처음부터 시작: 부동산업과 면허 시험

캘리포니아에서 면허 소지자를 규율하는 법은 Real Estate Law(Business and Professions Code §10000부터)예요. 대가를 받고 남의 부동산 거래를 처리하는 사람은 면허가 있어야 하고, 면허는 주 정부의 DRE(Department of Real Estate, 부동산국)가 발급해요.

법에서 정의하는 real estate broker는 직함이 아니라 행위로 판단해요. 대가를 받거나(또는 받을 것을 기대하고), 남을 위해(for another) 부동산을 사고팔거나 협상하고, listing(집주인과 매도 위임 계약을 맺는 것)을 받고, 임대하거나 임대료를 수금하고, 부동산을 담보로 하는 대출을 중개하고, business opportunity(운영 중인 사업체)를 사고파는 것 등이에요. 이 중 하나라도 하면 면허가 필요한 행위예요.

Real estate salesperson도 같은 업무를 할 수 있지만 반드시 특정 broker의 이름으로만 해야 하고, 수수료도 자기 broker에게서만 받을 수 있어요. Broker는 자기 회사를 열 수 있고, 고객과 직접 계약하고, 수수료를 직접 받을 수 있어요.

일상 업무는 여러 종류가 있어요. 주거용 매매(가장 흔해요), 상업용 부동산, 부동산 관리(property management, 임대료 수금과 세입자 구하기), 대출 중개(mortgage loan brokerage, 별도로 MLO(모기지 대출 담당자) 인가가 필요해요), business opportunity, 토지 개발과 분양 등이에요. 시험은 각 분야의 기본 규칙을 안다고 전제해요.

Realtor와 MLS는 면허로 오해받는 일이 많아요. REALTOR®는 National Association of REALTORS®(전미부동산중개인협회)의 등록 상표이고, 협회에 가입한 면허 소지자만 쓸 수 있어요. MLS(multiple listing service)는 협회나 민간이 운영하는 매물 데이터베이스로, 회원끼리 listing을 공유하고 수수료를 나눠요. DRE 면허가 있다고 Realtor인 건 아니에요.

면허 소지자는 변호사도 회계사도 아니에요. '소유권을 어떤 방식으로 보유해야 하나요', '이렇게 하면 세금이 어떻게 되나요' 같은 질문을 받으면 일반 규칙과 각 선택지의 차이는 설명할 수 있지만, 결정은 고객에게 맡기고 변호사나 CPA와 상담하라고 권해야 해요. 고객을 대신해 법률이나 세무 판단을 하면 무자격 법률 업무(unauthorized practice of law)에 해당할 수 있고, 그 결과는 면허 소지자가 책임져요.

▸ DRE 국장의 권한

캘리포니아에서 부동산 면허를 발급하고 면허 소지자의 위반을 처리하는 기관은 Department of Real Estate(DRE)예요. 시험 포인트: Commissioner는 주지사가 임명해요. 면허를 발급하고, 조사하고, 청문 후 정지하거나 취소하고, Regulations를 제정할 수 있어요. 수수료를 누가 가져갈지 판결하거나, 손해배상을 판결하거나, 환불을 명령할 수는 없어요.

DRE의 수장은 Real Estate Commissioner(부동산국장)이고, 주지사(Governor)가 임명해요. 법은 Commissioner가 캘리포니아에서 broker로 5년 일한 경력이 있거나, 최근 10년 안에 관련 경력이 5년 있어야 한다고 요구해요.

Commissioner의 주된 책임은 두 법을 집행하는 거예요. Real Estate Law(면허 소지자 규율)와 Subdivided Lands Law(분할 토지 판매 규율, 예를 들어 신축 단지는 public report를 받아야 해요. DRE가 심사한 뒤 매수인에게 보여 주는 단지 설명서예요)예요.

구체적인 일에는 자격 심사, 면허 발급, 민원 조사, 청문(hearing) 후 면허 정지(suspend), 취소(revoke), 발급 거부(deny), 그리고 Regulations of the Real Estate Commissioner 제정(이 규칙은 법적 효력이 있어요)이 있어요.

▸ 관할 밖의 일과 이해충돌 회피

Commissioner는 법원이 아니에요. 누가 수수료를 받아야 하는지 판결할 수 없고, 환불이나 배상을 명령할 수 없고, 법률 의견도 제공하지 않아요. 수수료 분쟁은 민사 문제라서 중재나 법원으로 가야 해요. Commissioner가 다루는 건 '면허 소지자의 행위가 법을 위반했는가'이고, 핵심은 대중 보호이지 면허 소지자 보호가 아니에요. 마찬가지로 이웃이 경계를 넘어 차고를 지은 경우, 매수인과 매도인이 보증금을 두고 다투는 경우 같은 민사 분쟁은 Commissioner에게 신고한다고 해결되지 않아요. 상대와 직접 협상하거나 민사 소송을 제기해야 해요.

선수가 심판을 겸하는 일을 막기 위해, Commissioner와 DRE의 부국장 및 직원은 재직 중에 부동산 회사, 부동산 중개 회사, 광물/석유/천연가스 중개 회사의 이사, 주주, 임원, 직원 또는 대리인이 될 수 없고, 직접 broker나 salesperson이 될 수도 없어요(B&P §10074. B&P는 Business and Professions Code예요).

▸ 위반을 처리하는 두 가지 길

Commissioner가 위반을 처리하는 길은 두 가지예요. 첫째는 citation(위반 통지서, DRE에서는 cite and fine이라고 해요)이에요. 어느 조항을 위반했는지 서면으로 적고, order of correction(시정 명령)과 행정 과태료를 붙일 수 있어요. 면허 소지자에게는 citation 한 장의 과태료 합계가 최대 $2,500이고, 위반 항목이 여러 개여도 마찬가지예요. 면허가 없는 사람에게는 무면허 행위 한 건마다 각각 발부할 수 있어요. Citation은 다른 행정 징계를 대신하는 거라서, 과태료를 다 내면 징계 기록(disciplinary action)으로 공개되지 않아요.

