreement 합의양쪽이 서면으로 남겼나?

서면 Agreement가 있나요?

↓있음

Agreement controls

적힌 대로

서면으로 적힌 약정이 가장 우선

↓없음

Intention

의도가 가장 중요

부착 방식, 적합 정도, 당사자 관계는 모두 의도를 추정하는 증거예요

테스트가 아님: EXCEPT 문제에 가장 자주 나오는 오답 보기

물건이 얼마나 비싼가(cost)
얼마나 큰가(size)
언제 설치했는가(time of installation)

보통 여전히 동산이어서 매도인이 이사할 때 가져갈 수 있음

콘센트에 꽂기만 하면 쓰는 냉장고, 세탁기
끈이나 걸이로 임시 고정해 언제든 풀 수 있는 물건, 예: 결속 밴드로 발코니 난간에 묶은 화분 선반

비교 항목	Fixture정착물(부동산)	Trade fixture영업용 정착물(세입자의 동산)
무엇인가	원래 동산이었지만 부착되거나 집에 맞춰 전용으로 쓰이게 되어 부동산이 됨	상업 세입자가 영업을 위해 설치한 설비, 예: 식당 오븐, 미용실 샴푸 의자, 가게 진열대
누구 소유인가	집과 함께 매수인에게 팔려요. 계약에 따로 정하지 않는 한	벽이나 바닥에 고정해도 여전히 세입자의 동산
어떻게 가져가나	매도인이 가져가려면 listing과 매매 계약에 제외한다고 명시해야 해요	임대 기간 중에는 떼어 갈 수 있어요(Civil Code §1019). 떼면서 생긴 손상은 고쳐 놓아야 하고, 임대 기간이 끝나도 안 떼면 집주인 소유가 될 수 있어요
수업 사례	Pasadena: 전선과 나사로 천장에 고정한 $3,000짜리 샹들리에, 계약에 남긴다고 쓰지 않음 → 매수인 승	Arcadia 버블티 가게: 바닥에 고정한 실링 머신, 냉장 진열대, 바(bar) 카운터를 임대 만료 전에 떼어 가고 나사 구멍을 메움 → 집주인이 붙잡아 둘 수 없음

암기법 '고정, 맞춤, 관계, 의도, 서면': 서면으로 적힌 것이 있으면 그것을 따르고, 없으면 의도를 봐요. 문제가 MOST important test를 물으면 서면 협약이 없을 때 정답은 intention이에요. method of attachment가 아니에요.

프레임: MARIA 다섯 가지 질문

fixture를 판단할 때는 순서대로 물어보세요. Method(어떻게 고정했나? 떼면 집이 망가지나?), Adaptability(이 집에 맞춰 특별히 만든 것인가?), Relationship(매수인과 매도인, 집주인과 세입자, 대출 당사자 중 어느 관계인가?), Intention(설치한 사람이 영구히 두려고 했나?), Agreement(서면으로 적었나?). 두 가지 순서를 기억하세요. 서면 Agreement가 있으면 그대로 따르고, 없으면 Intention이 가장 중요해요. 가격이 얼마인지, 부피가 얼마나 큰지, 언제 설치했는지는 이 다섯 질문에 들어 있지 않아요. 예외로, 상업용 세입자가 영업하려고 설치한 설비는 trade fixture여서 바닥에 고정했더라도 세입자 것이고, 임대 기간 중에 떼어 갈 수 있으며 손상은 고쳐야 해요.

예시

Pasadena의 집과 Arcadia의 버블티 가게

① 서 씨는 Pasadena에 있는 집을 팔면서, 이사 전에 다이닝룸에 달려 있던 $3,000짜리 크리스털 샹들리에를 떼어 가고 값싼 전구를 달아 놓았어요. 매수인은 샹들리에가 fixture라고 주장했어요. 샹들리에는 전선과 나사로 천장에 고정되어 있었고 매매 계약에 남겨 둔다는 말은 없었으니, 매수인이 이겨요. 서 씨는 샹들리에를 두고 가거나 미리 계약서에 제외한다고 적었어야 해요. ② 배 씨는 Arcadia에 가게를 임차해 버블티 가게를 열고, 컵 실링기, 냉장 진열장, 바 카운터를 바닥에 고정했어요. 5년 임대차가 끝나기 한 달 전에 설비를 전부 떼어 내고 바닥의 나사 구멍도 메웠어요. 이것들은 trade fixtures로 그녀의 동산이어서 집주인이 붙잡아 둘 수 없어요.

합격 후

Listing 때 listing agent(매도인 측 대리인)는 매도인에게 이렇게 물어요. '벽에 고정되어 있지만 가져가고 싶은 물건이 있나요?' 샹들리에, 벽걸이 TV, 맞춤 커튼이 가장 자주 다툼이 돼요. 가져갈 물건은 listing과 매매 계약에 제외한다고 분명히 적거나, 매물로 내놓기 전에 미리 교체해 두세요.

시험 영어

A fixture is an item of personal property that has become real property because it is attached to or adapted to the land or building.Fixture는 토지나 건물에 붙어 있거나 맞춰 쓰이도록 만들어져서 부동산이 된 동산이에요.
The tests used to determine whether an item is a fixture include the method of attachment, adaptability, relationship of the parties, intention, and agreement of the parties.물건이 fixture인지 판단하는 테스트에는 부착 방법, 적합성, 당사자 관계, 의도, 당사자 간 합의가 있어요.
Trade fixtures installed by a commercial tenant remain the tenant's personal property and may be removed before the lease expires.상업용 세입자가 설치한 영업용 정착물은 계속 세입자의 동산이고, 임대차가 끝나기 전에 떼어 갈 수 있어요.

캘리포니아 규정

Civil Code §660은 'affixed'를 이렇게 정의해요. 뿌리를 내리거나, 묻히거나, 영구적으로 놓이거나, 시멘트, 회반죽, 못, 볼트, 나사로 영구적인 물체에 고정된 것이에요. Civil Code §1019는 세입자가 영업용, 제조용, 장식용 또는 가정용 정착물을 떼어 갈 수 있는 근거예요. 임대 기간 중이어야 하고, 건물을 해치지 않아야 하며, 건물과 나눌 수 없는 일부가 되지 않았어야 해요.

시험 함정

문제가 'What is the MOST important test of a fixture?'라고 묻고, 선택지에 method of attachment가 있어요. → 일반 교재는 (서면 합의가 없을 때) intention이 가장 중요하다고 봐요. 부착 방법은 의도를 추정하는 증거 중 하나일 뿐이에요. 문제에 'written agreement'가 있으면 합의가 우선해요.
'Because the pizza oven is bolted to the floor, it belongs to the landlord.' → 상업용 세입자의 영업 설비는 trade fixture이고, 나사로 고정했더라도 세입자 것이어서 임대 기간 중에 떼어 갈 수 있어요.
세입자가 임대차가 끝난 뒤에도 언제든 돌아와서 trade fixtures를 떼어 갈 수 있다고 생각해요. → 임대 기간 중에 떼어 가야 해요. 임대차가 끝났는데도 남겨 두면 집주인 소유가 될 수 있어요.
EXCEPT 문제: 'All of the following are tests of a fixture EXCEPT'에서 선택지에 intention, agreement, adaptability가 있고, cost/size/time the item was installed도 있어요. → 비용, 크기, 설치 시기는 fixture 테스트가 아니에요. 그 보기가 정답이에요.
문제가, 부엌에서 플러그를 꽂아 쓰고 고정되지 않은 냉장고는 fixture이므로 매수인에게 남겨야 한다고 해요. → 플러그로 전기만 연결하고 그냥 밀어서 옮길 수 있는 가전은 보통 동산이에요. 계약에 적혀 있지 않으면 매도인이 가져갈 수 있어요.

생각해 보기(답은 페이지 끝)

서면 약속이 없을 때 '고정 방식'보다 '의도'가 더 중요한 이유는 뭘까요?
버블티 가게의 냉장 진열장은 바닥에 고정되어 있는데 세입자가 왜 떼어 갈 수 있을까요? 임대차가 끝나고 한 달 뒤에 와서 떼려고 하면 어떨까요?
$20,000짜리 크리스털 샹들리에는 비싸다는 이유만으로 fixture라고 단정할 수 없는 이유는 뭘까요?

