【주택 구매 일정】대출 중개인 수수료 때문에 특정 상품 유도 금지 3가지 선택지 요구 가능
2026-08-26｜상태：Guidance only｜시행：현행 연방 규정(12 CFR 1026.36(e)). 이 글은 기존 규칙 설명이며 새 규칙이 아닙니다
모기지 브로커나 대출 담당자를 통해 상품을 찾을 때, 잘 보이지 않는 구조적인 문제가 하나 있습니다. 상대방이 대출 기관마다 받는 보수가 다를 수 있고, 그 차이가 대출자의 이익과 반드시 일치하지는 않는다는 점입니다. 연방 규정은 이를 명확히 금지하고 있으며, 대출자가 먼저 요구할 수 있는 것도 함께 정해 두었습니다. 아래 내용은 연방규정 제12편 1026.36조를 근거로 합니다.
금지 자기가 더 많이 받는다는 이유로 유도해서는 안 됨
금지 규정은 이렇습니다. 주택을 담보로 하는 소비자 신용 거래에서 대출 취급자(loan originator)는 '그 거래에서 대출 기관으로부터 받을 수 있는 보수가, 자신이 제시했거나 제시할 수 있었던 다른 거래보다 높다'는 사실을 이유로 소비자가 그 거래를 체결하도록 유도해서는 안 됩니다. 다만 그 거래가 실제로 소비자의 이익에 부합하는 경우는 예외입니다.
세이프 하버가 바로 소비자가 활용할 수 있는 부분
그런데 규정은 세이프 하버(safe harbor)도 하나 두었고, 이것이 바로 소비자가 활용할 수 있는 부분입니다. 소비자가 관심을 밝힌 거래 유형마다 규정이 정한 조건에 맞는 상품 선택지를 제시받았다면 위반이 되지 않습니다.
거래 유형은 세 가지 규정에 정의가 있음
'거래 유형'의 분류도 규정이 정의해 두었고, 모두 세 가지입니다. 연이율(APR)이 클로징 후 오를 수 없는 대출, 연이율이 클로징 후 오를 수 있는 대출, 그리고 역모기지입니다. 그러니 고정금리와 변동금리 두 가지 모두에 관심이 있다면, 두 가지 각각에 대해 선택지를 제시받아야 합니다.
세 가지 상품 최저 금리, 위험 요소 제외 후 최저 금리, 최저 비용
다음은 이 글에서 가장 실용적인 부분, 반드시 제시되어야 하는 세 가지 선택지입니다. 대출 취급자는 평소 거래하는 상당수의 대출 기관에서 상품을 받아 와, 소비자가 관심을 밝힌 거래 유형마다 다음 세 가지를 포함한 선택지를 제시해야 합니다.
첫째 금리가 가장 낮은 상품
첫째, 금리가 가장 낮은 상품입니다.
둘째 일곱 가지 위험 요소를 제외했을 때 금리가 가장 낮은 상품
둘째, 다음 특징을 제외했을 때 금리가 가장 낮은 상품입니다. 마이너스 상각, 중도상환 위약금, 이자만 납부, 대출 존속 기간의 처음 7년 안에 만기 일시 상환금(balloon payment)이 있는 것, 언제든 상환을 요구할 수 있는 조항, 지분 공유 또는 가치 상승분 공유입니다(역모기지의 경우에는 중도상환 위약금, 지분 공유 또는 가치 상승분 공유를 제외합니다).
셋째 포인트와 개설 비용 합계가 가장 낮은 상품
셋째, 할인 포인트, 개설 포인트, 개설 수수료의 합계 금액이 가장 낮은 상품입니다(그 합계 금액이 같은 상품이 둘 이상이면 그중 금리가 가장 낮은 것을 고릅니다).
둘째가 가장 가치 있음 두 상품이 같은 것인지 여부
셋 중에서 둘째가 가장 가치 있습니다. '최저 금리'와 '위험 요소를 제외한 뒤의 최저 금리'를 나누어 보여 주기 때문입니다. 두 상품이 같은 것이라면 가장 싼 상품에 조건이 붙어 있지 않다는 뜻이고, 같지 않다면 둘의 차이가 그 조건들의 대가를 정확히 숫자로 보여 줍니다. 일반인이 스스로 조합해 내기 매우 어려운 비교입니다.
자격을 갖출 수 있다고 선의로 믿어야 함 구색 맞추기 불가
규정은 또 이렇게 요구합니다. 대출 취급자는 제시하는 선택지가 소비자가 자격을 갖출 가능성이 있는 대출이라고 선의로 믿어야 합니다. 그러니 그 세 가지 선택지는 구색 맞추기용이어서 실제로는 받을 수 없는 상품이어서는 안 됩니다.
그대로 꺼낼 수 있는 한마디
실제로 할 수 있는 일로 옮기면, 그대로 꺼낼 수 있는 한마디는 이것입니다. 제가 관심 있는 이 유형에 대해 금리가 가장 낮은 상품, 위험 요소를 제외했을 때 금리가 가장 낮은 상품, 포인트와 개설 비용 합계가 가장 낮은 상품 세 가지를 제시해 주세요. 이것은 규정에 적힌 내용이지 추가 요구가 아닙니다.
이 단계와 이어지는 글이 이 사이트에 몇 편 더 있습니다. 대출 견적서는 신청 후 3영업일 안에 발송되어야 한다는 규정(이 상품들을 항목별로 대조하는 통일 양식입니다), 중도상환 위약금의 기간과 비율 상한, 그리고 고가격 모기지의 판단 방법과 결과입니다.
📌 이 주제의 전체 맥락을 한 편으로 정리했습니다. 한눈에 정리／미국 주택 구매 모기지 내 권리가 되는 숫자는
이 글은 현행 연방 규정이 대출 취급자에 대해 정한 내용을 설명한 것으로, 재정 또는 법률 자문이 아닙니다. 적용 범위, 보수와 관련된 그 밖의 제한과 각종 예외는 규정 원문과 주무 기관의 공식 설명을 기준으로 하시기 바랍니다.
영향 대상：미국에서 모기지 브로커나 대출 담당자를 통해 모기지 상품을 찾는 사람
아직 확실하지 않은 부분：대출 취급자 보수에 관한 그 밖의 제한, 그리고 세이프 하버의 전체 적용 조건과 예외는 이 글에서 확인해 다루지 않았습니다
이 내용은 일반 정보이며 법률·이민·재정 자문이 아닙니다. 개인 상황은 자격을 갖춘 전문가에게 확인해 주세요.