Citation에 불복할 때는 30일이 두 번 나온다는 걸 기억하세요(10 CCR §2907.3. 10 CCR은 캘리포니아 행정규칙집 제10편이고, Commissioner가 제정한 Regulations가 여기에 실려요). ① Citation을 받은 뒤 30일 안에 Commissioner에게 정식 청문(formal hearing)을 요청한다고 서면으로 알려야 해요. 30일 안에 아무 말도 하지 않으면 citation이 확정돼요(deemed final).

② 요청하면 Commissioner가 지정한 사람이 60일 안에 citation review conference(재검토 회의)를 열고, 결과(유지, 수정, 취소)를 서면으로 알려 줘요. 이 회의 후 통지를 받고 30일 안에 정식 청문을 다시 요청할 수 있어요. 요청하지 않으면 citation과 과태료가 확정돼요. 과태료를 내지 않거나 시정하지 않으면 DRE가 따로 징계할 수 있고, 면허를 발급하거나 갱신해 주지도 않아요(B&P §10080.9(f)).

둘째는 accusation(징계 청구서)으로, 더 심각한 위반에 써요. DRE가 면허를 정지하거나 취소하려면 캘리포니아 행정절차법(Government Code §11500부터)에 따라 절차를 밟고, administrative law judge(행정법 판사)가 청문을 진행해요(B&P §10100). 결과는 suspension(정지), revocation(취소), 또는 restricted license(제한 면허) 발급일 수 있어요. 기억법: citation은 딱지 같은 것이고, accusation은 정식 징계 사건이에요.

▸ 보상 계정과 자동 정지

DRE가 받는 수수료는 Real Estate Fund로 들어가고, 거기서 두 개의 계정으로 나뉘어요. Consumer Recovery Account(판결을 받고도 돈을 받지 못한 피해자에게 보상)와 Education and Research Account(교육과 연구)예요.

Recovery Account가 어떤 면허 소지자를 대신해 돈을 지급했을 때, 사기, 허위 진술, 기망, 또는 trust funds(고객을 위해 보관하는 돈) 유용이 clear and convincing evidence(명백하고 설득력 있는 증거)로 인정되었다면(법원 판결로 인정되었거나 DRE가 신청을 심사하면서 인정한 경우), 그 면허 소지자의 면허는 지급한 날 자동으로 정지돼요. 지급된 금액을 법정 이자와 함께 전부 갚아야 회복될 수 있고, 파산 신청을 해도 면제되지 않아요(B&P §10475. Recovery의 한도와 신청 조건은 m14 참고).

▸ 기관 이름의 변화

이름의 변화: 이 기관은 원래 DRE였는데, 2013년부터 한동안 Department of Consumer Affairs 산하의 Bureau of Real Estate(CalBRE)로 바뀌었다가 2018년 7월 1일에 다시 Department of Real Estate로 돌아왔어요. 이름이 바뀌어도 면허의 효력이나 규칙은 달라지지 않았어요. 또 2026년 7월 1일 주 정부 개편으로 DRE는 현재 새로 생긴 Business and Consumer Services Agency(BCSA) 소속이에요.

▸ Salesperson의 제한

Salesperson 규칙: 시험에 합격하면 면허를 받을 수 있지만, 면허를 responsible broker 한 명 밑에 '소속'시켜야 일을 시작할 수 있어요. Broker가 없을 때도 면허는 그대로 있지만 면허가 필요한 일은 할 수 없어요. Salesperson은 고객이나 다른 broker에게서 수수료를 직접 받을 수 없고, 자기 broker만 지급할 수 있어요. Broker도 자기 밑에 소속되지 않은 salesperson에게는 수수료를 지급할 수 없어요.

▸ Broker의 자격과 과목

Broker 자격: 만 18세 이상이어야 해요. 경력은 5년 안에 풀타임 면허 salesperson 경력 2년, 또는 그에 상당하는 경력 2년, 또는 부동산을 전공/부전공한 4년제 학사 학위가 필요해요.

교육은 8과목이고, 그중 5과목은 필수예요. Real Estate Practice, Legal Aspects of Real Estate, Real Estate Finance, Real Estate Appraisal, 그리고 Real Estate Economics와 Accounting 중 하나예요. 나머지 3과목은 선택 과목 목록에서 골라요. Broker 시험은 200문제, 4시간, 75%가 합격선이에요.

▸ 직함과 고용 관계

몇 가지 용어: responsible broker(salesperson을 감독하는 broker, 옛 이름은 employing broker이고 일반적으로 principal broker나 broker of record라고도 불러요). broker associate(broker 면허가 있지만 다른 broker 밑에서 일하기로 한 사람).

Independent contractor일까요, employee일까요? Broker와 salesperson은 서로의 관계가 어느 쪽인지 직접 정할 수 있고, 이는 세금과 산재 보험에 영향을 줘요. 하지만 Real Estate Law에서는 어떻게 정했든 broker가 salesperson을 감독해야 하고, 대중에 대한 책임도 같아요.

▸ 회사와 파트너십의 면허 취득

회사의 면허 취득: Corporation(법인)도 broker 면허를 받을 수 있지만, 신청할 때 자격 있는 임원 한 명을 designated broker-officer(지정 면허 임원)로 정해야 해요. 이 임원은 broker이거나 이미 broker 시험에 합격해 broker 면허를 받을 자격이 있는 사람이어야 하고, 회사 산하의 모든 면허 소지자를 감독해요(B&P §10159, §10159.2, §10211).

회사가 다른 임원에게도 면허가 필요한 일을 하게 하려면 임원마다 따로 officer license를 신청해야 해요(§10158). 개인 broker 면허 없이 officer license만 있는 사람은 그 회사를 대표해서만 일할 수 있어요.

파트너십은 어떻게 하나: DRE는 partnership(동업 조직)에는 면허를 내주지 않아요. 파트너십이 broker 면허가 필요한 일을 하려면, 파트너십을 위해 나서는 파트너가 면허를 가진 real estate broker여야 해요(B&P §10137.1). Salesperson 면허만 있는 파트너는 안 돼요. Salesperson은 독립해서 영업할 수 없기 때문이에요.

