【住宅購入の流れ】ローンの仲介担当者は手数料目当てでプランへ誘導できない 3つの選択肢を求められます
2026-08-26｜状況：Guidance only｜施行：現行の連邦規則（12 CFR 1026.36(e)）。既存のルールの説明で、新しいルールではありません
住宅ローンのブローカーやローン担当者を通じてプランを探すとき、見えにくい構造上の問題があります。担当者が貸し手ごとに受け取る報酬は違うことがあり、その違いはあなたの利益と一致するとは限りません。連邦規則はこれをはっきり禁じており、あなたが自分から求められるものも定めています。以下は連邦規則集（CFR）第12編第1026.36条にもとづいています。
禁止：自分の取り分が多いという理由で誘導してはならない
禁止の規定は次のとおりです。住宅を担保とする消費者向けの信用取引について、ローンオリジネーター（ローンの仲介・担当者）は、「その取引で貸し手から受け取る報酬が、自分が示している、または示すことができたほかの取引より多い」という事実を理由に、消費者をその取引へ誘導してはなりません。ただし、その取引が本当に消費者の利益にかなう場合は除きます。
セーフハーバーこそ、消費者が活用できるところ
一方で、規則はセーフハーバー（免責の条件）も設けており、このセーフハーバーこそ消費者が活用できるところです。消費者が関心を示した取引のタイプそれぞれについて、規定の条件を満たすプランの選択肢が示されていれば、違反にはなりません。
取引のタイプは3種類 規則で定義されています
「取引のタイプ」の分類も規則で定義されており、3種類あります。クロージング後にAPR（年率）が上がらないローン、クロージング後にAPRが上がる可能性のあるローン、そしてリバースモーゲージです。ですから、固定金利と変動金利の両方に関心がある場合は、それぞれについて選択肢が示されるべきです。
三つのプラン：金利が最も低いもの、リスク要素を除いて最も低いもの、費用が最も低いもの
次がこの記事で最も実用的な部分、示さなければならない三つの選択肢です。ローンオリジネーターは、ふだん取引しているかなりの数の貸し手からプランを集め、消費者が関心を示した取引のタイプごとに、次の三つを含む選択肢を示さなければなりません。
一つ目 金利が最も低いもの
一つ目は、金利が最も低いプランです。
二つ目 七つのリスク要素を除いたうえで金利が最も低いもの
二つ目は、次の要素を除いたうえで金利が最も低いプランです。ネガティブ・アモチゼーション（返済しても元本が増える仕組み）、繰り上げ返済の違約金、利息のみの返済、返済期間の最初の7年以内のバルーン返済（最後の大口の一括返済）、いつでも一括返済を求められる条項、シェアード・エクイティまたはシェアード・アプリシエーション（持ち分や値上がり益の分配）です（リバースモーゲージの場合は、繰り上げ返済の違約金、シェアード・エクイティまたはシェアード・アプリシエーションを除きます）。
三つ目 ポイントとオリジネーション手数料の合計が最も低いもの
三つ目は、ディスカウントポイント、オリジネーションポイント、オリジネーション手数料の合計額が最も低いプランです（この合計額が同じプランが二つ以上ある場合は、そのうち金利が最も低いもの）。
最も価値があるのは二つ目 二つのプランが同じかどうか
三つのうち最も価値があるのは二つ目です。「最低金利」と「リスク要素を除いたうえでの最低金利」を分けて示すからです。二つが同じプランなら、最も安いプランには条件が付いていないということです。同じでなければ、二つの差がまさにその条件の代償を数字で示しています。これは一般の人が自分で組み立てるのが難しい比較です。
審査に通る見込みがあると誠実に信じていること 数合わせは不可
規則はさらに、ローンオリジネーターが、示した選択肢は消費者が審査に通る可能性のあるローンだと誠実に信じていることを求めています。ですから、三つの選択肢は、数合わせで実際には申し込めないプランであってはなりません。
そのまま口に出せる一言
実際の行動に落とすと、そのまま口に出せる一言はこうです。「私が関心のあるこのタイプについて、金利が最も低いもの、リスク要素を除いたうえで金利が最も低いもの、ポイントとオリジネーション手数料の合計が最も低いものの、三つのプランを出してください」。これは規則に書かれている内容であって、特別な要求ではありません。
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この記事は、ローンオリジネーターに対する現行の連邦規則を説明したもので、財務上または法律上の助言ではありません。適用範囲、報酬に関するその他の制限、各種の例外については、規則の原文と所管機関の公式説明をご確認ください。
対象となる人：米国で住宅ローンのブローカーやローン担当者を通じて住宅ローンを探している方
まだはっきりしない点：ローンオリジネーターの報酬に関するその他の制限、およびセーフハーバーの適用条件の全体と例外は、この記事では確認していません
この内容は一般的な情報で、法律・移民・お金に関する助言ではありません。ご自身の状況については、資格のある専門家にご確認ください。