선생님의 풀이 시범

A seller and buyer dispute whether a custom-fitted wall mirror is a fixture. Their purchase agreement says nothing about it. A court would generally:

(A)favor the buyer, based on the relationship of the parties
(B)favor the seller, since the seller paid for the mirror
(C)require the parties to split the value of the mirror
(D)refer the dispute to the Real Estate Commissioner

매수인과 매도인이 custom-fitted 거울 한 개를 두고 다투는 문제예요. 핵심 문장은 purchase agreement says nothing about it이에요. 질문이 would generally이므로 법원이 일반적으로 어떻게 판단하는지 골라야 해요.
'MARIA 다섯 가지 질문'으로 보세요. Agreement가 비어 있으니 계약대로 따를 수 없어요. 문제에 설치한 사람의 Intention을 알 만한 단서도 없으니 다른 질문을 봐요. Relationship은 매매 당사자인데, 의문이 있으면 법원은 매수인 쪽으로 판단하는 경향이 있어요. Adaptability도 가점이에요. 거울을 벽 크기에 맞춰 주문 제작했으니 fixture에 더 가까워요.
b를 지워요. '거울은 매도인이 샀다'는 말은 그럴듯하지만 누가 돈을 냈는지는 판단 기준이 아니에요. 모든 fixture는 원래 집주인이 산 것이니까요. c도 지워요. 법원은 귀속을 판단하는 것이지 가치를 반으로 나누는 것이 아니에요. d도 지워요. 매수인과 매도인 사이의 민사 분쟁은 Real Estate Commissioner가 처리하지 않아요.
정답은 A예요. relationship of the parties에 따라 매매 당사자 사이에서는 매수인에게 유리하게 판단해요.

습관: Fixture 문제는 MARIA 다섯 가지 질문으로 푸세요. 먼저 서면 Agreement가 있는지 보고, 있으면 적힌 대로 해요. 없으면 Intention과 나머지 기준을 봐요. 가격이나 누가 돈을 냈는지는 기준에 없으니, 그런 선택지는 지우세요.

기억하세요: Fixture는 집을 따라가요. 서면 합의가 우선하고, 합의가 없으면 의도를 봐요. 세입자의 trade fixture는 임대 기간 중에 가져갈 수 있어요.

Fixtures go with the property; an agreement controls, otherwise intention is key; trade fixtures remain the tenant's and may be removed before the lease ends.

Lesson 03 / 05

권리의 다발과 토지 부속 권리The Bundle of Rights and Appurtenances

질문: 집을 한 채 소유하고 있고 세입자에게 빌려줬어요. 어느 날 직접 문을 열고 들어가 보려는데 세입자가 말해요. '지금은 제가 사는 집이라 마음대로 들어오시면 안 돼요.' 집은 분명히 내 것인데 왜 마음대로 들어갈 수 없을까요?

부동산을 소유한다는 것은 사실 권리의 다발을 갖는다는 뜻이에요. 점유, 사용, 향유, 배제, 처분, 부담 설정, 그리고 지상의 공간과 지하의 광물까지 포함해요.

젓가락 여섯 개: 점유, 사용, 향유, 배제, 처분, 부담 설정
임대는 점유와 사용을 세입자에게 일시적으로 넘기는 것이고, 집주인은 처분권을 그대로 가져요
체납 재산세 때문에 붙은 lien은 encumbrance이고 부속 권리가 아니에요

왜 이 규칙이 있나

소유권이 쪼갤 수 없는 한 덩어리라면 집주인은 집을 임대하거나, 담보로 잡히거나, 땅속 석유를 에너지 회사에 빌려줄 수 없어요. 토지의 가치가 묶여 버리죠. 법이 소유권을 따로 떼어 내줄 수 있는 권리의 다발로 보기 때문에 같은 땅이 여러 사람에게 동시에 가치를 만들어 줄 수 있어요. 집주인은 처분권을 갖고, 세입자는 점유와 사용권을, 은행은 담보권을 가져요.

쉬운 설명

집을 산다는 것은 땅 한 필지와 건물 한 채를 사는 데 그치지 않고, 법이 인정하는 권리 한 묶음을 사는 거예요. 이것을 bundle of rights(권리의 다발)라고 하는데, 이 과에서는 젓가락 한 묶음으로 생각해 볼게요. 젓가락 한 개가 권리 하나이고, 한 묶음을 다 가질 수도, 몇 개를 남에게 줄 수도 있어요.

흔히 여섯 가지가 있어요. possession(점유: 실제로 거기에 사는 것), use(사용: 법이 허용하는 범위에서 용도를 정하는 것), enjoyment(향유: 방해받지 않고 사용하는 것), exclusion(배제: 남이 들어오지 못하게 하는 것), disposition(처분: 매도, 임대, 증여, 상속인에게 남기는 것), encumber(부담 설정: 예를 들어 집을 담보로 돈을 빌리는 것)예요. 임대하면 possession과 use를 세입자에게 잠시 넘기지만 disposition은 그대로 가지고 있어요. 집을 담보로 돈을 빌리면 '갚지 못했을 때 경매로 팔 수 있는' 권리를 대출 기관에 준 거예요.

일부 교재는 소유권을 네 가지로 줄여요. possession(점유), enjoyment(향유), control(통제: 자기 뜻대로 개축하거나 유지하는 것), disposition(처분: 매도, 증여, 상속인에게 남기는 것)이에요. 문제가 긴 권리 목록(use, possess, enjoy, transfer, dispose)에 'to the exclusion of others'를 붙여 어떤 명사를 설명하면, 답은 젓가락 한 개가 아니라 ownership/property(소유권) 자체예요.

Appurtenance(토지 부속 권리)는 '이 땅에 속하고 이 땅과 함께 이전되는' 권리나 이익이에요. 예를 들면 easement appurtenant(남의 땅을 지나다닐 권리로, 내 땅을 따라가요), riparian rights(하천 연안권: 강에 접한 땅의 물 사용권으로, 다음 과에서 배워요), 캘리포니아에 흔한 mutual water company(상호 수도 회사) 주식이 있어요. 이 주식은 토지에 딸린 것으로 보아서 땅을 팔 때 함께 양도돼요. 매매 deed(부동산 증서)에는 보통 'together with all appurtenances'라고 적어요.

위쪽: Civil Code §659는 토지가 위아래로 '정해지지 않은 거리'(indefinite distance)의 공간을 포함한다고 하되, 영공에 관한 법적 제한을 받는다고 해요(아래 '공중권에는 한계가 있어요' 단락 참고). Air rights(공중권)는 따로 팔거나 빌려줄 수 있어요. 예를 들어 철도 위에 건물을 짓거나, condominium(콘도미니엄)은 공중의 한 공간을 소유하는 거예요.

아래쪽: mineral rights(광물권)는 지하의 광물, 석유, 천연가스에 대한 권리예요. 땅 주인은 mineral rights를 지표와 따로 팔 수 있고, 채굴권을 oil and gas lease 형태로 빌려줄 수도 있어요. 석유와 천연가스는 땅속에서 움직이기 때문에 일반 규칙은 이래요. 자기 땅에서 합법적으로 뽑은 것은 자기 것이에요(rule of capture). 하지만 비스듬히 뚫어서 이웃 땅 밑으로 들어가면 안 돼요(slant drilling).

공중권에는 한계가 있어요. Civil Code §659는 위쪽 공간이 '영공에 관한 법적 제한을 받는다'고 분명히 적어요. DRE의 Reference Book도, 법원이 사유지 위의 영공을 일반 대중이 '공중 도로'로 쓰는 것을 인정한다고 설명해요. 땅 주인이 땅을 쓰는 데 부당한 방해가 되지 않는 한이에요. 그래서 법에 따라 상공을 나는 비행기는 땅 주인의 권리를 침해하지 않고, 땅 주인이 '위로 하늘 전체가 내 것'이라고 주장할 수는 없어요.

드론(drone)은 어떻게 볼까요? 시험에서는 원칙만 묻고 항공법의 세부는 묻지 않아요. 비행 자체는 연방과 주의 항공 규정이 관리하고, 땅 주인이 가진 것은 '합리적으로 쓸 수 있는' 상공이지 무한히 높은 곳이 아니에요. 그렇다고 남의 마당 위에서 뭐든 해도 된다는 뜻은 아니에요. 캘리포니아 Civil Code §1708.8은 동의 없이 남의 땅이나 그 상공에 들어가서 상대의 사생활이나 가정생활을 촬영하고, 그 방식이 일반인이 보기에 불쾌한 경우 사생활 침해로 책임을 진다고 정해요.