▸ Broker 변경과 변경 통지

Broker를 바꿀 때 누가 DRE에 알리나: 법은 책임을 broker에게 둬요. 새 responsible broker가 salesperson(또는 salesperson 신분으로 일하는 broker)을 고용하면 5일 안에 DRE에 알려야 하고, 통지 서식은 broker와 salesperson이 함께 서명해요(10 CCR §2752).

원래 broker도 관계가 끝날 때 DRE에 알려야 해요(B&P §10161.8(d). DRE 서식으로 종료 통지를 우편으로 보낼 때는 종료 후 10일 안에 보내야 해요). 그래서 '새 broker와 옛 broker 모두 알려야 한다'가 완전한 답이고, salesperson이 직접 한마디 하는 걸로는 부족해요.

면허 소지자 본인의 통지 의무: 사무실이나 우편 주소, 전화번호, 이메일이 바뀌면 30일 안에 DRE에 알려야 해요(B&P §10162(c)(2)). DRE가 등록된 이메일로 보낸 통지는 도달한 것으로 추정되므로, 등록한 이메일이 예전 주소라는 이유로 받지 못했다고 주장할 수 없어요. Broker에게 적용되는 다른 규정과 헷갈리지 마세요. Broker의 주 사무소나 지점이 이전하면 이전한 다음 영업일에 DRE에 알려야 해요(Regulation 2715).

▸ 나이, 신분, 수업

면허를 받으려면 네 개의 문턱이 있어요. 나이, 교육, 시험, 신원 조사(지문).

나이와 신분: 만 18세 이상이어야 면허를 받을 수 있어요. 2016/1/1부터는 면허를 신청할 때 미국 내 합법 신분을 증명하지 않아도 되지만, Social Security number 또는 ITIN(개인 납세자 번호)을 제출해야 해요. 미국에는 전국 공통 면허가 없고, 다른 주 면허는 캘리포니아에서 쓸 수 없어요. 다른 주에 사는 사람도 캘리포니아 면허를 신청할 수 있어요.

교육: 시험을 보기 전에 대학 수준 과목 3개를 이수해야 해요. Real Estate Principles, Real Estate Practice, 그리고 선택 과목 1개(예: Appraisal, Finance, Legal Aspects, Property Management, Escrows, Economics, Business Law, Common Interest Developments 등)예요.

2024/1/1부터 Real Estate Practice 과목은 implicit bias(암묵적 편견)와 fair housing(공정 주택)을 포함해야 하고, 상호 작용 실습(interactive participatory component)이 있어야 해요.

▸ 시험과 신청 방법

시험: salesperson 시험은 객관식 150문제, 3시간, 70%(105문제)를 맞히면 합격이에요. 컴퓨터로 응시하고 끝나면 바로 결과를 알 수 있어요. DRE가 신청서를 받은 날부터 2년 안에는 횟수 제한 없이 재응시할 수 있고, 2년 안에 합격하지 못하면 새로 신청하고 수수료를 다시 내야 해요.

신청 방법: 시험만 신청할 수도 있고(exam only), '시험+면허'를 함께 신청할 수도 있어요(combined application). 둘 다 DRE의 eLicensing 온라인 시스템(그중 온라인 시험/면허 신청을 OELA라고 해요)으로 진행하고 시험 일정도 직접 잡아요. 시험만 신청한 사람은 합격 후 1년 안에 면허 신청서를 내야 해요(B&P §10201.6). 통합 신청을 한 사람은 서류를 낸 날부터 2년 안에 모든 절차를 마쳐야 해요.

▸ 지문과 범죄 기록

지문은 Live Scan으로 찍고, DOJ(Department of Justice, 법무부)의 신원 조회를 통과해야 면허가 발급돼요. 범죄 기록이 있으면 발급이 거부되거나 restricted license만 받을 수도 있어요.

범죄 기록 판단: DRE가 범죄 기록을 이유로 면허를 거부, 정지, 취소할 때는 그 범죄가 면허 소지자의 자격, 업무, 직무와 substantially related(실질적 관련)가 있는지를 봐요.

10 CCR §2910에 판단 기준이 나와 있어요. 예를 들면 타인의 돈이나 재산을 속여서 가로채거나 횡령하는 것, 문서를 위조하거나 변조하거나 허위 진술을 하는 것, 고의로 세금을 탈루하는 것, 뇌물, 사기, 기망으로 목적을 이루는 것, Penal Code §290에 따라 등록해야 하는 성범죄 등 성 관련 행위, 고의로 Real Estate Law를 위반하는 것, 법이 정한 면허나 허가 없이 영업하는 것, 법정 모독이나 법원 명령 불이행, 고의로 반복해서 법을 어기는 패턴, 알코올이나 약물 관련 유죄 판결 2회 이상(그중 최소 1회는 음주운전 또는 약물운전)이에요. DRE는 범죄의 성격, 심각성, 몇 년이 지났는지도 함께 고려해요.

▸ 제한 면허와 자진 보고

Restricted license(제한 면허): DRE가 청문을 거쳐 신청인이나 면허 소지자에게 문제가 있지만 완전히 거부하거나 취소할 정도는 아니라고 판단하면 restricted license를 발급할 수 있어요. 제한 방식은 세 가지예요. 기간을 제한하거나, 특정 broker 한 명에게만 소속되도록 제한하거나(salesperson), 조건을 붙이는 거예요(B&P §10156.6). 소지자에게는 갱신할 권리가 없고, DRE는 정식 청문 결과가 나오기 전에도 청문 없이 이 면허의 사용을 먼저 정지할 수 있어요(§10156.7).

면허를 받은 뒤 아래 사항은 30일 안에 직접 DRE에 서면으로 보고해야 해요(B&P §10186.2). 중범죄(felony)로 기소된 경우, felony든 경범죄(misdemeanor)든 모든 유죄 판결(유죄 인정이나 no contest(불항쟁)도 포함), 이 주의 다른 기관이나 다른 주, 연방 기관의 면허 담당 부서에서 받은 징계예요. 보고하지 않는 것 자체가 징계 사유예요.

▸ 면허 발급 후와 임시 면허

면허를 받은 뒤: 면허 유효 기간은 4년이에요. Salesperson은 responsible broker를 찾아야 영업을 시작할 수 있어요. 옛 제도에는 conditional license(Principles만 이수하면 응시할 수 있고, 18개월 안에 나머지 두 과목을 보충)가 있었는데 2007/10/1부터 폐지되었고, 지금은 세 과목 모두 시험 전에 이수해야 해요.

