【住宅購入の流れ】1978年より前の住宅は売り手に鉛塗料の開示義務 買い手は10日間検査できる
2026-08-26｜状況：Guidance only｜施行：現行の連邦規則。既存の義務と権利の説明で、新しいルールではありません
米国の住宅のうちかなりの割合が1978年より前に建てられたものです。この年が境目で、それより前に建てられた住宅を売買したり賃貸したりする場合、連邦法は売り手、家主、不動産仲介業者に一連の開示義務を課し、それに対応して買い手と借り手には一連の権利が認められます。
根拠はTitle X第1018条と環境保護庁の開示規則
義務の根拠は、1992年の住宅鉛塗料危害削減法（一般にTitle Xと呼ばれます）第1018条と、それにもとづいて米国環境保護庁（EPA）が定めた鉛塗料の開示規則です。
売り手の義務はすべて契約の署名前に済ませる
売り手がやるべきことはいくつかあり、いずれも売買契約に署名する前に済ませなければなりません。一つ目は、鉛塗料と鉛塗料による危害について自分が知っている情報を開示すること。二つ目は、手元にある関連の記録や報告書をすべて渡すこと。三つ目は、『Protect Your Family From Lead in Your Home』という公式の冊子を渡すこと。四つ目は、鉛塗料に関する警告文を、添付書類または条項の形で契約に入れることです。
買い手にとって最も実用的な権利：自分で検査できる10日間
買い手にとって最も実用的な権利は時間です。売り手は買い手に10日間を与え、買い手が自分で鉛塗料の検査やリスク評価を手配できるようにしなければなりません。この10日間は動かせないものではなく、双方が書面で合意すれば延ばすことも短くすることもできます。ただし前提は双方の合意で、一方的に取り消すことはできません。
誤解その1 売り手に自分から検査する義務はない
よくある誤解が二つあるので、はっきりさせておきます。一つ目に、売り手には売却前に自分から住宅に鉛があるかを検査する義務はありません。法律が求めているのは「すでに知っている」情報の開示で、新しい情報を作り出すことではありません。ですから売り手が「知らない」にチェックを入れるのは合法でありえますし、だからこそ10日間の検査期間があるのです。
誤解その2 鉛が見つかっても売り手に取り除く義務はない
二つ目に、検査で実際に鉛塗料が見つかっても、売り手に取り除く義務はありません。見つかったからといって売り手が対処する責任を負うわけではなく、その後どうするかは双方の交渉で決めることで、法律が自動的に結果を決めるものではありません。
法律が保証するのは情報と時間で、鉛のない家ではない
これらをつなげて見ると、このルールの実際の働き方はこうです。法律は、売り手が知っている情報、公式の冊子、そして自分で確かめるための時間を受け取れることは保証しますが、家に鉛がないことも、鉛があったときに誰かが取り除いてくれることも保証しません。10日間は、このルールの中で買い手が自分から使う唯一の部分であり、使わなければ消えてしまう唯一の部分でもあります。小さな子どものいる家庭にとっては、この点の重みがさらに増します。
同じ義務は賃貸にも適用される
同じ開示義務は賃貸にも適用され、家主と物件管理会社は借り手に対して同様の責任を負います。
📌 このテーマの全体像を1本にまとめました：まとめ／米国で家を買う・住宅ローンを組むとき、どの数字があなたの権利？
この記事は、現行の連邦の開示規則を説明したもので、法律上または健康上の助言ではありません。州や地域には独自の規定があるため、個別のケースについてはEPAの公式説明と地元の法令を基準としてください。
対象となる人：米国で1978年より前に建てられた住宅を購入または賃借する方、特に小さな子どものいる家庭
まだはっきりしない点：州や地方自治体が独自に定める鉛の検査と開示の要件、および販売店や検査業者の料金は、この記事では確認していません
この内容は一般的な情報で、法律・移民・お金に関する助言ではありません。ご自身の状況については、資格のある専門家にご確認ください。
出典
- https://www.epa.gov/lead/lead-based-paint-disclosure-rule-section-1018-title-x
- https://www.epa.gov/lead/real-estate-disclosures-about-potential-lead-hazards
- https://www.epa.gov/lead/must-i-check-my-house-lead-prior-sale
- https://www.epa.gov/lead/seller-required-remove-any-lead-based-paint-discovered-during-inspection