그림 해설권리 다발: 임대, 대출, 매각 때 각각 어떤 권리를 넘기나

Possession

점유

실제로 그곳에 살기

Use

사용

법이 허용하는 범위에서 용도를 정하기

Enjoyment

향유

방해받지 않고 사용하기

Exclusion

배제

다른 사람이 들어오지 못하게 하기

Disposition

처분

매각, 임대, 증여, 상속인에게 물려주기

Encumber

담보 설정

예: 집을 담보로 돈 빌리기

소유권은 젓가락 한 묶음 같아요: 한 개비가 하나의 권리이고, 하나씩 빌려줄 수 있어요

세입자에게 임대

세입자에게 일시적으로 넘김(임대 기간이 끝날 때까지)

Possession 점유Use 사용Exclusion 배제

집주인 손에 남은 것

Disposition 처분: 여전히 팔거나 증여하거나 상속인에게 물려줄 수 있어요. 매수인은 기존 임대차를 존중해야 해요
Encumber 담보 설정: 여전히 집을 담보로 대출받을 수 있어요

집을 담보로 돈 빌리기(서명: deed of trust)

대출 기관에게 넘김

'갚지 않으면 경매할 수 있다'는 담보권이에요. 집주인이 쓴 것은 Encumber 담보 설정 라는 젓가락 하나예요

집주인 손에 남은 것

Possession 점유: 그대로 살 수 있어요. 대출 기관이 받는 것은 담보권이지 들어와 살 권리가 아니에요
Exclusion 배제: 여전히 다른 사람이 못 들어오게 할 수 있어요
Disposition 처분: 집을 팔거나 증여한 것이 아니에요

매각

매수인에게 넘김

한 묶음 전체를 넘김

집주인 손에 남은 것

한 개비도 남지 않음

1임대 중에는 possession이 세입자에게 있어서 집주인이 임대 기간에 마음대로 들어갈 수 없어요.
2위쪽의 air rights, 아래쪽의 mineral rights 도 따로 팔거나 임대할 수 있는 젓가락이에요.
3문제가 긴 권리 목록(use, possess, enjoy, transfer, dispose)을 나열하고 거기에 to the exclusion of others가 붙은 문제의 정답은 ownership(bundle of rights 전체)이에요. 그중 한 개비가 아니에요.

프레임: 한 개씩 빌려줄 수 있는 젓가락 한 묶음

소유권은 젓가락 한 묶음 같아요. 점유, 사용, 향유, 배제, 처분, 부담 설정이 각각 젓가락 한 개예요. 임대는 '점유, 사용, 배제' 몇 개를 세입자에게 빌려주는 거라서 임대 기간에는 마음대로 들어갈 수 없어요. 담보 설정은 '갚지 못하면 경매로 팔 수 있는' 한 개를 은행에 주는 거예요. 매도는 묶음 전체를 넘기는 거고요. 문제가 '누가 어떤 권리를 가졌는가'를 물으면, 어느 젓가락이 누구 손에 있는지 생각해 보세요. 위쪽의 공중과 아래쪽의 광물도 따로 꺼낼 수 있는 젓가락이에요.

예시

Bakersfield의 땅 한 필지

남 씨는 Bakersfield 교외에 20에이커 땅을 가지고 있어요. 그는 이 땅을 농부에게 3년간 빌려주고(possession과 use를 넘겼어요), 동시에 지하의 석유와 천연가스 채굴권을 oil and gas lease로 에너지 회사에 빌려주어 매달 로열티(royalty)를 받아요. 이 땅에는 현지 mutual water company 주식 50주와, 이웃 땅을 지나 도로로 이어지는 easement appurtenant도 딸려 있어요. 나중에 그는 땅을 아들에게 팔았고, grant deed(캘리포니아에서 흔히 쓰는 deed)에는 'together with all appurtenances'라고 적었어요. 그래서 수도 회사 주식과 통행권이 땅과 함께 이전됐어요. 이미 빌려준 석유 채굴권과 농지 임대차도 그대로 남아 있어서, 아들은 이런 약정이 딸린 소유권을 넘겨받은 거예요.

합격 후

임대차가 딸린 집을 팔 때 대리인은 매수인에게 이렇게 알려야 해요. 매수인이 사는 것은 '젓가락 몇 개가 빠진' 소유권이고, 세입자의 임대차는 그대로 유효하니 소유권을 넘겨받자마자 세입자를 내보낼 수 없다고요. 교외 토지를 팔 때도 광물권과 수도 회사 주식이 아직 소유권에 포함되어 있는지 확인해야 해요. 가격에 영향을 주기 때문이에요.

시험 영어

The bundle of rights includes the rights to possess, use, enjoy, encumber, exclude others from, and dispose of the property.권리의 다발에는 부동산을 점유, 사용, 향유하고, 부담을 설정하고, 타인을 배제하고, 처분할 권리가 포함돼요.
An appurtenance is a right or privilege that belongs to the land and passes with it when the land is sold.Appurtenance는 토지에 속하고 토지를 팔 때 함께 이전되는 권리 또는 이익이에요.
A landowner may sell the mineral rights while retaining ownership of the surface.땅 주인은 지표의 소유권을 그대로 두고 광물권만 팔 수 있어요.
Air rights may be sold or leased separately from the land beneath them.공중권은 그 아래 토지와 따로 팔거나 빌려줄 수 있어요.
A landowner's rights in the airspace above the land are limited by law; aircraft lawfully flying over the property do not commit a trespass.땅 주인의 상공에 대한 권리는 법으로 제한되며, 법에 따라 그 위를 나는 항공기는 침입(trespass)이 아니에요.

캘리포니아 규정

Civil Code §659: land에는 위아래로 정해지지 않은 거리(indefinite distance)의 공간이 포함되며, 영공에 관한 법적 제한을 받아요. Civil Code §662: appurtenant는 권리에 따라 토지의 이익을 위해 사용하는 것을 뜻해요. 예를 들면 통로, 수로, 빛과 공기가 지나는 길이 있어요. 캘리포니아에서는 mutual water company 주식을 보통 토지에 딸린 것(appurtenant)으로 봐요.

시험 함정

EXCEPT 문제: 'All of the following are appurtenances EXCEPT'에서 선택지에 'a lien for unpaid property taxes'가 섞여 있어요. → 세금 담보권은 토지를 누르는 encumbrance이고, 토지에 속해 토지에 이익을 주는 appurtenance가 아니에요.
선택지에 mutual water company 주식은 주주 개인의 것이어서 토지와 따로 팔 수 있다고 해요. → 이 주식은 토지에 딸려 있어서(appurtenant) 땅을 팔 때 자동으로 함께 이전되고, 보통 다른 사람에게 따로 팔 수 없어요.
두 선택지가 모두 맞아 보여요. 하나는 '새 매수인이 기존 easement를 쓸 수 있다'이고, 다른 하나는 'An appurtenant easement always passes when the property is sold'예요. 수험생이 always가 들어 있는 쪽을 골랐어요. → Easement appurtenant는 보통 dominant tenement와 함께 이전되지만 always는 너무 단정적이에요. 예를 들어 두 땅이 나중에 한 사람 소유가 되면 easement는 합병(merger)으로 소멸해요. 절대적인 단어가 없고 문제의 상황에서 반드시 성립하는 선택지가 더 좋아요.
선택지에 땅 주인은 하늘 끝까지 소유하므로 위를 나는 모든 비행기나 드론은 trespass라고 해요. → 상공에 대한 권리는 법으로 제한돼요(Civil Code §659). 법에 따라 비행하는 것은 침해가 아니에요. 반면 동의 없이 남의 상공에 들어가 사적인 활동을 몰래 촬영하면 §1708.8에 따라 사생활 침해가 될 수 있어요. 두 가지는 따로 봐야 해요.

생각해 보기(답은 페이지 끝)

집주인이 집을 임대한 뒤에도 집을 '소유'한다면, 손에 남은 젓가락은 어떤 것일까요?
비행기가 내 집 위를 날아가도 내 소유권을 침해하지 않는 이유는 뭘까요?
같은 easement인데 왜 한 땅에게는 appurtenance이고 다른 땅에게는 encumbrance일까요?

선생님의 풀이 시범

Kenji owns his San Mateo home free and clear. He takes out a $150,000 home equity loan and signs a deed of trust giving the lender a security interest in the home. Which right in the bundle of rights is Kenji exercising?