자녀 양육비: 신청인이 법원 명령에 따른 자녀 양육비(child support)를 내지 않은 것으로 등록되어 있으면, DRE는 먼저 150일짜리 임시 면허만 발급할 수 있어요. 150일 안에 해결하지(준수 증명을 받지) 못하면 정식 면허는 나오지 않아요.

▸ 면제: 면허가 필요 없는 사람

Real Estate Law는 '남을 위해, 대가를 받고' 일하는 사람만 다뤄요. 자기 집을 자기가 파는 건 면허가 필요 없어요.

법이 열거한 면제(B&P Code §10133 등): ① 회사의 정식 고위 임원(officer)이나 파트너십의 무한책임 파트너가 회사/파트너십 자신의 부동산을 처리하고, 특별 보수를 따로 받지 않는 경우. ② 집주인의 power of attorney(위임장)를 가진 사람, 즉 attorney-in-fact. ③ 변호사가 고객에게 법률 서비스를 제공할 때. ④ 법원이 지정한 receiver(재산 관리인), 파산 관재인(trustee in bankruptcy), 또는 법원 명령에 따라 행동하는 사람. ⑤ deed of trust(집을 담보로 하는 대출 문서)에 따라 경매를 진행하는 trustee(수탁자).

그 밖에 아파트 단지의 resident manager(상주 관리인)와 그 직원, 호텔이나 모텔 관리인, 단기 숙박(transient occupancy) 예약을 처리하는 사람도 면허가 필요 없어요. 부동산 관리 회사의 무면허 직원은 broker의 감독 아래 집을 보여 주고, 신청서를 받고, 보증금과 월세를 수금하고, 고용주의 가격표에 따라 임대료와 임대 조건을 설명할 수 있지만, 세입자와 가격이나 임대 조건을 협상할 수는 없어요(자세한 내용은 m07 부동산 관리).

면제를 법을 피하는 데 쓸 수는 없어요. 예를 들어 한 사람이 집주인 열 명의 power of attorney를 받아서 전문적으로 그들의 집을 팔고 돈을 받는다면 broker 사업을 하는 거라서 면제가 적용되지 않아요. 변호사도 법률 서비스를 하는 게 아니라 중개인처럼 매수인을 찾고 수수료를 받는다면 면허가 필요해요.

▸ PRLS와 광물/석유/천연가스

드물지만 시험에 나오는 사업 두 가지. ① Prepaid rental listing service(PRLS, 선불 임대 매물 정보 서비스): 집을 구하는 세입자에게 먼저 요금을 받고 임대 주택 목록을 제공하되 임대 계약은 대신 협상하지 않아요. 이 사업은 PRLS 면허나 real estate broker 면허가 있어야 해요(B&P §10167.2). 일반 신문에 임대 광고를 싣는 건 해당하지 않아요(§10167.1).

② Mineral, oil and gas(MOG, 광물, 석유, 천연가스): 남을 위해 광물, 석유, 천연가스 토지나 임대차를 사고팔거나 임대하려면 면허가 필요해요. 업으로 mining claims(채굴권)를 판다면 자기 이름으로(as a principal) 팔더라도 면허가 필요해요(B&P §10500, §10500.5).

쓸 수 있는 면허는 MOG broker 면허나 real estate broker 면허인데, DRE는 1994년 1월 1일부터 새 MOG broker 면허를 더는 발급하지 않아요. 지금은 이미 MOG 면허가 있던 사람만 갱신할 수 있고, 새로 들어오는 사람은 real estate broker 면허로 이 분야 업무를 해야 해요.

▸ 무면허의 결과와 MLO 인가

결과: 면허 없이 면허가 필요한 행위를 하면 최대 $20,000의 벌금, 또는 카운티 구치소 6개월 이하, 또는 둘 다 부과돼요(회사는 최대 $60,000). 면허가 없는 사람은 법원에 수수료를 청구하는 소송도 낼 수 없어요. 소송을 낼 때는 그 당시 면허가 있었다는 걸 입증해야 하기 때문이에요. Broker가 무면허자에게 면허가 필요한 일을 시키고 돈을 지급하면 면허가 정지되거나 취소될 수 있어요.

면허 외의 '추가 인가': 면허 소지자가 1–4세대 주거용 대출을 취급(대출 신청 접수, 조건 협상, 대가 수령)하려면 mortgage loan originator(MLO) license endorsement가 더 필요해요. 이는 연방 SAFE Act(모기지 면허 안전 및 공정 집행법)에 따라 NMLS(전국 모기지 면허 시스템)를 통해 신청하고, 20시간 pre-license 과정, National SAFE Test(Uniform State Content 포함) 합격, 지문, 신용 조회가 필요해요. 매년 12월 31일에 만료되어 갱신해야 하고, 매년 CE 8시간이 필요해요.

▸ 45시간 CE 구성

면허 소지자는 4년마다 갱신하고, 갱신 전에 보수 교육(CE)을 총 45시간 이수해야 해요(수강 시간이 갱신 전 4년 안에 있어야 해요).

Salesperson의 첫 갱신(면허가 2023/1/1 이후 만료되는 경우): 각 3시간짜리 개별 과목 네 개 ethics(윤리), agency(대리), trust fund handling(신탁 자금 처리), risk management(위험 관리), 3시간짜리 fair housing 한 과목(소비자와 면허 소지자 역할을 번갈아 맡는 상호 작용 실습이 있어야 해요), 2시간짜리 implicit bias 한 과목이에요.

또한 consumer protection(소비자 보호) 과정을 최소 18시간 이수해야 해요. 나머지 시간은 consumer service(소비자 서비스) 또는 consumer protection으로 채우고, 합계 45시간이 돼야 해요.

Broker의 첫 갱신: 위와 같지만 개별 과목이 다섯 개이고, 3시간짜리 management and supervision(관리와 감독)이 하나 더 있어요.

