【買房時程】貸款仲介不得為抽成導向某方案 可要求看3個選項
2026-08-26｜狀態：Guidance only｜生效：現行聯邦法規（12 CFR 1026.36(e)）。本文為既有規則說明，非新規則
透過房貸仲介或貸款專員找方案時，有一個結構性的問題不容易看見：對方從不同貸款人那裡取得的報酬可能不一樣，而那個差異未必與你的利益一致。聯邦法規對此有明確禁止，而且附帶一組你可以主動要求的東西。以下依據的是聯邦法規第 12 篇第 1026.36 條。
禁止：不得因自己抽得多而引導你
禁止規定是：就以住宅為擔保的消費信貸交易，貸款承辦人不得基於「自己在該筆交易可從貸款人取得的報酬高於其所提供、或本可提供的其他交易」這個事實，而引導消費者去完成該筆交易——除非該筆交易確實符合消費者的利益。
安全港正是消費者可以利用的地方
但法規也提供了一條安全港，而這條安全港正是消費者可以利用的地方：若消費者就其表達過興趣的每一種交易型態，都被提供了符合規定條件的方案選項，即不構成違規。
交易型態分三類 法規有定義
「交易型態」的分類法規也定義了，共三類：年百分率於交割後不得調升的貸款、年百分率於交割後可能調升的貸款，以及反向抵押貸款。所以如果你同時對固定與浮動兩種都有興趣，兩種都應該各自被提供選項。
三個方案：利率最低、排除風險特徵後最低、費用最低
接著是這篇最實用的部分——必須被提供的三個選項。貸款承辦人必須從其經常往來的相當數量貸款人處取得方案，並就消費者表達興趣的每一種交易型態，提供包含下列三者的選項。
第一 利率最低的那一個
第一，利率最低的那一個方案。
第二 排除七項風險特徵後利率最低的
第二，在排除下列特徵之後利率最低的那一個方案：負攤還、提前清償罰金、僅付利息、貸款存續期間前七年內有期末大額款項、要求隨時清償的條款、共享權益或共享增值（反向抵押貸款則為排除提前清償罰金、共享權益或共享增值）。
第三 點數與開辦費用合計最低的
第三，折扣點數、開辦點數與開辦費用合計金額最低的那一個方案（若有兩個以上方案的該合計金額相同，則取其中利率最低者）。
第二項最有價值 兩個方案是否同一個
第二項是三者裡最有價值的。它把「最低利率」與「排除風險特徵後的最低利率」分開呈現——如果這兩個方案是同一個，代表最便宜的那個沒有附帶條件；如果不是同一個，兩者的差距就正好量化了那些條件的代價。這是一般人很難自行組合出來的比較。
要有善意相信你申請得到 不能拿來充數
法規還要求：貸款承辦人必須有善意的相信，所提供的這些選項是消費者可能符合資格的貸款。所以那三個選項不能是拿來充數、實際上申請不到的方案。
可以直接說出口的那一句話
落到做法上，可以直接說出口的一句話是：請就我有興趣的這種型態，提供利率最低的、排除風險特徵後利率最低的、以及點數與開辦費用合計最低的三個方案。這是法規所描述的內容，不是額外的要求。
本站另有幾篇與這個階段相連：貸款預估表必須在申請後三個營業日內寄出（那是逐項對照這些方案的統一格式）、提前清償罰金的期間與比例上限、以及較高價格房貸的判斷方式與後果。
📌 這個主題的完整脈絡整理成一篇了：懶人包／在美國買房貸款，哪幾個數字是你的權利？
本文說明的是現行聯邦法規對貸款承辦人的規範，不構成財務或法律建議。適用範圍、報酬相關的其他限制與各項例外，請以法規原文與主管機關官方說明為準。
影響對象：在美國透過房貸仲介或貸款專員尋找房貸方案的人
還不確定的部分：貸款承辦人報酬的其他限制、以及安全港的完整適用條件與例外，本文未展開查證
此內容為一般資訊，不構成法律、移民或財務建議；請依個人情況向合格專業人士確認。