(A)The right to encumber
(B)The right of exclusion
(C)The right of possession
(D)The right of disposition

문제는 Kenji가 권리의 다발에서 '어떤 권리 하나'를 행사하고 있는지 물어요. 핵심 행동은 signs a deed of trust giving the lender a security interest예요. 집을 담보로 돈을 빌리는 거예요.
'한 개씩 빌려줄 수 있는 젓가락 한 묶음'으로 보세요. 담보 설정은 '돈을 못 갚으면 경매할 수 있다'는 젓가락 한 개를 은행에 넘기는 거예요. 이 젓가락이 encumber(부담 설정)예요. 나머지 젓가락은 모두 Kenji의 손에 있어요. 그는 여전히 집에 살고, 다른 사람을 못 들어오게 할 수도 있고, 집을 팔거나 주지도 않았어요.
d를 지워요. 가장 헷갈리는 선택지예요. disposition은 판매, 증여, 유언으로 다른 사람에게 남기는 것이고, 담보를 설정한다고 해서 소유권을 처분한 것은 아니에요. c도 지워요. 그는 점유를 넘기지 않았고, 대출 기관이 받은 것은 담보권이지 들어와 살 권리가 아니에요. b도 지워요. exclusion은 다른 사람의 출입이나 사용을 막는 것이고, 대출 담보와는 관계가 없어요.
정답은 A예요. the right to encumber예요.

습관: '어떤 권리를 행사하는가'를 묻는 문제에서는 먼저 어느 젓가락이 집주인 손을 떠나 누구에게 넘어갔는지 물어보세요. 그다음 나머지 젓가락이 그대로 있는지 확인하세요.

기억하세요: 소유권은 따로 떼어 여러 사람에게 줄 수 있는 권리의 다발이고, appurtenance는 토지를 따라가며, 공중권과 광물권은 따로 팔 수 있어요.

Ownership is a bundle of separable rights; appurtenances run with the land; air and mineral rights can be sold separately.

Lesson 04 / 05

캘리포니아의 물 권리Water Rights in California

질문: 신 씨 가족의 논은 Sacramento River에 바로 접해 있어서 강물을 바로 끌어와 관개해요. 10킬로미터 떨어진 곳에 강에 접하지 않은 과수원이 있는데, 같은 강물을 관으로 끌어오고 싶어 해요. 과수원도 논처럼 바로 물을 끌어올 수 있을까요? 안 된다면 어떤 절차를 밟아야 할까요? 물을 얻고 나서 가뭄이 든 해에는 허가받은 다른 사람들과 누가 먼저 쓸까요?

캘리포니아는 물 권리를 두 가지로 함께 써요. 물에 접한 땅 주인의 riparian 권리와, '먼저 온 사람이 먼저 쓰는' 주 정부 허가가 필요한 appropriation 권리예요.

Riparian 권리는 물에 접한 땅에 따라오고 허가가 필요 없으며, 강가 땅 주인들 사이에 순서가 없어요
Appropriation은 주 정부 허가가 필요하고 먼저 쓴 쪽이 이기며, 물에 접하지 않은 땅으로 물을 끌어올 수 있어요
항행 가능한 호수와 강에 접한 땅의 소유권은 low-water mark까지이고, 항행이 불가능한 개울은 중심선까지예요

왜 이 규칙이 있나

캘리포니아는 북쪽은 물이 많고 남쪽과 중부는 건조한데, 농업과 도시가 모두 물을 많이 쓰기 때문에 물이 모자랄 때의 배분 순서가 꼭 있어야 해요. Riparian은 강에 접한 땅 주인들이 합리적으로 나눠 쓰게 해요. 하지만 골드러시 때 광부들은 물을 먼 곳으로 끌어와야 했고, 그래서 '먼저 쓴 사람이 우선'(appropriation)이 생겼어요. 캘리포니아는 두 제도를 모두 남겨 두었기 때문에 같은 강에도 두 종류의 권리자가 있을 수 있어요.

쉬운 설명

Riparian rights(하천 연안권): 토지가 강이나 개울에 바로 접해 있으면 땅 주인에게 그곳을 흐르는 물을 합리적으로 쓸 권리가 있어요. 이 권리는 토지에 딸려 있어서(appurtenant) 땅을 팔 때 함께 가고, 주 정부 허가가 필요 없으며, 쓰지 않아도 사라지지 않아요. 하지만 연안의 모든 땅 주인이 나눠 써야 하므로 물을 모조리 가로채서 하류에 물이 없게 하면 안 돼요. 또 물은 같은 유역 안에서, 물에 접한 그 땅에서만 쓸 수 있어요.

Littoral rights(호수/바다 연안권): 토지가 호수나 바다에 바로 접해 있을 때 갖는 비슷한 권리예요. 예를 들어 호수의 물을 쓰거나 물가로 드나들 수 있어요. 외우는 법: riparian은 river(강), littoral은 lake와 ocean(호수와 바다)에 대응해요.

Appropriation(취수권): 골드러시 시대에 광부들이 물을 먼 광산까지 끌어와야 해서 'first in time, first in right', 즉 먼저 취수한 사람의 권리가 우선하는 원칙이 생겼어요. 1914년 Water Commission Act 이후로 새 취수권은 State Water Resources Control Board(주 수자원 관리 위원회)에 허가를 신청해야 하고, beneficial use(유익한 용도)여야 해요. 취수권으로는 물에 접하지 않은 곳으로 물을 끌어와 쓸 수 있어요.

Percolating water(침투 지하수): 땅속에서 자연스럽게 스며 흐르며 뚜렷한 지하 물길 안에 있지 않은 물이에요. 캘리포니아에서는 주 정부 허가 없이 끌어올릴 수 있어요. 다만 위쪽 땅 주인들(overlying owners)은 서로 correlative rights(상관적 권리)를 가져요. 각자 합리적으로 쓰되 물이 모자라면 비율대로 나눠 써요. 2014년에 통과된 Sustainable Groundwater Management Act(SGMA)에 따라 지하수 분지는 지방 기관이 관리해요.

단어 보충: potable water는 마실 수 있는 물(식수)이고, 가끔 단어 문제로 나와요. percolating(스며 흐르는)이나 portable(휴대할 수 있는)과 헷갈리지 마세요.

총원칙: 캘리포니아 헌법은 모든 물의 사용이 합리적이고 유익해야 한다고(reasonable and beneficial use) 요구해요. 물 권리는 '물을 쓸 권리'이지 물 자체를 소유하는 게 아니에요.

물에 접한 토지의 소유권이 어디까지인지예요(Civil Code §830, 증서에 다른 약정이 있으면 그에 따라요). 바다나 조수가 있는 다른 물에 접하면 ordinary high-water mark(평균 만조선)까지예요. 항행 가능한(navigable) 조수 없는 호수나 강에 접하면 물가의 low-water mark(저수위선)까지예요. 항행이 불가능한 호수나 개울에 접하면 물의 중심선까지예요. 만조선 아래의 조간대와 항행 가능한 호수나 강의 수면 아래 땅은 주 정부 소유예요(Civil Code §670).

그림 해설캘리포니아의 네 가지 물 권리

비교 항목	Riparian하천 연안권	Littoral호수/바다 연안권	Appropriation취수권	Percolating water침투 지하수
물이 있는 곳	토지에 바로 접한 강, 개울	토지에 바로 접한 호수, 바다. 예: 호수물 사용, 수면 출입	토지가 물에 접하는지는 상관없음: 허가를 받아 강이나 호수의 물을 끌어 씀	지하에서 자연스럽게 스며들고 명확한 지하 수로에 있지 않은 물
어떻게 얻나	토지가 물에 접하면 생겨요. 토지에 딸려 있어서(appurtenant) 땅을 팔 때 같이 넘어가요	토지가 호수나 바다에 접함. riparian과 비슷한 물가 권리이며 역시 토지에 딸림	State Water Resources Control Board에 허가 신청(1914년 Water Commission Act 이후)	지표 위 땅 소유자(overlying owners)
주 정부 허가가 필요한가	불필요	—	필수	불필요; 지하수 분지는 지방 기관이 SGMA(2014)에 따라 관리
물이 부족할 때	강가 땅 소유자끼리 공유하고 합리적으로 사용. 선후 순위 없음	—	First in time, first in right: 먼저 취득한 사람이 우선이고, 나중 사람(junior)이 먼저 줄이거나 중단	Correlative rights: 각자 합리적으로 사용하고 부족하면 비율대로 분담
물을 어디에 쓰나	물에 접하고 같은 유역 안에 있는 그 땅에만 사용 가능	—	멀리 끌어 쓸 수 있어요. 반드시 다음이어야 해요: beneficial use	—
여러 해 사용하지 않으면	사라지지 않음	—	회수될 수 있음	—
암기법	ri → river	L → lake, ocean	ap → apply 신청. 먼저 신청한 사람이 이겨요	모두가 큰 우물 하나를 같이 써요

캘리포니아는 두 제도가 함께 적용돼요(California doctrine): 문제가 only riparian 또는 only appropriation이라고 하면 틀려요. 물 권리는 '물을 사용할' 권리이지 물을 소유하는 것이 아니고, 모든 사용은 합리적이고 유익해야 해요(reasonable and beneficial use).