두 번째 이후 갱신(모든 면허 소지자): 9시간짜리 survey course(종합 과목) 하나를 들을 수 있어요. 필수 주제 7개를 한꺼번에 다뤄요. ethics, agency, fair housing, trust fund handling, risk management, management and supervision, implicit bias예요. 과목별로 따로 들어도 돼요. 여기에 최소 18시간의 consumer protection을 더하며, 총합은 여전히 45시간이에요.

▸ 갱신 시기와 늦은 갱신

갱신 시기: 만료 전 90일 안에 eLicensing에서 온라인으로 갱신할 수 있어요. 만료일 자정 전에 갱신 신청서, 수수료, 사실대로 작성한 CE 이수 증명을 제출하면 DRE가 아직 승인하지 않았더라도 옛 면허로 계속 일할 수 있어요(B&P §10156.2). DRE가 CE가 부적격이라고 판단하면 연장을 신청할 수 있다고 알려 주거나, 통지를 보낸 날부터 5일째 또는 원래 만료일 중 더 늦은 날에 옛 면허의 권한이 끝난다고 알려 주며, 청문을 요청할 수 있다는 것도 알려 줘요.

갱신을 깜빡했다면: 만료 후 2년 안에는 late renewal이 가능하고, 수수료는 정상 수수료의 150%예요. 하지만 만료된 기간에는 면허가 필요한 일을 전혀 할 수 없어요. 2년이 지나면 처음부터 다시 신청하고 시험도 다시 봐야 해요.

▸ 두 가지 예외: CE 면제와 연장

예외 하나: 만 70세 이상이고 캘리포니아에서 30년 넘게 연속으로 면허를 보유했으며 good standing(면허가 유효하고 징계로 정지, 취소, 제한을 받지 않은 상태)인 사람은 CE 면제를 신청할 수 있어요(B&P §10170.8, 2026년 현재 조문에도 이 면제가 있어요). 승인되면 그 이후 갱신 때는 다시 신청하지 않아도 돼요. 면허가 good standing이 아니게 되면 면제는 효력을 잃어요.

예외 둘: CE 연장. 자격이 된다고 생각하는 CE 증명을 정직하게 제출했는데 DRE가 부적합하다고 판단하면, Commissioner가 면허를 90일 연장해 줘서 적합한 증명을 보충해 낼 수 있어요(B&P §10171.2). DRE 웹사이트 안내에 따르면 만료 전에 RE 213 서식을 우편으로 보내 신청해야 해요. 연장해도 면허가 길어지지는 않아요. 증명을 보충한 뒤 발급되는 새 면허의 만료일은 연장이 없었을 경우의 원래 날짜에서 4년으로 계산해요. MLO endorsement는 별도 체계예요. 매년 12/31에 만료되고, 매년 NMLS(전국 모기지 면허 시스템) CE 8시간이 필요해요.

▸ 시험 형식과 시간 배분

먼저 시험이 어떻게 생겼는지 알아 두세요. 4지선다 150문제, 3시간(180분), 70%(105문제)를 맞히면 합격이고, 최대 45문제까지 틀릴 수 있어요. 컴퓨터로 응시하고 끝나면 바로 결과를 봐요. 시험장은 Fresno, La Palma, Oakland, Sacramento, San Diego에 있어요.

7개 과목의 비중: Practice of Real Estate and Disclosures 25%, Laws of Agency and Fiduciary Duties 17%, Property Ownership and Land Use Controls 15%, Property Valuation and Financial Analysis 14%, Contracts 12%, Financing 9%, Transfer of Property 8%. 준비 시간도 비중에 맞춰 배분하세요.

시간: 180분 ÷ 150문제 = 문제당 1.2분(72초). 한 문제에 대략 1분을 넘기지 않는 걸 권해요. 생각이 나지 않으면 가장 그럴듯한 답을 먼저 고르고 넘어가며, 계산 문제에 20–30분을 남겨 두세요. 시험 시스템이 허용한다면 돌아가서 확신이 없는 문제를 다시 보세요(DRE는 전자 시험에서 문제를 표시해 둘 수 있는지 공개적으로 밝히지 않았어요).

▸ 문제와 선택지 읽는 요령

읽는 순서: 먼저 문제의 마지막 문장을 읽고, '맞는 것'을 묻는지 '틀린 것'을 묻는지, 그리고 누구에 대한 것인지(buyer? seller? broker?) 확인하세요. 그다음에 상황으로 돌아가 읽어요. EXCEPT, NOT, FALSE, LEAST가 보이면 머릿속으로 동그라미를 치세요. 이런 문제는 '유일하게 틀린 것'을 찾는 문제예요.

선택지 판단: always, never, only, all, must, none이 들어간 선택지는 틀린 경우가 많지만(법에는 대개 예외가 있어요) 반드시 틀린 건 아니에요. 예를 들어 'A deed must be signed by the grantor'(deed 부동산 증서, grantor 양도인)는 맞는 문장이에요. 두 선택지가 같은 뜻이면 보통 둘 다 틀렸고, 두 선택지가 완전히 반대이면 정답이 그중 하나인 경우가 많아요. 확실히 틀린 것을 먼저 지우고, 남은 것 중에서 고르세요.

키워드 대응: 많은 문제는 문제 본문에 정답 개념이 숨어 있어요. 문제를 읽을 때 키워드에 먼저 동그라미를 치고, 선택지를 선택지 전에 답을 먼저 짐작해 보세요. 예를 들어(이 용어들은 뒤 단원에서 배우니 지금은 방법만 보세요): time, title, interest, possession → joint tenancy(합유). natural causes, gradual → accretion(퇴적에 의한 토지 증가). right to use the land of another → easement(지역권). remains after the lease expires without consent → estate at sufferance(만료 후 잔류 점유). 답을 짐작한 다음에 선택지에서 찾는 게 네 개를 하나씩 비교하는 것보다 빠르고 정확해요.

작은 단어 하나가 답을 바꿔요. 단수/복수(a child와 children), miles square와 square miles(m02에서 배워요), with 또는 without consent가 답을 완전히 다르게 만들 수 있어요. 계산 문제는 반대예요. 문제에 쓸모없는 정보(legal description의 방위 문자, section 번호)가 들어 있는 경우가 많으니 쓸모없는 것을 먼저 지우고 식을 세우세요. 두 선택지가 모두 맞아 보일 때는 문제의 상황에서 반드시 성립하고 always/never로 못 박지 않은 쪽을 고르세요(문제에 MOST correct나 BEST라고 쓰인 경우가 많아요).

