【买房时程】贷款中介不得为抽成导向某方案 可要求看3个选项
2026-08-26｜状态：Guidance only｜生效：现行联邦法规（12 CFR 1026.36(e)）。本文为既有规则说明，非新规则
透过房贷中介或贷款专员找方案时，有一个结构性的问题不容易看见：对方从不同贷款人那里取得的报酬可能不一样，而那个差异未必与你的利益一致。联邦法规对此有明确禁止，而且附带一组你可以主动要求的东西。以下依据的是联邦法规第 12 篇第 1026.36 条。
禁止：不得因自己抽得多而引导你
禁止规定是：就以住宅为担保的消费信贷交易，贷款承办人不得基于“自己在该笔交易可从贷款人取得的报酬高于其所提供、或本可提供的其他交易”这个事实，而引导消费者去完成该笔交易——除非该笔交易确实符合消费者的利益。
安全港正是消费者可以利用的地方
但法规也提供了一条安全港，而这条安全港正是消费者可以利用的地方：若消费者就其表达过兴趣的每一种交易型态，都被提供了符合规定条件的方案选项，即不构成违规。
交易型态分三类 法规有定义
“交易型态”的分类法规也定义了，共三类：年百分率于交割后不得调升的贷款、年百分率于交割后可能调升的贷款，以及反向抵押贷款。所以如果你同时对固定与浮动两种都有兴趣，两种都应该各自被提供选项。
三个方案：利率最低、排除风险特征后最低、费用最低
接着是这篇最实用的部分——必须被提供的三个选项。贷款承办人必须从其经常往来的相当数量贷款人处取得方案，并就消费者表达兴趣的每一种交易型态，提供包含下列三者的选项。
第一 利率最低的那一个
第一，利率最低的那一个方案。
第二 排除七项风险特征后利率最低的
第二，在排除下列特征之后利率最低的那一个方案：负摊还、提前清偿罚金、仅付利息、贷款存续期间前七年内有期末大额款项、要求随时清偿的条款、共享权益或共享增值（反向抵押贷款则为排除提前清偿罚金、共享权益或共享增值）。
第三 点数与开办费用合计最低的
第三，折扣点数、开办点数与开办费用合计金额最低的那一个方案（若有两个以上方案的该合计金额相同，则取其中利率最低者）。
第二项最有价值 两个方案是否同一个
第二项是三者里最有价值的。它把“最低利率”与“排除风险特征后的最低利率”分开呈现——如果这两个方案是同一个，代表最便宜的那个没有附带条件；如果不是同一个，两者的差距就正好量化了那些条件的代价。这是一般人很难自行组合出来的比较。
要有善意相信你申请得到 不能拿来充数
法规还要求：贷款承办人必须有善意的相信，所提供的这些选项是消费者可能符合资格的贷款。所以那三个选项不能是拿来充数、实际上申请不到的方案。
可以直接说出口的那一句话
落到做法上，可以直接说出口的一句话是：请就我有兴趣的这种型态，提供利率最低的、排除风险特征后利率最低的、以及点数与开办费用合计最低的三个方案。这是法规所描述的内容，不是额外的要求。
本站另有几篇与这个阶段相连：贷款预估表必须在申请后三个营业日内寄出（那是逐项对照这些方案的统一格式）、提前清偿罚金的期间与比例上限、以及较高价格房贷的判断方式与后果。
📌 这个主题的完整脉络整理成一篇了：懒人包／在美国买房贷款，哪几个数字是你的权利？
本文说明的是现行联邦法规对贷款承办人的规范，不构成财务或法律建议。适用范围、报酬相关的其他限制与各项例外，请以法规原文与主管机关官方说明为准。
影响对象：在美国透过房贷中介或贷款专员寻找房贷款方案的人
还不确定的部分：贷款承办人报酬的其他限制、以及安全港的完整适用条件与例外，本文未展开查证
本内容为一般信息，不构成法律、移民或财务建议；请根据个人情况向合格的专业人士确认。