물에 접한 토지의 소유권은 어디까지인가(Civil Code §830, 증서에 다른 약정이 있으면 약정을 따름)

Ordinary high-water mark

평균 만조선

바다 등 조수가 있는 물에 접함

Low-water mark

물가의 저수위선

항행 가능하고 조수가 없는 호수나 강에 접함

Middle of the stream

물의 중심선

항행 불가능한 호수나 개울에 접함

만조선 아래의 조간대와 항행 가능한 호수·강의 수면 아래 땅은 주 정부 소유예요(Civil Code §670).

프레임: '강가에 산다'와 '번호표 뽑고 줄 선다'

Riparian = 강가에 사는 이웃이에요. 바로 옆에 살기 때문에 합리적으로 나눠 쓸 권리가 있어서 신청이 필요 없고 모두 함께 써요(호수와 바다에 접하면 littoral). Appropriation = 번호표를 뽑고 줄 서는 거예요. 어디에 살든 주 정부에 허가를 신청해 번호를 받고, 번호가 빠를수록 우선해요(first in time, first in right). 물을 먼 곳까지 끌어올 수 있어요. 지하로 스며 흐르는 물(percolating) = 모두가 함께 쓰는 큰 우물이에요. 위쪽 땅 주인들이 합리적으로 나눠 쓰고, 모자라면 비율대로 줄여요.

예시

Sacramento River 옆의 땅 두 필지

신 씨 가족은 Sacramento River 옆에 논이 있고 강물을 끌어와 관개해요. 이것은 riparian right로, 허가는 필요 없지만 같은 강가의 다른 땅 주인들과 나눠 쓰고 합리적으로 써야 해요. 10킬로미터 떨어진 곳에는 강에 접하지 않은 과수원이 있는데, 과수원 주인이 1960년에 주 수자원 관리 위원회에 허가를 신청해 관을 놓아 강물을 끌어와요. 이것은 appropriative right예요. 가뭄 때 물이 모자라면 취수권은 신청 순서대로 순위가 매겨지고, 1960년 허가는 그보다 먼저 허가받은 사람들 뒤에 와요. 과수원은 따로 우물을 파서 percolating water를 끌어올리는데, 주 허가는 필요 없지만 같은 지하수 분지의 다른 땅 주인들과 합리적으로 나눠 써야 하고 지방 지하수 관리 기관의 규정을 따라야 해요.

합격 후

캘리포니아에서 농지, 목장, 교외 토지를 팔 때는 물 권리와 수도 회사 주식이 땅 자체보다 더 값나가는 경우가 많아요. 대리인은 이 땅에 강에 접한 권리가 있는지, 취수 허가가 있는지, 우물물이 어느 지하수 관리 기관의 규정을 받는지를 확인해서 고지(disclosure)와 매매 계약에 적어야 해요.

시험 영어

Riparian rights are the rights of an owner of land bordering a river or stream to the reasonable use of its water.Riparian rights는 강이나 개울에 접한 땅 주인이 그 물을 합리적으로 쓸 권리예요.
Littoral rights apply to land bordering a lake, sea, or ocean.Littoral rights는 호수와 바다에 접한 땅에 적용돼요.
Under the doctrine of prior appropriation, the first person to put water to beneficial use has the superior right.선점 우선 원칙(prior appropriation)에 따르면 물을 유익한 용도에 가장 먼저 쓴 사람의 권리가 우선해요.
Percolating water is underground water not flowing in a defined channel.침투 지하수는 뚜렷한 물길을 따라 흐르지 않는 지하수예요.
An owner of land bordering a navigable, nontidal lake or stream owns to the low-water mark; an owner bordering a non-navigable stream owns to the middle of the stream.항행 가능하고 조수 없는 호수나 강에 접한 땅 주인은 low-water mark까지 소유하고, 항행이 불가능한 개울에 접한 땅 주인은 개울의 중심선까지 소유해요.

캘리포니아 규정

State Water Resources Control Board는 캘리포니아가 '두 가지 물 권리를 합쳐 쓴다'고 설명해요. riparian 권리는 물에 접한 땅에 따라오고 허가가 필요 없어요. appropriative 권리는 1914년 Water Commission Act 이후 허가가 필요하고 first in time, first in right를 따라요. percolating 지하수는 주 허가가 필요 없지만 1903년 Katz v. Walkinshaw 판결에 따라 합리적 사용 원칙의 제한을 받아요. 캘리포니아 헌법 제X조 제2항은 합리적이고 유익한 사용을 요구해요.

시험 함정

'California follows only the riparian doctrine.' 또는 'only the appropriation doctrine'. → 캘리포니아는 둘 다 인정하는 혼합 제도(California doctrine)예요.
호수나 바다에 접한 권리를 riparian이라고 불러요. → 호수와 바다에 접한 것은 littoral이고, riparian은 강과 개울이에요.
강가 땅 주인이 강물 전체를 가로채 혼자 쓰거나 먼 곳 사람에게 팔 수 있다고 생각해요. → Riparian 권리는 합리적으로만 쓸 수 있고 다른 강가 땅 주인들과 나눠야 하며, 물에 접한 땅에서만 써요.
상황 문제: 물에 접하지 않은 농장이 주 정부의 허가를 받아 호수나 저수지에서 물을 끌어와요. 이 권리가 어디서 왔는지 묻는데, 오답 선택지에는 '정부'나 '물'과도 관련 있어 보이는 말, 예를 들어 eminent domain(정부 수용권)이나 percolation이 들어 있어요. → 이것은 appropriation(취수권)이에요. 주 정부가 허가를 줘서 개인이 공공 수원을 쓰는 거예요. Eminent domain은 정부가 개인 재산을 수용하는 것이라 방향이 반대이고, percolation은 지하로 스며 흐르는 물에 관한 말이지 지표수를 끌어 쓰는 것이 아니에요.
문제가 riparian owner의 땅이 무엇에 접해 있는지 묻고, 보기들은 서로 다르게 표현한 흐르는 물이에요. 마지막 선택지는 all of the above인데, 수험생이 river와 가장 비슷해 보이는 것 하나만 골라요. → 강, 개울, 일정한 물길이 있는 흐르는 물이 모두 riparian의 범위예요. 모든 선택지가 맞으면 정답은 all of the above예요.
문제가 항행 가능한 강에 접한 땅 주인은 강의 중심선까지 소유한다고 해요. → 중심선까지는 '항행이 불가능한' 물이에요. 항행 가능하고 조수 없는 호수와 강은 low-water mark까지이고 강바닥은 주 정부 소유예요(Civil Code §§670, 830). 바다에 접한 땅은 ordinary high-water mark까지예요.
두 집 모두 강가 땅 주인이고 주 허가는 없는데, 문제는 그중 한 집이 1955년부터 물을 썼다고 강조하고, 선택지는 먼저 물을 쓴 집이 우선한다고 해요. → Riparian 권리자들 사이에는 순서가 없고, 물이 모자라면 모두 합리적으로 나눠 써요. First in time, first in right는 appropriation(주 정부에 허가를 신청하는 취수권)에만 적용돼요.

생각해 보기(답은 페이지 끝)

Riparian 권리는 여러 해 물을 쓰지 않아도 사라지지 않는데, appropriation 권리는 왜 사라질 수 있을까요?
강에 접하지 않은 과수원은 riparian 권리를 주장할 수 있을까요? 그럼 강물은 어떻게 얻나요?
캘리포니아는 왜 riparian과 appropriation 두 가지 물 권리를 함께 두고 한 가지만 쓰지 않을까요?

선생님의 풀이 시범

Two neighboring ranches in Monterey County both border the Salinas River, and neither holds an appropriative permit. The Ortiz family has irrigated from the river since 1955; the Lee family bought the other ranch in 2021 and began using river water last year. In a dry year the river cannot meet both ranches' full needs. Which statement is correct?