▸ 계산기와 소지품

계산기: DRE 웹사이트의 설명이 일치하지 않아요. Taking the Exam 페이지가 인용하는 Regulation 2763은 소리가 나지 않고, 배터리로 작동하고, 주머니 크기이고, 프로그램을 짤 수 없고, 인쇄 기능과 알파벳 키보드가 없는 계산기를 허용해요. 하지만 같은 페이지와 How and Where Exams Are Scheduled 페이지의 '시험장 반입 금지' 목록에는 둘 다 calculators가 들어 있어요. 시험 일주일 전에 DRE에 전화하거나 시험 통지서를 보고 확인하세요. 확인하기 전까지는 연습할 때 수수료, 일할 정산 같은 문제를 종이와 펜으로 끝까지 풀 수 있어야 해요.

휴대폰과 스마트 워치는 절대 가져가면 안 돼요. 유효한 사진 신분증(주 운전면허증 또는 DMV ID, 여권, 미군 신분증)은 반드시 지참하세요. 틀려도 감점하지 않는다는 말은 DRE에 명시되어 있지 않지만, 합격은 맞힌 문제 수만으로 정해지니 빈칸은 점수가 없어요. 모든 문제에 답을 하나씩 고르세요.

▸ 네 가지 문제 유형 읽는 법

이 과는 m01-exam-strategy에서 다룬 시간 배분을 반복하지 않아요. 문장을 어떻게 해체하는지만 다뤄요. 패턴마다 정해진 읽는 법이 있어요.

반대 문제(reverse question): EXCEPT, NOT, FALSE, LEAST likely, all of the following EXCEPT, Which is NOT true, would NOT be required가 보이면 문제를 '틀린 것 하나 찾기' 또는 '가장 안 어울리는 것 하나 찾기'로 바꿔 읽으세요. 방법은 이래요. 선택지마다 머릿속으로 T 또는 F를 붙여요. T가 셋, F가 하나라면 F를 고르면 돼요. NOT이 문장 중간에 숨어 있을 때도 있어요. 예를 들어 'A licensee would NOT be required to…'처럼요. 또 'is NOT required(필수 아님)'와 'is prohibited(금지)'는 같은 뜻이 아니에요. 예: 유효한 계약의 요건은 계약 체결 능력이 있는 당사자, 상호 합의, 적법한 목적, 대가(consideration, Civil Code §1550)예요. 공증 확인(acknowledgment)은 요건이 아니에요. 또 lien은 특정 재산을 담보로 채무를 보증하는 거예요(주택 대출, 체납 재산세, mechanic's lien). easement는 사용할 권리라서 encumbrance에 속하지만 lien은 아니에요.

절대어와 단서어: always, never, only, must, all, none, every, solely는 절대어(absolute words)예요. 규칙을 예외 없이 못 박는데, 법에는 대개 예외가 있어서 이런 선택지는 틀린 경우가 많아요. 반대로 usually, generally, may, typically, in most cases는 단서어(hedged words)라서 정답 선택지에 더 자주 나와요. 다만 이건 경향일 뿐 규칙은 아니에요. 예를 들어 'A contract for the sale of real property must be in writing'은 맞는 문장이에요(statute of frauds, 어떤 계약을 서면으로 해야 하는지 정한 법).

MOST likely, BEST describes, PRIMARY purpose 같은 문제에는 '비슷하게 맞는' 선택지가 둘 있는 경우가 많아요. 그럴 땐 가장 완전하고 정확한 것을 고르고, 반만 맞고 반은 틀린 선택지는 먼저 지우세요.

긴 상황 문제는 세 단계로 풀어요. ① 마지막 문장(진짜 질문)을 먼저 읽고 머릿속에 밑줄을 그어요. 누구에 대한 질문인지, '올바르게 했는가'를 묻는지 '어떻게 해야 하는가'를 묻는지 확인해요. ② 역할을 표시해요. principal(본인, 즉 broker와 계약을 맺은 고객), agent(대리인, 즉 broker와 그 밑의 salesperson), third party(제3자, 거래 상대편에 있고 내가 대리하지 않는 사람)예요. 문제에 'Broker Chen's salesperson, Leo'라고 나오면 Leo의 principal은 Broker Chen과 계약을 맺은 사람이고, Leo의 친구가 아니에요. ③ 필요 없는 숫자를 지워요. 구매 연도, 면적, 주소, HOA fee(주택 관리비)는 배경일 때가 많으니 질문에 필요 없으면 계산하지 마세요. 예: 캘리포니아 Uniform Vendor and Purchaser Risk Act에 따르면 소유권과 점유가 아직 이전되지 않았을 때 매수인의 과실 없이 집이 전부 또는 크게 파손되면 매도인은 계약 이행을 강제할 수 없고, 매수인은 이미 낸 대금을 돌려받을 수 있어요.

▸ 헷갈리기 쉬운 법률 영어

헷갈리기 쉬운 법률 영어: shall = 반드시 ~해야 한다(~할 것이다가 아니에요). shall not = ~해서는 안 된다. may = ~해도 된다(선택권이 있고 의무가 아니에요). unless = ~하지 않는 한(= if not). provided that = ~을 조건으로, ~할 때에 한해. prior to = before. subsequent to = after. in lieu of = ~ 대신에(instead of).

더 있어요. notwithstanding = ~에도 불구하고, ~에 영향받지 않고(notwithstanding이 나오는 그 문장이 우선해요). respectively = 각각(앞에 나온 순서대로 하나씩 짝지어요). the former = 전자, the latter = 후자. not uncommon = 드물지 않다 = 꽤 흔하다(이중부정 double negative, 부정 두 개가 서로 지워져 긍정이 돼요).