(A)The Ortiz family has priority, because it began using the water first
(B)The Lee family has no right, because riparian rights are lost if not used for five years
(C)Both ranches must share the available water reasonably; the earlier user has no priority
(D)Whichever ranch first applies to the State Water Resources Control Board gets priority

문제에는 연도가 일부러 들어 있어요(Ortiz 1955, Lee는 작년에야 사용 시작). 선착순으로 판단하도록 유도하는 거예요. 진짜 조건은 both border the Salinas River와 neither holds an appropriative permit이에요.
'"강가에 산다"와 "번호표 뽑고 줄 선다"'와 '번호표 뽑고 줄 선다'로 비교해 보세요. 두 집 다 번호표가 없고, 권리는 강가에 살기 때문에 생긴 riparian 권리예요. riparian 권리자 사이에는 순서가 없고, 물이 부족하면 모두가 합리적으로 나눠 써요.
a를 지워요. first in time, first in right는 appropriation(번호표 줄서기)의 규칙이에요. 이 문제에서 연도는 방해 요소예요. b도 지워요. '쓰지 않으면 잃는다'는 취수권의 문제이고, riparian 권리는 물가 토지에 딸린 것이라서 쓰지 않는다고 없어지지 않아요. d도 지워요. 주 정부 허가는 appropriative 권리를 얻는 절차이고, 신청 순서가 두 집이 이미 가진 riparian 지위를 바꾸지는 못해요.
정답은 C예요. 두 집이 현재 있는 물을 합리적으로 나눠 쓰고, 먼저 물을 쓰기 시작한 쪽에 우선권은 없어요.

습관: 물 권리 문제에서는 먼저 각자가 '강가에 사는' 쪽인지 '허가를 받은' 쪽인지 확인하세요. 그런 다음 합리적 분배로 할지 순서를 볼지 정하고, 연도가 보인다고 바로 순위를 매기지 마세요.

기억하세요: 강 → riparian, 호수와 바다 → littoral, 먼저 신청해서 쓰고 허가 필요 → appropriation, 지하로 스며 흐르는 물 → percolating. 캘리포니아는 두 제도를 함께 써요.

River: riparian. Lake or ocean: littoral. First in time, by permit: appropriation. California uses both.

Lesson 05 / 05

토지의 법적 기술 방법Legal Descriptions of Land

질문: 매수인이 '123 Main Street'를 마음에 들어 했는데, 그 집 뒤에는 빈 땅이 이어져 있고 이웃과의 울타리가 반드시 경계선 위에 있는 것도 아니에요. Deed(부동산 증서)에 주소만 적으면 충분할까요? 매수인이 산 땅이 어느 땅인지 확실히 하려면 어떻게 써야 할까요?

부동산 증서는 실무에서 법적 토지 기술로 토지 위치를 정해요. 방식은 metes and bounds, lot/block/tract, 미국 정부 측량 제도 중 하나이고, 주소는 법적 토지 기술이 아니에요.

도로 주소와 APN(카운티 세무용 필지 번호)은 둘 다 legal description이 아니에요
'of'는 곱해요. NE¼ of SW¼은 640×¼×¼ = 40에이커예요
Six miles square = 36제곱마일이지 6제곱마일이 아니에요

왜 이 규칙이 있나

주소는 우체부를 위한 것이라 이름이 바뀌고 합쳐지기도 하고, 경계도 그려 있지 않아요. 수십만, 수백만 달러짜리 거래와 대출에서는 수십 년 뒤에도 누구나 땅 위에서 같은 땅을 찾을 수 있어야 해요. 그래서 증서와 대출 서류에는 실무에서 legal description, 즉 경계를 재현할 수 있는 기술 방법을 붙여요. 증서에 대한 법의 최소 요건은 어느 땅인지 알아볼 수 있을 만큼 기술하는 것이지만(m08), 주소만 쓰면 틀리기 쉬워서 실무에서는 그렇게 하지 않아요.

쉬운 설명

▸ 방위/거리 경계 기술법

주소와 assessor's parcel number(APN, 카운티 세무용 필지 번호)는 둘 다 legal description이 아니에요.

① Metes and bounds(방위/거리 경계 기술법): metes는 방향과 거리, bounds는 경계예요. 한 point of beginning(POB, 시작점)에서 출발해서, 예를 들면 '큰 참나무에서 북쪽에서 동쪽으로 45도 방향으로 200피트 가서, 다시 …' 하는 식으로 가다가 마지막에는 반드시 시작점으로 돌아와 땅을 둘러싸요. 기준점으로 쓰는 고정된 물체를 monument(경계 표지물)라고 하는데, 자연물(나무, 돌, 강)일 수도 있고 인공물(쇠말뚝, 콘크리트 말뚝)일 수도 있어요. 모양이 불규칙한 땅과 시골 땅에 자주 써요.

Metes and bounds는 가장 오래된 방식이고 가장 믿기 어렵다고 여겨져요. 기준점으로 삼은 경계 표지물(오래된 나무, 돌, 물길)이 옮겨지거나 훼손되거나 시간이 지나며 위치가 바뀔 수 있기 때문이에요.

▸ 구획 번호 표시법(로트, 블록, 트랙트)

② Lot, block and tract(구획 번호 표시법, recorded map 또는 subdivision system이라고도 해요): 개발업자가 큰 땅을 여러 작은 필지로 나누어 지도(tract map)로 그리고 카운티의 recorder(등기소)에 등기해요. 그러면 'Tract 12345의 Block 3의 Lot 18, 지도는 제X권 제Y쪽에 등기'라고 적기만 해도 위치를 찾을 수 있어요. 캘리포니아의 도시와 교외 주택에서 가장 많이 쓰는 방식이에요.

▸ 정부 측량 제도의 격자선

③ U.S. Government Survey System(미국 정부 측량 제도, rectangular survey system이라고도 해요): 먼저 남북 방향의 principal meridian(주 자오선)과 동서 방향의 base line(기준선)을 십자 좌표축으로 정해요.

기준선과 평행한 township lines를 6마일마다 그어요(줄 하나하나를 tier라고 하고 North/South로 표시해요). 자오선과 평행한 range lines도 6마일마다 그어요(East/West로 표시해요). 이렇게 둘러싸인 사각형이 township이고, 6마일 × 6마일 = 36제곱마일이에요.

각 township은 36개의 section으로 나뉘고, section 하나는 1마일 × 1마일 = 1제곱마일 = 640에이커예요. Section 번호는 북동쪽 모서리의 1에서 시작해 서쪽으로 6까지 세고, 다음 줄은 서쪽에서 동쪽으로 7부터 12까지, 이렇게 뱀처럼 오가다가 마지막 36은 남동쪽 모서리에 와요. 1에이커(acre) = 43,560제곱피트이고 1마일 = 5,280피트예요.

Section 번호 문제는 보통 그림을 주지 않으니 직접 그려야 해요. 6×6 격자를 그리고 오른쪽 위(북동쪽 모서리)에 1을 쓰고 서쪽으로 6까지 써요. 다음 줄은 서쪽에서 동쪽으로 7부터 12, 그다음 줄은 동쪽에서 서쪽으로 13부터 18, 이런 식으로 뱀처럼 이어서 남동쪽 모서리의 36까지 가요. 그려 보면 'Section 16의 바로 남쪽은 몇 번인가'(21) 같은 문제에 답할 수 있어요.

▸ 면적 계산과 단위 환산

계산 요령: 'the NE ¼ of the SW ¼ of Section 10'은 뒤에서부터 앞으로 읽지만(먼저 SW ¼을 찾고, 그 안의 NE ¼을 찾아요) 면적은 그냥 곱해요. 640 × ¼ × ¼ = 40에이커예요. 설명에서 'and'로 두 구역을 이으면 두 면적을 더해요.

가장 헷갈리기 쉬운 영어 표현 두 가지예요. 'six miles square'는 한 변이 6마일인 정사각형 = 36제곱마일이고, 'six square miles'는 6제곱마일뿐이에요. 같은 식으로 '2 miles square' = 4제곱마일이에요. 표준 township은 six miles square예요. 면적을 계산할 때 NE, SW 같은 방위 글자, section 번호, township과 range는 답에 영향을 주지 않고 분수만 쓰여요.