문제에 자주 나오는 표현: Which of the following… = 다음 중 어느 것이. is referred to as / is known as / is called = ~라고 부른다(용어를 묻는 문제이고, 답은 용어 하나예요). is entitled to = ~을 받을 권리가 있다(수수료, 계약금 반환 등). is liable for = 법적 책임이나 배상 책임을 진다. would be considered = ~로 간주된다. in the absence of = ~이 없는 경우에. upon = ~하는 때에, ~하자마자(upon acceptance = 상대가 승낙하는 즉시).

▸ 선택지를 볼 때 기억할 세 가지

선택지를 볼 때 기억할 세 가지. ① 들어 본 적 없는 선택지는 먼저 고르지 마세요. 정답은 거의 항상 과정에서 배운 용어나 규칙이에요. 선택지 네 개 중 하나가 한 번도 본 적 없는 단어라면 선택지 수를 채우려고 넣은 오답일 가능성이 높으니, 익숙한 선택지부터 판단하세요(과정을 끝까지 공부했다는 전제이고, 이건 경향일 뿐 규칙이 아니에요).

② 진짜처럼 들리는 기관 이름을 조심하세요. 캘리포니아에서 부동산 면허를 관리하는 기관은 Department of Real Estate(DRE)이고, 수장은 Real Estate Commissioner예요. 선택지에 'California Real Estate Licensing Board'나 'State Real Estate Commission' 같은 이름이 있으면 공식 기관처럼 들리지만, 캘리포니아에는 그런 면허 발급 기관이 없어요.

뒤 단원에서 만나게 될 실제 기관으로는 DFPI, BOE(Board of Equalization, 주 세무위원회), FTB(Franchise Tax Board), HCD, Contractors State License Board, Civil Rights Department, 그리고 감정평가사 면허를 내주는 BREA(Bureau of Real Estate Appraisers, 2013년 이전 명칭은 OREA)가 있어요. 캘리포니아 부동산 원천징수세(3⅓%)는 escrow가 떼어서 FTB에 내고, 연방 FIRPTA 원천징수는 IRS에 내요.

③ 모든 문제에 답을 하나씩 고르세요. DRE의 합격 기준은 '문제의 최소 70%를 맞히는 것'(broker는 75%)이고, 틀렸다고 감점한다는 말은 공식적으로 없어요. 빈칸은 절대 정답이 될 수 없으니, 시간이 얼마 남지 않았다면 확신이 없는 문제도 선택지를 지운 뒤 하나를 찍으세요.

▸ 시험 예약과 입장 준비

시험 예약: DRE가 신청서를 처리하면 이메일로 알려 줘요. 그러면 eLicensing에 들어가 시험 날짜와 시험장을 고르면 돼요(종이로 신청한 경우 '가장 빠른 자리'로 배정받을 수도 있고, 그러면 Examination Schedule Notice(RE 401A 양식)를 받아요). 자격이 확인된 사람은 시험 당일 아침 6:00 전까지 eLicensing에서 빈자리가 있는 회차에 넣을 수 있고, 바코드가 있는 시험 일정 통지서를 직접 출력해 시험장에 가져가요.

시험장은 다섯 곳이에요. Fresno, Los Angeles 인근(La Palma), Oakland, Sacramento, San Diego이고, 모두 컴퓨터로 응시해요. 정확한 주소는 시험 일정 통지서에 있어요. 시험장이 갑자기 문을 닫으면 DRE가 무료로 일정을 바꿔 주지만 교통비나 휴가로 인한 손실은 보상하지 않아요. 장애로 인한 합리적 편의 제공(reasonable accommodation)이 필요하면 신청할 때 RE 413을 첨부하세요.

출발 전 체크리스트: ① 출력한 Examination Schedule Notice. ② 유효한 사진 신분증. 딱 세 가지만 인정돼요. 현재 유효한 주 정부 발급 운전면허증 또는 DMV ID 카드, 미국 여권 또는 외국 여권, 미군 신분증이고, 없으면 입장할 수 없어요. ③ 30분 일찍 도착하세요. 시험은 정시에 시작해요. 시험장에 가지고 들어갈 수 없는 물건은 휴대폰, 지갑, 가방, 열쇠, 시계, 스마트 안경, 펜, 모자, 음식과 음료, 껌, 모든 공부 자료예요. 휴대폰은 전원을 끄고 사물함에 넣으세요. 시험 중(쉬는 시간 포함)에 휴대폰을 갖고 있거나 쓰는 건 엄격히 금지돼요. 계산은 DRE가 주는 종이에 하세요.

계산기는 특히 주의하세요. DRE의 Taking the Exam 페이지의 반입 금지 목록에는 calculators가 있어요. 그런데 같은 페이지가 인용하는 Commissioner's Regulation 2763은 소리가 나지 않고, 배터리로 작동하고, 주머니에 들어가고, 프로그램을 짤 수 없고, 인쇄 기능과 알파벳 키보드가 없는 계산기는 허용해요. 두 곳의 설명이 일치하지 않으니, 시험 전에는 시험 일정 통지서와 시험장 감독관의 안내를 따르고, 자기 계산기를 쓰지 못하는 경우도 준비해 두세요. 부정행위(자료를 몰래 가져가기, 문제 베끼기, 대리 시험 등)는 misdemeanor이고, Commissioner는 시험 응시와 면허 보유를 최대 3년까지 금지할 수 있어요.

▸ 성적과 재응시

성적과 재응시: 전자 시험은 끝나는 즉시 결과가 나오고, 그 뒤 보통 영업일 5일 안에 우편으로도 받을 수 있어요. 합격 기준은 salesperson이 70%를 맞히는 거예요. 이 시험은 자격 시험(qualifying)이라서 합격자는 실제 점수를 알 수 없어요. 불합격자만 점수와 과목별 정답 비율을 받아요(과목별 비율을 평균 내서 총점을 구할 수는 없어요).

불합격하면 결과를 받은 뒤에야 eLicensing이나 성적 통지서(RE 418A)로 재응시를 신청할 수 있어요. 결과를 받기 전에 다시 접수하거나 일정을 바꾸면 시험 기록에 표시가 붙고 성적이 보류되며, 추가 요금이 부과될 수도 있어요. DRE가 처음 신청서를 받은 날부터 2년 안에는 재응시 횟수에 제한이 없어요. 2년이 지나면 처음부터 다시 신청하고, 모든 조건을 다시 충족하고, 수수료도 다시 내야 해요. 2년 안에는 새 신청서를 따로 낼 필요가 없고, 내서도 안 돼요.