단위 환산: 1 yard(야드) = 3피트이므로 1제곱야드 = 9제곱피트예요. 1에이커 = 4,840제곱야드 = 43,560제곱피트이고, 1마일 = 5,280피트이니 section 한 변은 5,280피트예요. 단위가 섞인 크기를 비교할 때는 전부 제곱피트로 바꿔서 비교하세요. 땅을 나눌 때는 끝수를 버려야 해요. 1에이커에서 50 × 100피트(5,000제곱피트) 필지를 몇 개 만들 수 있을까요? 43,560 ÷ 5,000 ≈ 8.7이므로 온전한 필지는 8개만 나와요.

Commercial acre(상업용 에이커)는 1에이커에서, 개발할 때 거리, 인도, 골목 같은 공공용으로 dedicate(기부채납)해야 하는 면적을 뺀 나머지로, 실제로 집을 지을 수 있는 부분이에요. 그래서 반드시 43,560제곱피트보다 작아요. 또 구분하세요. front feet, acre, square feet은 길이나 면적을 재는 단위이고, metes and bounds는 토지 위치와 경계를 기술하는 방법이지 측정 단위가 아니에요.

▸ 캘리포니아의 기준점 세 곳

캘리포니아에는 기준선과 자오선이 만나는 기준점이 세 군데 있어요. Humboldt(북서부), Mount Diablo(북부와 중부), San Bernardino(남부)예요. 캘리포니아의 토지를 정부 측량 제도로 기술하면 반드시 이 셋 중 하나를 인용해요. 예를 들면 'Township 2 South, Range 3 West, San Bernardino Base and Meridian'이에요.

그림 해설한 township의 36개 section

서 W북 N ↑동 E

하나의 township: 6마일 × 6마일 = 36제곱마일

11은 북동쪽 모서리에서 시작해 서쪽으로 6까지 세요. 다음 줄은 서쪽에서 동쪽으로 7–12, 뱀처럼 오가며 36은 남동쪽 모서리에 있어요.
2각 section은 1마일 × 1마일 = 640에이커예요. 시험에서 그림을 주지 않으면 이 격자를 종이에 직접 그리세요.
3예: Section 16의 바로 남쪽은 21, 바로 동쪽은 15예요.
4면적은 분수만 보면 돼요: 'NE ¼ of the SW ¼' = 640 × ¼ × ¼ = 40에이커.

프레임: 땅을 찾는 세 가지 방법: 걷기, 지도 보기, 좌표 보기

Metes and bounds = 걷기예요. 한 시작점에서 방향과 거리대로 한 바퀴 걷고 마지막에 시작점으로 돌아와요(가장 오래됐고, 경계 표지물이 사라질 수 있어서 가장 믿기 어려워요). Lot, block and tract = 지도 보기예요. 개발업자가 카운티에 등기한 지도에서 '몇 번 지도의 몇 번째 구획'이라고 적으면 찾을 수 있어요(캘리포니아 주택에서 가장 흔해요). 정부 측량 = 좌표 보기예요. 기준선과 자오선을 십자축으로 삼고, township은 6×6마일의 큰 칸이고 그 안에 section이 36개, 각각 640에이커예요. 면적을 계산할 때는 'of'로 이어진 분수를 곱하고('and'로 이은 두 구역은 더해요), 방위 글자는 답에 영향을 주지 않아요.

예시

Riverside County의 농지 한 필지

유 씨는 Riverside County에서 땅을 샀는데, deed에는 이렇게 적혀 있어요. 'The S ½ of the NW ¼ of Section 16, Township 3 South, Range 4 West, San Bernardino Base and Meridian.' 뜻은 이래요. San Bernardino 기준점을 좌표 원점으로 삼아, 남쪽으로 3번째 줄, 서쪽으로 4번째 열인 township 안의 16번 section에서, 북서쪽 4분의 1을 잡고, 그중 남쪽 절반이에요. 면적은 640 × ¼ × ½ = 80에이커이고, 80 × 43,560 = 3,484,800제곱피트예요. 같은 해 그가 Riverside 시내에서 산 주택의 deed에는 'Lot 22 of Tract 9876, as per map recorded in Book 150, Pages 30–35 of Maps, records of Riverside County'라고 적혀 있어요. 이것은 lot, block and tract예요.

합격 후

캘리포니아에서는 preliminary title report(소유권 이전 전에 title company가 내는 소유권 예비 보고서)와 grant deed(양도증서)에 legal description이 붙어요. 대리인은 escrow(에스크로) 기간에 그것이 MLS에 기재된 토지와, 그리고 매수인이 실제로 본 범위와 같은 땅인지 대조해야 해요. 불일치가 있으면(예: 진입로가 사실은 이웃 땅에 지어졌다면) 소유권 이전 전에 title company나 측량사와 해결해야 해요.

시험 영어

A metes and bounds description begins at a point of beginning and must return to that point to enclose the parcel.Metes and bounds 기술은 시작점에서 출발해서 마지막에 반드시 시작점으로 돌아와야 땅을 둘러쌀 수 있어요.
The lot, block and tract system is the most common method of describing parcels in California residential subdivisions.Lot, block and tract 방식은 캘리포니아 주택 분할 구역에서 토지를 기술하는 가장 흔한 방법이에요.
A township is six miles square and contains 36 sections of one square mile each.Township 하나는 한 변이 6마일이고, 각각 1제곱마일인 36개의 section으로 이루어져요.
California has three base line and meridian points: Humboldt, Mount Diablo, and San Bernardino.캘리포니아에는 기준선과 자오선이 만나는 기준점이 세 군데 있어요. Humboldt, Mount Diablo, San Bernardino예요.
A commercial acre is an acre less the land dedicated for streets, sidewalks, and alleys.Commercial acre는 1에이커에서 거리, 인도, 골목으로 기부한 땅을 뺀 면적이에요.

캘리포니아 규정

캘리포니아의 기준점 세 곳이에요. Humboldt Base and Meridian(북서쪽 모서리로, 예를 들어 Humboldt, Del Norte 일대), Mount Diablo Base and Meridian(Contra Costa County의 Mount Diablo이고 북부와 중부를 포함해요), San Bernardino Base and Meridian(남부 캘리포니아)이에요. 캘리포니아 도시 주택에서는 lot, block and tract가 가장 흔해요. 분할 지도는 Subdivision Map Act(토지 분할 지도법)에 따라 카운티에 등기해요. 옛 교재는 '분할은 Bureau of Real Estate가 승인한다'고 쓰지만, 지금 기관은 DRE이고, DRE는 Subdivided Lands Law(분할 토지법)에 따라 public report(공개 보고서)를 발급해요. 분할 지도 자체는 시나 카운티 정부가 Subdivision Map Act에 따라 승인해요.

시험 함정

'캘리포니아 주택 분할 구역에서 가장 흔히 쓰는 기술 방법'을 묻고, 선택지에 metes and bounds나 government survey가 있어요. → 캘리포니아 도시 주택에서 가장 흔한 것은 lot, block and tract예요. Metes and bounds는 모양이 불규칙하거나 시골인 땅에 많이 써요.
계산 문제: 'NE ¼ of the SE ¼ of Section 8'에서 수험생이 640 ÷ 4 + 640 ÷ 4로 더해요. → 'of'는 한 겹씩 안으로 자르는 것이니 곱해야 해요. 640 × ¼ × ¼ = 40에이커예요. 'and'로 두 구역을 이을 때만 더해요.
선택지가 도로 주소나 APN을 유효한 legal description으로 취급해요. → 도로 주소와 assessor's parcel number는 둘 다 legal description이 아니에요.
캘리포니아의 기준점 세 곳을 묻는데 선택지에 Los Angeles, Sacramento, Mount Whitney가 섞여 있어요. → Humboldt, Mount Diablo, San Bernardino뿐이에요.
문제에 'a parcel two miles square'라고 쓰여 있는데 수험생이 2제곱마일로 계산해요. → Miles square는 변의 길이를 제곱해야 해요. 2 × 2 = 4제곱마일이에요. 'two square miles'라고 쓴 경우에만 2제곱마일이에요.
Commercial acre가 얼마나 큰지 묻는데 43,560제곱피트를 골라요. → Commercial acre는 dedication(거리, 인도, 골목)을 뺀 면적이어서 43,560제곱피트보다 작아요.
필지 분할 문제에서 8.7개가 나왔는데 9를 골라요. → 한 필지가 안 되는 면적은 필지로 칠 수 없으니 끝수를 버려야 해요.
기술에 'Township 3 South, Range 4 West'라고 쓰여 있는데, 선택지가 Range 4 West를 자오선에서 서쪽으로 4마일, 또는 4번 section이라고 해석해요. → Range 4 West는 자오선에서 서쪽으로 4번째 열의 township이고, 열 하나의 폭은 6마일이에요. Township 3 South는 기준선에서 남쪽으로 3번째 줄이에요. Section 번호는 기술 맨 앞에 따로 써요(예: Section 16).

생각해 보기(답은 페이지 끝)

Metes and bounds는 왜 마지막에 반드시 시작점으로 돌아와야 할까요?
'the N ½ of the SE ¼ of Section 8'은 몇 에이커일까요? N, SE, 8은 왜 답에 영향을 주지 않을까요?
'two miles square'와 'two square miles'는 단어 순서만 다른데 왜 면적이 두 배 차이가 날까요?

선생님의 풀이 시범

A buyer purchases "the W ½ of the NE ¼ and the SE ¼ of the SE ¼ of Section 9" at a price of $2,500 per acre. What is the total purchase price?

(A)$200,000
(B)$300,000
(C)$12,500
(D)$100,000

이 문제는 math 문제예요. 먼저 설명에 있는 연결어를 보세요. 'W ½ of the NE ¼'와 'SE ¼ of the SE ¼'가 and로 이어져 있으니, 산 땅은 두 구획이에요. 구하는 것은 total purchase price이고, 단가는 에이커당 $2,500이에요.
'땅을 찾는 세 가지 방법: 걷기, 지도 보기, 좌표 보기' 중 '좌표 보기'의 계산법이에요. of는 곱하고 and는 더해요. 첫 번째 구획은 640 × ¼ × ½ = 80에이커, 두 번째 구획은 640 × ¼ × ¼ = 40에이커이고, 합계 120에이커 × $2,500 = $300,000이에요.
a($200,000)를 지워요. 첫 번째 구획 80에이커만 계산한 값이에요. d($100,000)도 지워요. 두 번째 구획 40에이커만 계산한 값이에요. c($12,500)도 지워요. and를 of로 읽어서 전체를 한 줄로 잘라 5에이커짜리 한 구획으로 만든 값이에요.
정답은 B예요. 두 구획의 면적을 각각 구해서 더하면 120에이커이고, 여기에 단가를 곱하면 $300,000이에요.

습관: Section을 나누는 문제에서는 먼저 and에 동그라미를 쳐서 몇 구획인지 나누세요. 각 구획 안에서는 of를 곱하고, 마지막에 더한 뒤 단가를 곱해요.

기억하세요: Legal description은 세 가지예요. metes and bounds, lot/block/tract(캘리포니아 주택에서 가장 흔함), 정부 측량(township에 section 36개, section 하나는 640에이커).

Metes and bounds, lot-block-tract (most common in California subdivisions), and the government survey: 36 sections per township, 640 acres per section, 43,560 square feet per acre.

Answer key

생각해 보기: 참고 답안

01부동산 vs. 동산

Deed는 부동산을 위해 만들어진 문서예요. 카운티에 등기해서 누가 이 땅의 주인인지 누구나 조회할 수 있게 해요. 가구 같은 동산은 카운티에 소유권을 등기하지 않고, bill of sale로 어떤 물건을 팔았는지 기록해요. 두 종류의 재산은 이전 규칙이 다르기 때문에 문서도 따로 써요.
토마토는 해마다 사람이 심어 가꾸는 작물(emblements)이어서 심은 사람의 동산이에요. grant deed를 따라 새 땅 주인에게 넘어가지 않아요. 게다가 땅을 판다고 임대차가 사라지지 않으므로 소작농은 그대로 수확할 수 있어요.
이것들은 토지 자체가 아니라 '이 땅에 대한 권리'를 나타내는 문서예요. 가치나 권리를 나타내는 문서(주식, 약속어음, deed of trust, lease)는 모두 동산으로 분류해요. Lease는 전통적으로 chattel real이라고 부르는데, 이름의 real은 토지와 관련이 있다는 뜻일 뿐 부동산이라는 뜻이 아니에요.

02정착물과 영업용 정착물

고정 방식은 증거일 뿐이고, 법원이 정말 판단하려는 것은 설치한 사람이 영구히 두려고 했는지 잠시 놓아둔 것인지예요. 나사로 고정했다면 대개 남기려는 뜻이지만 절대적이지는 않아요.
영업을 위해 설치한 설비는 trade fixture여서 여전히 세입자 것이에요. 다만 임대 기간 중에 떼어야 하고, 철거로 생긴 손상을 고쳐야 해요. 임대차가 끝났는데도 떼지 않고 두면 포기한 것으로 볼 수 있어서 집주인 소유가 돼요.
다섯 가지 테스트(method of attachment, adaptability, relationship of the parties, intention, agreement)가 보는 것은 이 물건과 집의 관계, 그리고 양 당사자의 뜻이에요. 가격, 크기, 설치 시기는 설치한 사람이 그것을 집에 영구히 두려고 했는지를 알려 주지 못하기 때문에 판단 기준이 아니에요. 분쟁을 막는 진짜 방법은 purchase agreement에 포함 또는 제외를 분명히 적는 거예요.

03권리의 다발과 토지 부속 권리

가장 중요한 것은 disposition(처분)이에요. 집을 팔거나, 선물하거나, 상속인에게 남길 수 있어요. 다만 매수인은 인수할 때 기존 임대차를 존중해야 해요. 또 부담 설정도 할 수 있어서, 예를 들어 집을 담보로 대출받을 수 있어요.
위쪽 공간은 땅 주인에게 속하지만, 법은 '합리적으로 쓸 수 있는' 범위로 한정해요. 일반 대중은 법에 따라 상공을 '공중 도로'로 쓸 수 있고, 내가 땅을 쓰는 데 부당한 방해만 되지 않으면 돼요.
이 권리가 어느 땅에 이익이 되는지에 달려 있어요. 혜택을 받는 dominant tenement에게 통행권은 그 땅에 속해 땅과 함께 이전되는 이익이라서 appurtenance예요. 지나다니게 해 주는 servient tenement에게는 남이 소유권 위에 얹은 권리여서 encumbrance예요. 체납 재산세 때문에 붙은 lien은 부담만 있고 어떤 땅에도 이익을 주지 않으니 언제나 encumbrance일 뿐이에요.

04캘리포니아의 물 권리

Riparian 권리는 땅이 물에 접해 있어서 생기는 딸린 권리여서 땅과 함께 존재해요. Appropriation 권리는 주 정부가 '유익한 사용'을 위해 내준 허가라서, 계속 쓰지 않으면 필요 없다는 뜻이 되어 줄 서 있는 다른 사람에게 회수되어 넘어갈 수 있어요.
주장할 수 없어요. Riparian 권리는 수원에 바로 접한 땅에만 주어져요. 과수원은 State Water Resources Control Board에 appropriation 허가를 신청해야 하고, 신청한 순서대로 순위가 정해져요.
Riparian 권리는 강에 바로 접한 땅에만 주어지고, 물도 물에 접한 그 땅에서만 쓸 수 있어요. 골드러시 때 광부들은 물을 아주 먼 광산까지 끌어와야 했는데 riparian으로는 안 됐어요. 그래서 first in time, first in right인 appropriation이 생겼어요. 두 제도가 각기 다른 물 수요를 해결해서 캘리포니아는 혼합 제도예요. 문제가 둘 중 하나만(only) 쓴다고 하면 틀린 거예요.

05토지의 법적 기술 방법

걸어서 땅을 둘러싸는 방식이기 때문이에요. 시작점으로 돌아오지 않으면 닫힌 범위가 만들어지지 않아서 경계가 불완전하고, 땅의 범위를 정할 수 없어요.
640 × ¼ × ½ = 80에이커예요. 방위 글자와 section 번호는 '어디에 있는지'만 알려 줄 뿐이고, 면적은 분수만으로 정해져요. 표준 section은 모두 640에이커예요.
Miles square는 정사각형의 한 변 길이를 말하는 거라서 변을 제곱해야 면적이 나와요. 2 × 2 = 4제곱마일이에요. Square miles는 그 자체로 면적 단위라서 two square miles는 2제곱마일뿐이에요. 변이 길수록 차이가 커져요. township은 six miles square여서 36제곱마일이지 6제곱마일이 아니에요.

캘리포니아 부동산 자격증 한국어판 · 핸드아웃은 개인 학습용으로만 사용하세요