▸ 합격 후 면허를 받는 방법

합격한 뒤: 처음에 '시험+면허' 통합 신청(RE 435)을 했고 서류에 빠진 게 없다면, 시험장에서 곧바로 면허 번호를 받을 수도 있어요. 시험만 신청했다면 합격 후 eLicensing에 로그인해 시험 결과 페이지에서 Salesperson License Application(RE 202)을 내려받고, Live Scan Service Request(RE 237), 면허 수수료와 함께 합격일부터 1년 안에 도착하도록 제출해야 해요(B&P §10201.6). 어느 경우든 DRE는 Department of Justice의 지문 회신이 올 때까지 면허를 내주지 않아요. 면허가 발급되면 DRE가 이메일을 보내고, 면허증은 eLicensing에서 직접 출력해요.

언제부터 일할 수 있나: 면허가 발급되고 responsible broker 밑에 소속되어 있어야 면허가 필요한 업무를 할 수 있어요. Broker가 없어도 salesperson 면허를 신청하고 보유할 수는 있지만 영업은 할 수 없어요. RE 202에는 'working status' 칸이 있고, broker 밑에서 일하려면 responsible broker 본인(또는 회사의 면허 소지 officer)이 서명해야 해요. 사무실 매니저나 다른 salesperson이 서명한 건 인정되지 않아요. 면허 유효 기간은 4년이고, 첫 갱신 때는 보수 교육(CE) 45시간을 이수해야 해요(내용은 m01-renewal-ce 참고).

▸ 시험 전날 밤 숫자 목록

시험 전날 밤: 날짜와 숫자 목록. 아래 숫자들은 여러 단원 본문에 흩어져 있고 시험에서 선택지로 가장 많이 쓰여요. 처음 읽을 때는 뒤의 세 단락에 아직 배우지 않은 용어가 많으니 일단 건너뛰고, 시험 직전에 돌아와서 대조해 보세요. 먼저 '면허와 DRE'예요. 18세가 되어야 면허를 받을 수 있어요. Salesperson 시험은 150문제, 3시간, 정답 70%예요(broker는 200문제, 4시간, 75%). 시험 신청은 2년 동안 유효하고 재응시 횟수에 제한이 없어요. 시험만 신청한 사람은 합격 후 1년 안에 면허 신청서를 내야 해요. 면허는 4년 주기이고, 만료 전 90일 안에 갱신할 수 있고, 기한이 지나도 2년 안에는 늦은 갱신이 가능해요(수수료 150%, 만료 기간에는 영업 불가). CE는 4년마다 45시간이고, 그중 consumer protection이 최소 18시간이며, 두 번째 갱신부터는 9시간 survey course로 대체할 수 있어요. 70세이고 연속 30년 면허를 보유했다면 CE 면제를 신청할 수 있고, 제출한 CE가 부적합하다고 판정되면 90일 연장받을 수 있어요. Broker 자격: 5년 안에 2년 풀타임 경력, 8과목 이수.

통지와 징계: Broker가 salesperson을 고용하면 5일 안에 DRE에 알려야 해요. 면허 소지자의 주소, 전화번호, 이메일이 바뀌면 30일 안에 알려야 하고, felony로 기소되거나 유죄 판결이 나면 30일 안에 서면으로 보고해야 해요. Citation은 면허 소지자에게 한 장당 최대 $2,500이고, 받은 날부터 30일 안에 청문을 요청해야 하며, 재검토 회의는 60일 안에 열려요. 무면허 영업은 최대 $20,000 또는 6개월이에요(회사는 $60,000). Recovery Account는 거래 한 건당 최대 $50,000, 면허 소지자 한 명당 누적 $250,000이에요. 사기 등을 clear and convincing evidence로 인정받으면 지급 즉시 면허가 자동 정지돼요(SB 774, 2026년부터). 시험 부정행위는 시험 응시와 면허 보유를 최대 3년까지 금지당할 수 있어요.

신탁 자금과 거래: 계약금 같은 trust funds는 받은 뒤 3영업일 안에 escrow에 넘기거나 신탁 계좌에 넣거나 본인에게 전달해야 해요. Broker 자신의 돈은 신탁 계좌에 최대 $200까지만 둘 수 있고(은행 수수료용), 이미 번 수수료는 최대 25일까지만 계좌에 둘 수 있어요. 거래 서류와 신탁 기록은 3년 보관해요. TDS(부동산 양도 고지서)를 직접 건네받은 경우 3일 안에, 우편이나 전자 방식으로 받은 경우 5일 안에 매수인이 계약을 해지할 수 있어요. 1978년 이전에 지어진 주택은 납 성분 페인트 고지를 해야 하고, 매수인에게는 10일의 검사 기회가 있어요. 주거용 보증금은 보통 임대료 1개월분까지예요(2024/7/1부터, 소규모 집주인은 예외). 3-day notice에는 주말과 법원 휴일이 포함되지 않아요.

세금과 소유권: Section 121은 자가 주택을 팔기 전 5년 동안 소유 기간과 거주 기간이 각각 2년 이상일 때 적용돼요. 단독 신고는 $250,000, 부부 합산 신고는 $500,000까지 제외돼요. 캘리포니아 원천징수는 3⅓%이고, 매매가가 $100,000 이하면 떼지 않아요. 카운티 documentary transfer tax(소유권 이전세)는 $500당 $0.55예요. Prop 13은 1978년이에요. adverse possession(점유취득시효)은 5년 연속 점유하고 세금을 내야 해요. mechanic's lien(공사대금 담보권): preliminary notice(사전 통지) 20일, notice of completion(준공 통지)은 준공 후 15일 안에 등기, 통지가 등기되어 있으면 원도급자는 60일, 그 외 청구인은 30일이에요. 통지를 등기하지 않았다면 모두 준공 후 90일이고, 등기한 뒤 90일 안에 소송을 제기해야 해요. 외워지지 않는 숫자는 해당 단원으로 돌아가 예시를 보세요. 목록을 억지로 외우는 것보다 오래 남아요.